（2026）闽04民终517号庄某与某甲公司租赁合同纠纷

福建省三明市中级人民法院

民事判决书

（2026）闽04民终517号

上诉人（原审被告）：庄某，住福建省三明市三元区。

委托诉讼代理人：陈爱蓉，福建顺隆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赖兴活，福建顺隆律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：某甲公司，住所地福建省三明市三元区。

法定代表人：郭某，经理。

委托诉讼代理人：陈斌，福建枫桦律师事务所律师。

上诉人庄某因与被上诉人某甲公司租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2025）闽0403民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄某及其委托诉讼代理人陈爱蓉、赖兴活，被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

庄某上诉请求：1.撤销福建省三明市三元区人民法院（2025）闽0403民初4342号判决；2.本案全部诉讼费用由某甲公司承担。事实与理由：一、一审判决未查明签订合同时的用途。庄某签订合同时明确告知租赁店铺用于餐饮、茶馆、建材经营，但某甲公司工作人员告知只写其中一项即可，庄某出于对国企的信任就签订这份明显不公平、不公正的合同。二、房屋漏水问题导致延迟装修应顺延租金计算期。某甲公司未到现场交付房屋，用空白确认书让庄某签字确认。庄某到现场发现漏水后，及时告知某甲公司，同时要求对漏水进行处理。漏水是庄某未到现场时就存在的问题，因此庄某在确认书上确认交付房屋并不是事实，系某甲公司提供格式合同要求庄某签字的，显失公平，且在格式合同中未进行醒目的提示。因漏水延误装修期一个半月不应计算租赁费用，租赁期限应当进行顺延。三、整改时某甲公司锁门的期限也应当扣除。某甲公司要求整改的同时还采取锁门等非法措施，庄某无法整改，某甲公司的强制行为损害了庄某的合法权益，应当扣除锁门期间的租金。

某甲公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，庄某提交的新证据不能动摇本案基本事实与法律关系的认定，本案应驳回上诉，维持原判。

一、案涉《租赁合同》明确约定租赁用途，庄某的陈述与合同约定及在案证据相悖，其主张“用途未查明”不能成立。案涉《租赁合同》明确约定租赁房屋用途为“茗茶会所”。该约定是双方经过招投标、签订书面合同等一系列法律行为后最终确立的权利义务核心内容，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，双方均应严格遵守合同约定。庄某虽上诉称双方口头约定了餐饮、茶馆、建材等多种用途，却未能提供证据证明。相反，在案证据显示，某甲公司自发现庄某擅自改变用途后，即通过物业公司于2025年1月21日、2月6日、2月22日多次向庄某发出《整改通知单》，明确指出其“未按照租赁合同签订用途使用，擅自改变用途”，并要求其限期整改，与庄某声称的“默许”完全相反。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于举证责任的规定，庄某应对其主张的“口头约定”承担举证不能的不利后果。因此，一审判决认定庄某擅自将房屋用于经营饭店构成违约，事实清楚，证据确凿。

二、庄某二审提交的招租公告等证据与合同约定及履行无关，不能作为其擅自变更合同用途的合法依据。庄某二审中提交了多份招租公告网页截图，拟证明部分公告中载明“不做餐饮业”，而案涉店铺招租公告未作此限定，进而推导出其可经营餐饮，该论证逻辑存在根本错误。首先，合同法律关系具有相对性，约束双方当事人的是2024年5月27日最终签署的《租赁合同》，而非此前任何单方发布的要约邀请性质的公告。公告内容仅为意向性描述，最终权利义务需以签订的正式合同为准。其次，即便参考相关公告，庄某所举证据亦不能支持其主张。其提交的“某网站”项目详情页显示，案涉房屋的拟定用途仅为“商业，合法经营不扰民”，并未明确列举“餐饮”。而双方最终将用途明确限定为“茗茶会所”，正是对公告中“商业”这一宽泛概念的进一步明确和具体化，是合同协商的必然结果。最后，同一地段其他店铺的经营业态与本案合同约定无关，不能以此对抗本案明确的合同约定。庄某擅自变更合同约定用途，已然违反了《中华人民共和国民法典》第五百零九条关于当事人应当按照约定全面履行自己义务的规定，构成了根本违约。

三、关于房屋漏水及延迟入场问题，庄某的主张无合同依据且未提供有效证据。案涉《租赁合同》约定“乙方已充分了解租赁房屋的所有状况，租赁房屋交付时不存在缺陷……乙方愿意按现状承租”。庄某在合同签订当日即签署了《房屋交付确认书》，对房屋当时状况进行确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量等内容没有约定或约定不明的，可按合同相关条款或交易习惯确定。本案合同已通过“按现状承租”及《交付确认书》对房屋交付作出了明确安排。庄某主张因漏水延迟入场一个半月，虽提交照片及通话录音，但无法证明该瑕疵达到了足以影响合同订立或履行的程度，亦无法证实其延迟入场一个半月，无法推翻其已签字确认交付事实的法律效力，更未证明其曾就所谓的“延迟”与某甲公司达成变更租金起算时间或顺延租期的有效协议。庄某单方以事后主张的所谓瑕疵来对抗明确的合同约定及交付确认，于法无据。

四、关于庄某整改期间被锁门的主张无事实依据，不能成为其不履行合同义务或减免责任的合法理由。庄某诉称某甲公司在整改期间锁门，导致其无法整改。然而，纵观全案，庄某未能提供证据证明，例如现场照片、视频、报警回执或其他第三方见证材料等，应承担举证不能的不利后果。相反，在案证据显示，某甲公司通过书面和某平台多次通知庄某整改，已尽到告知义务。庄某是否进行整改、如何整改，是其自身应履行的合同义务，不能将未整改的责任归咎于毫无证据支持的所谓“锁门”行为。

五、庄某拖欠租金事实清楚，其违约行为同时满足合同约定的多项解除条件，某甲公司有权依法解除合同。根据一审查明事实及自认，庄某自2025年2月1日起未再支付租金。根据《租赁合同》第九条第9.1款约定，其行为已构成逾期支付租金。且合同第九条第9.3款约定，承租人“累计欠交租金……1个月及以上”或“未经甲方书面同意，擅自变更租赁资产及规划业态的约定用途”的，出租人有权单方解除合同。庄某的行为同时触发了上述两项合同解除条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款关于约定解除权规定，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。因此，某甲公司有权解除合同。一审法院确认合同自起诉状副本送达之日（2025年8月11日）解除，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，适用法律正确。

六、一审判决关于租金、占用费、违约金、空租期损失、律师费等各项费用的认定与计算，均具有充分的合同与法律依据，且已体现了公平原则。一审判决庄某支付欠付租金及合同解除后的房屋占用费，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十六条关于合同解除后当事人有权请求赔偿损失的规定。关于逾期付款违约金，某甲公司一审中主动将合同约定的每日千分之一标准调低至一年期LPR的四倍，该标准已低于合同约定，且未超过法律保护的范围，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定。关于空租期损失14124元，合同第九条第9.2款有明确约定，是因庄某违约导致合同提前解除，给某甲公司造成的合理可预见损失，该项诉请具有合同依据及事实依据。合同第九条第9.4款对律师费作出明确约定，且某甲公司实际支付该费用，一审支持某甲公司要求支付律师费3000元的诉请正确。一审法院对履约保证金的处理亦极为审慎，并未直接判决不予退还，而是指出可待房屋腾退交付后另行处理，充分保障了后续可能发生的结算事宜，此处理方式并无不当。

某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与庄某于2024年5月21日签订的《租赁合同》[编号：城发物租（2024）0104号]；2.庄某在合同解除之日起10日内将三明市三元区及配套设施以良好、适租状态交还某甲公司；3.庄某支付租金20786元（其中2024年6月1日至2024年7月31日应补缴租金13724元；2025年2月1日至2月28日租金为7062元）以及自2025年3月1日起的租金、租赁合同解除后的房屋占用费（其中2025年3月1日起至判决确认租赁合同解除之日的租金按7062元/月计算；租赁合同解除次日起的房屋占用费，按合同约定租金计算方式计算至庄某返还案涉店铺之日止）；4.庄某支付逾期付款违约金137.75元及至庄某付清租金、房屋占用费之日的逾期付款违约金（按一年期LPR利率四倍计算，以2024年6月1日至2024年7月31日应补缴租金13724元为基数，从判决租赁合同解除之日起算至实际付款之日；2025年2月1日至2月28日租金7062元的违约金从2025年1月26日暂算至2025年3月24日，此后继续计算至实际付清之日止）；5.庄某支付2个月空租期损失14124元；6.某甲公司不予退还庄某已支付的履约保证金21186元；7.庄某支付某甲公司律师代理费3000元；8.庄某承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，某甲公司变更第3、4项诉讼请求为：3.庄某支付2025年2月1日至2025年3月31日的租金14124元及2025年4月1日起的租金、租赁合同解除后的房屋占用费（其中2025年4月1日起至判决确认租赁合同解除之日的租金按7062元/月计算；判决确认租赁合同解除次日起的房屋占用费按合同约定租金计算方式计算至庄某返还案涉店铺之日止）；4.庄某支付逾期付款违约金953.43元（以2025年2月1日至2025年3月31日的租金14124元为基数，按一年期LPR利率四倍自2025年1月26日暂计算至2025年8月29日，此后继续计算至实际付清之日止）及付清2025年4月1日起的租金、房屋占用费的逾期付款违约金。

一审法院认定事实：

1.2024年5月27日，出租方某甲公司（甲方）与承租方庄某（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将案涉店铺租赁给乙方使用，建筑面积为642平方米（以实际产权面积为准，无产权面积的以本次拍租文件记载面积为准，不再另行复核）；用途为茗茶会所，未经甲方书面允许，乙方不得擅自改变用途，乙方已充分了解租赁房屋的所有状况，租赁房屋交付时不存在缺陷（包括甲方提供的设备、设施），乙方愿意按现状承租；租期5年，自2024年6月1日起至2029年5月31日止；在乙方交满一年期租金的前提下，甲方同意乙方享有2个月装修优惠期，即自2024年6月1日至2024年7月31日止，装修优惠期内向甲方缴纳租金200元/月。若乙方未交满一年租金，合同即解除或终止的，则乙方不享有装修优惠期，甲方可以在合同解除或终止时要求乙方补交该期间的租金；租金为11元/㎡·月，即7062元/月。前二年租金不变，第三年至第五年租金为13元/㎡·月，即8346元/月。租金实行按月转账支付，乙方必须于每月25日前将下月租金缴纳，转入甲方指定账户；在签署本合同之前，乙方应向甲方交纳21186元履约保证金。合同期满或终止、解除，在乙方无任何违约行为且依约将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方，缴清租金、水电费等相关费用后，甲方即无息退还乙方履约保证金；乙方应在本合同租赁期满、合同终止（无论何种原因而终止）或解除（包括甲方单方解除）之日起10日内将租赁房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态恢复原状并腾退交还甲方；乙方逾期支付租金、水电费等费用的，每逾期一日，应按所欠金额千分之一的标准向甲方支付违约金；租赁期满前，因乙方违约导致甲方主张解除，或乙方提前要求解除的，应赔偿甲方不低于2个月租金的空租期损失。赔偿金或违约金，甲方可以从履约保证金及其他款项中直接扣除；乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同、收回房屋、恢复原状、不予退还履约保证金，乙方因合同解除所遭受的一切损失（包括投入的装修等费用）均由乙方自行承担，甲方不予任何补偿和赔偿。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：①乙方累计欠交租金、水电费等其他各种应缴纳的费用1个月及以上的……③未经甲方书面同意，乙方擅自变更租赁资产及规划业态的约定用途的……；甲、乙双方应当严格遵守本合同规定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同规定义务，给其他方造成损失的，应赔偿其他方由此产生的损失（包括但不限于经济损失、诉讼费、鉴定费、评估费、保全费、律师费等）。同日，庄某签署《房屋交付确认书》。合同签订后，庄某向某甲公司支付履约保证金21186元。庄某将案涉店铺进行装修后用于经营“某甲饭店”。

2.2025年1月21日、2025年2月6日、2025年2月22日，某乙公司在案涉店铺门口张贴《整改通知单》，并通过某平台向庄某发送，以庄某未按照租赁合同签订用途使用，擅自改变用途为由，要求庄某限期整改，确保今后不再出现以上现象，并保证安全使用，否则将进行停电并解除合同，收回店铺。

3.某甲公司就本案诉讼与福建枫桦律师事务所签订《委托代理合同》，因此支付律师代理费3000元。

4.2025年8月11日，庄某收到一审法院送达的本案起诉状副本等材料。

本案一审双方争议焦点：庄某从何时欠付某甲公司租金及某甲公司是否有权解除《租赁合同》问题。

关于庄某从何时欠付某甲公司租金问题。一审法院认为，某甲公司提供的收款回单，可以证明庄某已支付租金42772元（21586元+21186元），予以采信。合同约定，装修优惠期内（2024年6月1日至2024年7月31日）租金为200元/月，第一、二年租金为7062元/月，故庄某支付的应为2024年6月1日至2025年1月31日共6个月的租金42772元（2024年6月1日至2024年7月31日共2月×200元/月+2024年8月1日至2025年1月31日共6月×7062元/月）。《租赁合同》约定，租金实行按月转账支付，庄某应于每月25日前支付下月租金。庄某未依约向某甲公司支付2025年2月1日起的租金，违反前述合同约定，故某甲公司要求庄某支付2025年2月1日起的租金及占用费的诉讼请求，予以支持。庄某并未举证证明案涉店铺漏水的情况，且《租赁合同》约定“乙方已充分了解租赁房屋的所有状况，租赁房屋交付时不存在缺陷（包括甲方提供的设备、设施），乙方愿意按现状承租”，庄某在合同签订当天（2024年5月27日）同时签署了《房屋交付确认书》，故庄某关于案涉店铺因漏水导致其2024年8月15日才进场，推迟进场的一个半月不能计算租金的抗辩理由于法无据，不能成立。庄某提供的《收款收据》载明的收款方为某乙公司，且本案并未涉及案涉店铺的装修保证金，故庄某要求装修保证金在本案的租金中予以扣除的抗辩理由于法无据，不能成立。

关于某甲公司是否有权解除《租赁合同》问题。一审法院认为，庄某关于双方口头约定案涉店铺的用途除了茗茶会所外还有餐饮、建材的抗辩理由，未提供相应的证据证明，不能成立。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”《租赁合同》约定，案涉店铺用途为“茗茶会”“未经甲方（某甲公司）书面同意，乙方（庄某）擅自变更租赁资产及规划业态的约定用途视为乙方违约，甲方有权单方解除合同、收回房屋、恢复原状、不予退还履约保证金”。现庄某未经某甲公司书面同意就将案涉店铺用于经营“某甲饭店”，擅自变更案涉店铺的约定用途，某甲公司依据前述合同约定解除案涉租赁合同。某乙公司于2025年1月21日、2025年2月6日、2025年2月22日送达给庄某的三份《整改通知单》均指出庄某存在未按照租赁合同签订用途使用，擅自改变用途问题，并要求其对以上行为进行整改，确保今后不再出现以上现象，并保证安使用，否则将解除合同，说明某甲公司对庄某改变用途的行为持反对态度，并及时提出了整改要求。庄某认为某甲公司从其装修时就知晓庄某存在改变用途行为，但未提出异议，视为对租赁物实际用途的默认的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采纳。庄某关于某甲公司锁门导致其无法对案涉店铺进行整改的抗辩理由，未提供相应的证据证明，不能成立。此外，庄某拖欠2025年2月1日起的租金，某甲公司依据《租赁合同》“乙方（庄某）累计欠交租金、水电费等其他各种应缴纳的费用1个月及以上的，甲方（某甲公司）有权单方解除合同”之约定，也有权主张解除合同。

综上所述，一审法院认为，某甲公司与庄某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庄某未经某甲公司书面同意擅自改变案涉店铺租赁用途且欠交租金超过1个月以上，违反合同约定，某甲公司有权解除合同。某甲公司未通知庄某，直接以提起诉讼的方式要求解除案涉租赁合同，合同自起诉状副本送达庄某时（2025年8月11日）解除。依据合同约定，租赁合同解除，庄某应在合同解除之日起10日内将案涉店铺及配套设施以良好、适租的状态恢复原状并腾退交还。因某甲公司未举证证明配套设施的具体情况及案涉店铺的现状不符合良好、适租状态，故仅支持某甲公司要求庄某返还案涉店铺的诉讼请求。

庄某违反合同约定逾期支付2025年2月1日起的租金，故某甲公司要求庄某支付2025年2月1日起的租金及占用费的诉讼请求，予以支持。《租赁合同》约定，庄某逾期支付租金、水电费等费用的，每逾期一日，应按所欠金额千分之一的标准向某甲公司支付违约金。某甲公司自愿调整该违约金按一年期LPR四倍计算，符合法律规定，予以支持。《租赁合同》约定，租金按月支付，于每月25日前支付下月租金。某甲公司要求该违约金以当月租金及占用费为基数，从上个月26日起计至款项实际付清之日止，符合前述合同约定，予以支持。

《租赁合同》约定，租赁期满前，因庄某违约而导致某甲公司主张解除，应赔偿某甲公司不低于2个月的租金的空租期损失。因庄某违反合同约定未经某甲公司书面同意擅自改变租赁物用途，导致合同提前解除，某甲公司重新招租确需一定时间，将给其造成空租期的租金损失，某甲公司请求按2个月租金计算空置期损失14124元（7062元/月×2个月）的诉讼请求，符合双方约定，予以支持。

履约保证金的主要功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成租赁物损坏时出租人能够及时获得赔偿，同时为承租人拖欠租赁期间的租金、水电费等费用提供担保，确保出租人可就履约保证金予以抵扣避免遭受损失。《租赁合同》虽约定庄某擅自改变用途，某甲公司不予退还履约保证金。但某甲公司并未提交证据证实案涉《租赁合同》提前解除给其造成的实际损失，其主张的空置期损失14124元已获支持，现又主张庄某缴纳的履约保证金21186元不予退还，依据不足，不予支持。依据合同约定，租赁合同解除，在庄某无任何违约行为且依约将案涉店铺恢复原状并腾退交还某甲公司，缴清租金、水电费等相关费用后，某甲公司即无息退还乙方履约保证金。鉴于案涉租赁合同已经解除，但案涉店铺尚未腾空交付给某甲公司，庄某缴纳的履约保证金21186元可待案涉店铺腾退交付后另行处理。

《租赁合同》约定，任何一方不履行或不完全履行本合同规定义务，给其他方造成损失的，应赔偿其他方由此产生的损失，包括但不限于经济损失、诉讼费、鉴定费、评估费、保全费、律师费等等。本案系庄某违反合同约定引发，某甲公司主张其支出的律师代理费3000元由庄某承担，符合双方约定，予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零九条、第七百一十六条第二款、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、确认某甲公司与庄某于2024年5月21日签订的编号为城发物租（2024）0104号的《租赁合同》于2025年8月11日解除；二、庄某应于判决生效之日起十五日内向某甲公司返还位于三明市三元区；三、庄某应于判决生效之日起七日内向某甲公司支付2025年2月1日起的租金及占用费（该租金及占用费按7062元/月计算，计至庄某搬离之日止）；四、庄某应于判决生效之日起七日内向某甲公司支付逾期支付2025年2月1日起的租金及占用费的违约金（该违约金按一年期LPR的四倍计算；从2024年2月起，以当月欠付的租金及占用费7062元为基数，从上月的26日起计至款项付清之日止）；五、庄某应于判决生效之日起七日内向某甲公司支付因租赁合同解除而造成的房屋空置损失14124元；六、庄某应于判决生效之日起七日内向某甲公司支付律师代理费3000元；七、驳回某甲公司其他诉讼请求。案件受理费8349元，因适用简易程序审理，减半收取计4174.5元，由某甲公司负担189.5元，由庄某负担3985元。

二审中，对一审查明的事实，庄某认为遗漏查明招投标文件的内容，某甲公司认为遗漏查明《租赁合同》第4.6条款内容、案涉店铺还经营乾福临店铺等事实。除此之外，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

庄某提交7组证据。证据1.网页截图，拟证明某甲公司在某市政府国有资产监督管理委员会网站（smsgzw.sm.gov.cn）发布4个资产招租公告，分别为：2024年8月5日发布招租公告（太阳岛工业南路90号33个项目），拟定用途为商业，合法经营不扰民，不做餐饮业；2025年5月9日发布太阳岛20个店铺招租正式挂牌公告，拟定用途为商业，合法经营不扰民，不做餐饮业；2025年5月29日发布太阳岛1个店铺招租正式挂牌公告，拟定用途为商业，合法经营不扰民，不做餐饮业；2025年7月4日太阳岛2个店铺招租正式挂牌公告，拟定用途为商业，合法经营不扰民。证据2.网页截图，拟证明某甲公司于2024年5月在某网站发布竞价三个公告，分别为太阳岛5幢一层55、56、57号招租公告，太阳岛29幢一层75号招租公告，太阳岛22幢一层48号招租公告。上述公告拟定用途为商业，合法经营不扰民。庄某竞得22幢一层48号。证据3.照片，拟证明案涉店铺移交时，存在渗水质量问题。证据4.庄某与廖某的电话录音，拟证明店铺移交时存在漏水问题。证据5.庄某与防水许师傅的电话录音，拟证明店铺渗水维修耗时近一个月时间。证据6.照片，拟证明在案涉店铺同排另一侧店铺经营餐饮。证据7.营业执照，拟证明庄某在案涉店铺经营某乙饭店、某建材商行、某设计有限公司、某贸易商行。

某甲公司经质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，不能证明双方对案涉店铺可经营餐饮已经达成合意。对证据3的真实性无法确认。对证据4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为庄某已经签署房屋交付的确认书，且《租赁合同》明确约定某甲公司按现状出租，庄某已经充分了解资产情况，并愿意接受现状条件，该证据无法证明其主张，也不能证实房屋漏水导致庄某延迟一个半月进场装修。根据《租赁合同》约定了装修期两个月，即便存在漏水问题，庄某也可在装修期内完成相关义务。录音中廖某并未明确店铺延迟进场时间，而防水师傅表示补水仅一周时间，并非庄某所称的耗时约一个月时间，因此证据3、4、5均不能证实待证事实。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其他店铺经营餐饮与本案无关。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据反而证实庄某经营多种业态，擅自变更租赁店铺用途，构成了根本性违约。

本院认证认为，某甲公司对证据1、2的真实性无异议，对其真实性予以确认，该二组证据能够证明某甲公司招租太阳岛店铺时的拟定用途，与本案具有关联性，予以采信。某甲公司对证据3、4、5真实性有异议，且室内渗水的照片无法证实拍摄于案涉店铺，通话录音无法核实通话者的身份，对其真实性不予确认。证据6系另一店铺经营业态，与本案无关，不予采信。某甲公司对证据7的真实性无异议，对其真实性予以确认，能否证明待证事实应结合在案其他证据分析认定。

二审查明：

2024年5月至8月期间，某甲公司在某市政府国有资产监督管理委员会网站、某网站上发布位于三明市三元区的太阳岛项目的若干店铺的招租公告，店铺拟定用途分为两类：商业，合法经营不扰民，不做餐饮业；商业，合法经营不扰民。庄某竞得的太阳岛22幢一层48号店铺的招租公告载明如下内容：

根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1.某甲公司是否有权解除《租赁合同》；2.案涉店铺移交时是否存在漏水问题而需扣除维修期间的租金。

关于某甲公司是否有权解除《租赁合同》问题。本院认为，某甲公司以庄某擅自改变案涉店铺用途构成违约为由诉请解除《租赁合同》，庄某则认为其将店铺用于经营餐饮并未违反招租公告的拟定用途，租赁合同中租赁用途条款与招租公告不符，违反《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款的规定。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”合同实质性内容，是指对合同双方当事人权利、义务有实质影响的内容。根据该法律规定的立法本意，是否存在实质影响，主要从两方面考虑：一是是否影响其他中标人中标，二是是否较大影响招标人与中标人的权利义务。具体到本案中，案涉店铺系某甲公司通过公开招租进行，竞租后双方签订的《租赁合同》不得违反《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定。而判断案涉《租赁合同》中的租赁用途条款是否违背招租公告的实质性内容关键在于条款是否较大影响双方的权利义务关系。根据案涉《租赁合同》约定“用途：茗茶会所，未经甲方（某甲公司）书面允许，乙方不得擅自改变用途”“乙方（庄某）有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同、收回房屋、恢复原状、不予退还履约保证金，乙方因合同解除所遭受的一切损失（包括投入的装修等费用）均为乙方自行承担，甲方不予任何补偿和赔偿。造成甲方损失的由乙方负责赔偿：……③未经甲方书面同意，乙方擅自变更租赁资产及规划业态的约定用途的”的内容，承租人庄某擅自变更店铺用途，出租人不仅有权解除合同，还可不退还履约保证金、不承担装修费用等一切损失。另，从《招租公告》记载内容看，拟定用途与租赁标的物面积、租金、期限等并列成为合同的主要条款，案涉店铺面积达642㎡，店铺的拟定用途直接影响承租人是否参与招投标。由此可见，租赁用途属于租赁合同的核心条款，直接影响租赁双方的义务及责任承担，对双方权利义务关系具有较大影响。《招租公告》拟定的商店铺为“商业，合法经营不可扰民”，但《租赁合同》将店铺用途限缩为“茗茶会所”，明显限制承租人经营的业态，故《租赁合同》的租赁用途条款构成对招标文件实质性内容的背离。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”之规定，案涉《租赁合同》中的将租赁用途限定为“茗茶会所”的条款背离《招租公告》拟定用途“商业，合法经营不可扰民”的条款，因违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定而归于无效，庄某将店铺用于餐饮、建材、装饰设计并未违反《招租公告》的约定，某甲公司以庄某擅自变更租赁用途为由主张解除《租赁合同》及解除后的腾房、空租期损失，依据不足，本院不予支持。某甲公司诉请庄某支付从2025年2月1日至2025年3月31日的租金、2025年4月1日至解除后返还店铺之日止房屋占用费，及相应逾期付款违约金，因本院未确认案涉《租赁合同》解除，考虑本案作出判决的时间，认定庄某支付尚欠租金、逾期付款违约金的计算期间为2025年2月1日起至2026年5月1日。

关于案涉店铺移交时是否存在漏水问题而需扣除维修期间租金的问题。案涉《租赁合同》约定“乙方已充分了解租赁房屋的所有状况，租赁房屋交付时不存在缺陷（包括甲方提供的设备、设施），乙方愿意按现状承租”，庄某在合同签订当日签署了《房屋交付确认书》，且庄某提交渗水的照片无法证明系拍摄于案涉店铺内部，其提交的与廖某及防水师傅的通话录音亦无法证明漏水维修耗时一个半月，故其上诉主张应扣除漏水维修期间的租金，本院不予支持。

综上所述，庄某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持福建省三明市三元区人民法院（2025）闽0403民初4342号民事判决第六项，即：“六、庄某应于本判决生效之日起七日内向某甲公司支付律师代理费3000元。”

二、撤销福建省三明市三元区人民法院（2025）闽0403民初4342号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项，即：“一、确认某甲公司与庄某于2024年5月21日签订的编号为城发物租（2024）0104号的《租赁合同》于2025年8月11日解除；二、庄某应于判决生效之日起十五日内向某甲公司返还位于三明市三元区；五、庄某应于判决生效之日起七日内向某甲公司支付因租赁合同解除而造成的房屋空置损失14124元；七、驳回某甲公司其他诉讼请求。”

三、变更福建省三明市三元区人民法院（2025）闽0403民初4342号民事判决第三项为：庄某应于本判决生效之日起七日内向某甲公司支付2025年2月1日起至2026年5月1日的租金105930元。

四、福建省三明市三元区人民法院（2025）闽0403民初4342号民事判决第四项为：庄某应于本判决生效之日起七日内向某甲公司支付逾期支付2025年2月1日起至2026年5月1日期间租金的违约金（该违约金按一年期LPR的四倍计算；从2025年2月起，以当月欠付的租金7062元为基数，从上月的26日起计至款项付清之日止）。

五、驳回某甲公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3512元，减半收取1756元，由庄某负担1370元，某甲公司负担386元。二审案件受理费65元，由庄某负担。负担案件受理费的当事人（已预交除外）应于裁判文书生效后10日内分别向一审/二审法院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。

本判决为终审判决。

审判长曾雪梅

审判员黄国庆

审判员胡彩凤

二〇二六年四月三十日

书记员艾春花

附件：主要法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国招标投标法》

第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。