2018闽04民终1744号　王鲁宁与宁化县翠江镇双虹村民委员会租赁合同纠纷一案

福建省三明市中级人民法院

民事判决书

2018闽04民终1744号

上诉人原审原告、反诉被告王鲁宁，男，1963年7

月6日出生，汉族，个体工商户，住福建省宁化县

路31号

委托诉讼代理人葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。

被上诉人原审被告、反诉原告宁化县翠江镇双虹村民

委员会，住所地福建省宁化县翠江镇南大街220号，组织机构代

码57098695）9。

法定代表人邱道贤，该村委会主任。

委托诉讼代理人吴秀华，福建清宁律师事务所律师。

上诉人王鲁宁因与被上诉人宁化县翠江镇双虹村民委员会

以下简称双虹村委会租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县

人民法院2017闽0424民初470号民事判决，向本院提起上

诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开

开庭进行了审理。上诉人王鲁宁及其委托诉讼代理人葛忠恩、被

上诉人双虹村委会的委托诉讼代理人吴秀华到庭参加诉讼。本案

现已审理终结。

王鲁宁上诉请求撤销福建省宁化县人民法院2017闽

0424民初470号民事判决第一、二、三项，改判支持王鲁宁的

一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由1.根据《招

标投标法》、《招标投标法实施条例》规定，招投标活动是否有

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效，行监督部门先行处理为前置程序，对行监督部门处理结

果不服的方可提起行诉讼。最高院规定了两个相关民事案由即

招标投标买卖合同纠纷和拍卖合同纠纷，本案系以租赁合同起

诉，法院直接对相关招标投标活动是否有效进行认定，既无法律

依据也不符合案由规定。2.案外人龚淑珍、张圣飚主张本案招标

投标活动无效一案已向建宁县人民法院提起行诉讼，建宁县人

民法院以(2017)闽0430行初10号行判决驳回其诉请，三明市

中院维持原判，本案的一审判决与三明市中院判决有冲突。双虹

村委会曾于2016年起诉案外人龚淑珍、张圣飚，请求腾空租期

到期的涉案店面，龚淑珍、张圣飚以招标程序不合法为由提起反

诉，宁化县人民法院与三明市中级人民法院均以反诉与本诉的诉

讼请求所依据的事实和理由不是基于相同的法律关系和相同的

事实未受理该反诉，该案的审理与判决思路亦足以作为本案的参

考。3.一审判决仅凭双虹村委会提供的亿达公司的营业执照和一

份招投标程序中的“答疑”，即认定招投标活动无效，证据不足。

且无法律依据。4.本案的店面经营权属于集体资产，不属于依法

必须强制招投标的项目，无需严格适用招标投标法。《招标投标

法》和《招标投标法实施条例》既未规定不属于依法必须强制招

投标的项目采取招投标方式的中标无效，也未规定对招标文件进

行澄清修改而未顺延开标时间的中标无效合同法既未规定中标

无效后相应签订的民事合同无效，也未规定可以解除合同。因此。

无论本案招投标活动是否有效，本案双方签订的《租赁合同》均

应当认定为一份有效合同。5.合同法第九十四条规定解除合同的

情形是赋予守约方法定解除权，王鲁宁均按招标方规定的程序进

行，已诚信履行合同义务，本案合同可以继续履行，王鲁宁亦要

求继续履行合同。一审判决认为招投标活动无效，解除租赁合同。

没有法律依据。

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双虹村委会辩称，1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的

若干规定》第五十条规定“质证时，当事人应当围绕证据的真实

、关联、合法，针对证据证明力有无以及证明力大小，进

行质疑、说明与辩驳”。就本案而言，双虹村委会与王鲁宁签订

的《租赁合同》是关键的证据，应当对其合法进行审查，没有

招投标活动就不会有《租赁合同》（招投标活动的合法有效直

接关系到《租赁合同》的合法有效。因此，一审法院对招投标

活动的有效进行审查符合法律规定。2.福建省建宁县人民法院

2017)闽0430行初10号行诉讼案件，建宁县人民法院并未

对招投标活动进行实体审查，而是因龚淑珍起诉宁化县发改局被

告主体不适格而驳回龚淑珍的起诉。2016年双虹村委会与龚淑

珍、张圣飚租赁合同纠纷案，招投标活动是否有效均不影响龚淑

珍、张圣飚是否应当腾退房屋给双虹村委会，宁化县人民法院、

三明市中级人民法院未受理其反诉。上述案件与本案一审判决均

不冲突。3.根据《中华人民共和国拍卖法》第三条“拍卖是指

以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者

的买卖方式”之规定，双虹村委会对涉案店面经营权进行公开招

租，即是对涉案房屋财产权利中经营权、租赁权的处分，依法应

釆当适用我国《拍卖法》所规定的拍卖程序，取公开竞价的方式。

釆由价高者得，而不能按照招投标程序、用暗标的方式进行，因

为招投标程序的适用范围主要是工程建设项目，且根据《招标投

标法》第二十五条规定，投标人是响应招标、参加投标竞争的法

人或者其他组织，而根据《拍卖法》第三十二条规定，竞买人是

参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。本案双虹村委会

委托的代理机构福建省亿达工程咨询有限公司经营范围中并无

从事房屋经营权拍卖活动的资质，主持人也无拍卖师的资质。因

此，案涉店面经营权的公开招租活动在最开始的程序选择上便是

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不合法的、错误的。且该招投标程序也存在多项严重违反法定程

序的情况，依据《招标投标法实施条例》第八十一条之规定，依

法必须进行招标的项目的招标投标活动违反招标投标法和本条

例的规定，对中标结果造成实质影响，且不能采取补救措施予

以纠正的，招标、投标、中标无效，应当依法重新招标或者评标。

1根据我国《招标投标法》第二十五条规定，参与投标的投

标人只能是法人或者其他组织，但本案的投标人都是自然人，违

反了我国《招标投标法》的强制规定。2根据我国《招标

投标法实施条例》第二十二条规定，“潜在投标人或者其他利害

关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提

出”，本案的投标人确是在开标当日提出异议，亦违反了该强制

规定。3双虹村委会在开标前对招标文件进行了修改，即

在招标文件第一页第一项备注二内容“本次综合楼经营权出租招

标的原租赁期截止时间为2016年3月30曰”后增加了“若三

个月内交付招租标的，中标人投标保证金不计利息若三个月后

仍无法交付招租标的，则前三个月按投标保证金银行同期贷款利

率赔付，第四个月起按投标人的投标保证金月息1.5%赔付中标

人损失”条款，根据我国《招标投标法》第二十三条“招标人对

已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件

要求提交投标文件截止时间少十五日前，以书面形式通知所有

招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部

分”、《招标投标法实施条例》第二十一条“招标人可以对已发

出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清

或者修改的内容可能影响资格预审申请文件或者投标文件编制

的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间少3日前。

或者投标截止时间少15日前，以书面形式通知所有获取资格

预审文件或者招标文件的潜在投标人不足3日或者15日的。

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招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件的截止时

间”之规定，本案招标活动的投标文件截止时间、开标时间均应

当相应顺延，但招标代理公司确没有顺延而是选择继续开标，显

然违反了法定程序。4根据我国《招标投标法》第二十八条

“投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投

标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存。

不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招

标人应当拒收”、《招标投标法实施条例》第三十五条第二款“投

标截止后投标人撤销投标文件的，招标人可以不退还投标保证

金”规定，王鲁宁在投标截止后撤销投标文件，后又重新投标的。

招标代理公司应当拒收其投标文件，并告知双虹村委会可以不退

还投标保证金，但招标代理机构又再次接受王鲁宁的投标文件。

允许王鲁宁继续参与投标，显然违反了该条规定。因此，涉案房

屋经营权对外公开招标活动的中标结果无效，依法应当予以撤

销，双方签订的《租赁合同》是根据中标结果签订的，签订的客

观基础发生了根本变化，且涉案房屋今被第三人侵占并未实

际交付，如不解除合同不仅不能实现合同的目的，反而会继续扩

大双方的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有

下列情形之一的，当事人可以解除合同五法律规定的其他

情形”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干

问题的解释二第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当

事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风

险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不

能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人

民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更

或者解除”之规定，应当解除该《租赁合同》。4.王鲁宁与双

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虹村委会于2016年3月9日签订的《租赁合同》第三条第3项

明确约定“合同签订之日起5日内，乙方王鲁宁必须向甲方双虹

萬村委会缴纳履约保证金人民币贰拾肆玖仟249000元，待

合同期满后，无违约行为全额退还不计利息。乙方未按时交

纳履约保证金，甲方有权另行处置房产，并保留追诉和追讨的权

利”，而王鲁宁并未在2016年3月14曰以前向双虹村委会足

额缴清履约保证金，而是到2016年3月28曰才缴清履约保证金。

因此，即使招投标程序不违法，王鲁宁违反合同约定交付履约保

证金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事

人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除

权人可以解除合同”之规定，双虹村委会依据合同约定也有权解

除合同。一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回王

鲁宁的上诉请求、维持原判。

王鲁宁向一审法院起诉请求1.判令双虹村委会按租赁合同

的约定将宁化县翠江镇南大街220号双虹村综合大楼一四层

交付王鲁宁使用2.双虹村委会向王鲁宁支付保证金利息

21（382.8元(该利息计算2016年11月8日，并以249（000元

为基数（月利率按15‰继续计算双虹村委会实际交付上述承租

房之日止)3.王鲁宁保留就双虹村委会违约而产生的其他损失

起诉的权利4.案件受理费由双虹村委会负担。

双虹村委会向一审法院反诉请求1.解除双虹村委会与王鲁

宁于2016年3月9日签订的《租赁合同》2.案件受理费由王

鲁宁负担。

一审法院认定事实2016年2月29日，双虹村委会委托福

建省亿达工程咨询有限公司通过招标方式，将其所有的位于宁化

县翠江镇南大街220号双虹村综合大楼一四层不含二层双虹

村办公区域进行招租，租赁资产建筑面积约3000平方米，共

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有19人按照文件要求递交投标函。开标前，有投标人对租赁物

能否如期交付提出质疑，主持人宣布开标活动暂停，经双虹村委

会村委两委、村务监督委员会成员、翠江镇评标小组商议后口头

答复“如到期无法交付租赁物，延误的时间按照投标保证金银行

同期贷款利率赔付”，其后共有包括王鲁宁在内的11人提出退

标，未退标者仍然提出异议，双虹村委会村委两会、村务监督委

员会成员、翠江镇评标小组再次商议后确定违约责任为“若三

个月内交付招租标的，中标人保证金不计利息若三个月后仍然

无法交付招租标的，则前三个月按投标保证金银行同期贷款利率

赔付，第四个月起按投标人的投标保证金月利率15‰赔付中标

人损失”。随后，王鲁宁等人提出复标，并向双虹村委会缴纳招

标保证金200（000元。当日，王鲁宁向双虹村委会出具年租金

830（000元，租赁期限为五年的投标函。2016年3月4日，福建

省亿达工程咨询有限公司出具编号为亿达招标［2016］027号中

标通知书，中标条件为1.中标报价为830（000元／年2.租赁

期限为五年(第三年租金在上一年基础上增加12%);3.其余条件

按标文、答疑纪要及中标标函的承诺条件执行，并将该中标通知

书主送王鲁宁，抄报双虹村委会。2016年3月9日（双虹村委会

(甲方)与王鲁宁(乙方)签订《租赁合同》。《租赁合同》第三条

第一款约定租赁期限五年，从2016年7月1日起2021年6

月30日止。《租赁合同》第三条第一款第3项约定“合同

签订之日起5日内，乙方需向甲方缴纳履约保证金249（000元。

待合同期满后，无违约行为全额退还不计利息，乙方未按时

缴纳履约保证金，甲方有权另行处置房产，并保留追诉和追讨的

权利”，第十二条补充条款约定“若三个月内交付招租标的。

中标人投标保证金不计利息;若三个月仍无法交付招租标的，则

前三个月按投标保证金银行同期贷款利率赔付，第四个月起按投

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标人的投标保证金月利率15‰赔付中标人损失。”2016年3月

28日，王鲁宁将剩余履约保证金49（000元通过银行转入双虹村

委会的账户。此后，王鲁宁多次请求双虹村委会交付租赁物，双

虹村委会均未履行。

一审法院认为，双虹村委会对其所有的双虹村综合大楼房屋

的租赁经营权进行公开招租，本应采取公开竞价、最高应价者得

的拍卖方式，却采取招标投标方式，违反了《中华人民共和国招

标投标法》的规定，未能充分体现公平、公正、公开竞争的原则。

且在招标投标活动中，在对招标文件作出了实质澄清、修改后。

双虹村民委员会并未依法以书面形式通知所有投标人或潜在投

标人，没有顺延开标时间，程序违法。因此，双虹村委会对门面

房公开招租的招标投标活动无效。双虹村委会以招标投标活动无

效为由要求解除其与王鲁宁于2016年3月9日签订的《租赁合

同》的反诉请求于法有据，予以支持王鲁宁要求按合同约定赔

偿损失的诉讼请求，亦符合法律的规定，予以支持。依照《中华

人民共和国招标投标法》第二十三条、第二十五条，《中华人民

共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第一百一十四条

第一款和《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百

一十五条、第一百三十四条第一款第八项的规定，判决一、

解除宁化县翠江镇双虹村民委员会与王鲁宁于2016年3月9日

签订的《租赁合同》;二、宁化县翠江镇双虹村民委员会应于判

决生效之日起十日内返还王鲁宁投标保证金249（000元并支付

赔偿金(从2016年3月9日起2016年6月8日止，以249（000

元为基数，年赔偿金按4.35%计算（赔偿金为249（000元×4.35%

／12个月×3个月＝2（707.8元从2016年6月9日起实际

返还投标保证金之日止（月赔偿金按15‰计算)三、驳回王鲁

宁的其他诉讼请求四、驳回宁化县翠江镇双虹村民委员会的其

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他诉讼请求。案件受理费19（621元，反诉案件受理费21（195元。

合计40（816元，由宁化县翠江镇双虹村民委员会负担。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明认定的事

实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

另查明，双虹村委会与原承租人龚淑珍就涉案宁化县翠江镇

南大街220号双虹村综合大楼一四层房屋店面租赁合同纠纷

案件，经福建省宁化县人民法院2016闽0424民初481、482、

483、484号及本院2017闽04民终627、628、629、630号

案件审理判决，龚淑珍应将涉案房屋腾空返还给双虹村委会，但

龚淑珍拒绝履行腾空返还涉案房屋的义务，今仍占据经营，经

2018闽04民终1744号 王鲁宁与宁化县翠江镇双虹村民委员会租赁合同纠纷一案

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