（2021）闽0524民初4129号　安溪县凤城镇美法村民委员会与林剑明房屋租赁合同纠纷一案

福建省安溪县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0524民初4129号

原告（反诉被告）：安溪县凤城镇美法村民委员会，住所地：福建省泉州市安溪县。

法定代表人：陈全山，任该村民委员会主任。

委托诉讼代理人：陈连生，福建联谊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林惠珠，福建联谊律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：林剑明，男，1973年10月2日出生，汉族，住福建省安溪县。

委托诉讼代理人：李**，福建一心律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李安晖，福建一心律师事务所律师。

原告安溪县凤城镇美法村民委员会（以下简称美法村委会）与被告林剑明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案，审理中，被告林剑明于2021年7月9日向本院提起反诉，本院合并审理本诉和反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

美法村委会向本院提出诉讼请求：1.判决确认林剑明于2019年12月25日对美法村委会××村××房××号楼××二间店面招租的竞标结果（成交确认书）作废；2.判决林剑明承担缔约过失责任，确认林剑明支付给美法村委会的投标保证金100000元由美法村委会收取，不予退还；3.判决林剑明参照每年租金257437元的中标标准计算支付美法村委会实际使用××村××房××号楼××二间店面期间的房屋占用费（房屋占用费自2020年2月26日起至林剑明实际把××村××房××号楼××二间店面移交给美法村委会接管之日止，暂计算至2021年5月25日止的房屋占用费为321796.25元）；4.本案诉讼费用由林剑明承担。

事实和理由：2019年12月12日，美法村委会与福建卓知项目投资顾问有限公司签订了《工程建设项目招标代理协议书》。协议约定，美法村委会将××村××房××号楼××二间店面招租项目委托福建卓知项目投资顾问有限公司进行公开竞标出租。根据投标前发布的《招租公告》第6条规定：“投标保证金为100000元，开标时以现金形式提交招标人，没有中标单位，开标完成后现场退还。中标单位待提交履约保证金后，三天内无息退还投标保证金”。《招租材料》第四条第4款规定：“招租以出价总价最高者为出租房屋承租人。签约时间：确认成交的承租人，应现场签收成交确认书，并按照出租方要求于竞价成交后5个工作日内与出租方正式签订租赁协议书。如未按规定时间与美法村委会签订正式的租赁合同，视为此项竞租未成交，竞标结果作废，承租人保证金将不予退还”。2019年12月25日，林剑明自愿参与竞标，以每年租金257437元中标，当天签订了《成交确认书》并支付投标保证金100000元。林剑明中标的当天，美法村委会把房屋移交给林剑明接管使用，林剑明至今不与美法村委会正式签订《房屋租赁合同》。林剑明的行为已经构成严重的缔约过失，依法应当承担缔约过失责任。

林剑明辩称，1.本案不存在缔约过失情形，美法村委会以缔约过失为案由提起诉讼明显错误，美法村委会以招标文件中第四条第4款作为认定缔约过失责任的依据是错误的，该依据设定是针对中标人万一对中标反悔，不想履行合同应承担的违约责任，而非缔约过失责任。2.美法村委会的诉讼请求与缔约过失所应承担的责任是相悖的，美法村委会在招投标中故意隐瞒合同履行中的重要事实，美法村委会要求确认竞标结果无效，又要求收取100,000元保证金和支付房屋租金，而缔约过失只是承担赔偿对方损失的责任，其诉求自相矛盾。3.美法村委会在起诉状中的陈述存在隐瞒案件事实真相的情形，其诉讼请求于情于理不合，没有法律依据。在实施招标时，美法村委会未如实披露与建筑商存在尚未了结的纠纷，案涉出租店面的钥匙全部被建筑商掌控，店面被建筑商长期占用。美法村委会在起诉状中称“林剑明中标的当天，美法村委会把房屋移交给林剑明接管使用”，与客观事实完全不符，纯属虚构，在法庭多次组织调解过程中，美法村委会的法定代表人称中标后第二年6月份交付了部分钥匙。4.本案不存在林剑明不与美法村委会签订《房屋租赁合同》的情形，林剑明中标后，多次找美法村委会催促签订合同和移交出租店面和钥匙，但因店面长期无法交付，之后双方也多次协商合同签订问题，只是对租赁期限的起算时间未能达成一致意见。

林剑明向本院提出反诉请求:1.判决确认美法村委会与林剑明的房屋租赁合同关系已依法成立，且合法有效；2.判决案涉出租房屋从2021年1月22日开始计算租金；3.判决案涉出租店面重复计算店面配套的夹层面积约198平方米从成交价年租金中予以扣除约35,640元/年(包括两年后租金递增部分)；4.本诉与反诉的诉讼费用由美法村委会承担。

事实和理由：2019年12月25日，美法村委会以招投标方式，对外招租××村××房××号楼××二间店面，林剑明按美法村委会的招租文件要求报名参加投标，并支付投标保证金100000元，以年租金257437元中标承租。林剑明中标后，未见美法村委会要求签订房屋租赁合同，林剑明为此先后多次找美法村委会（陈全山主任）催促签合同和移交出租店面和钥匙，美法村委会以种种理由推托让林剑明等待通知。后因疫情原因签订租赁合同一拖再拖。经林剑明打听，美法村委会因工程款结算及支付问题与建筑商产生纠纷，案涉出租店面的钥匙被建筑商掌控，直到2020年11月21日建筑商才撤离。2020年11月21日，林剑明为避免损失扩大，先后接管12间案涉出租店面，并与林剑明中标的12间店面合并共同经营，期间除合伙投入约一百多万元开办汽车维修装饰店自留6间店面外，其他店面先后对外出租（现仍有1间未出租）。2021年1月份以来美法村委会与林剑明多次协商签订《房屋租赁合同》，基本达成共识，同意租期从2020年11月22日起算，扣除二个月装修免租金，从2021年1月22日起算租金。但由于案涉店面招租招投标时无法查勘现场，美法村委会计算租金面积时没有如实披露店面内夹层结构的真实情况，造成位于店面内本属于店面配套的夹层部分重复计算出租面积和租金（店面后部储藏间以上的夹层除外），林剑明对此持有异议，双方因此未能达成一致意见，才未正式签订房屋租赁合同。综上所述，林剑明认为双方房屋租赁合同关系已经成立且在履行中，双方未正式签订房屋租赁合同系因美法村委会存在重大过错。

美法村委会对林剑明的反诉辩称，林剑明的反诉请求没有事实和法律依据，不能成立；林剑明所述的案涉房屋出租面积与招投标材料相悖，美法村委会不予认可。

截至2021年6月22日本院受理本案时，原被告虽未按招租文件的要求签订书面合同，但基于原告已经在起诉前将涉案的12间店面交付给被告管理使用的事实，本院依据《招标投标法》、《民法典》的相关规定，向双方当事人释明：“本案不是缔约过失责任纠纷，而是房屋租赁合同纠纷”。

经本院依法释明后，美法村委会变更诉讼请求为：1.判决确认案涉出租房屋（店面）共12间（坐落在××街××号××号××号），于2020年7月1日交付林剑明使用，并自2020年9月1日起计算租金；2.判决林剑明支付第一年租金257437元及逾期付款违约金（自2020年7月1日起按年利率15.4%计算至实际付清款项之日止）；3.诉讼费用由林剑明承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年12月12日，美法村委会与福建卓知项目投资顾问有限公司签订《工程建设项目招标代理协议书》，双方约定福建卓知项目投资顾问有限公司为××村××房××号楼××二间店面招租项目的招标代理机构，承担该工程的招租招标代理。福建卓知项目投资顾问有限公司发布招租材料，主要内容为：“××村××房××号楼××二间店面招租，坐落于安溪县××镇××街××号店。店面545.22平方，夹层334.21平方，总面积为879.43平方。本房屋按现状出租，承租方已充分了解房屋的详情，并自愿承担存在的风险以及经济损失。租用期限6年，装修期免租金2个月（60日历天），前两年租金按此次竞租实际成交价计算，每两年按实际交租递增10%作为年租金。租赁费支付方式：年支付租金，先付款后使用。出租标的面积及配套设施以现状为准，不因此影响最终实际成交价格；承租方不得在承租后对标的提出任何异议。勘察现场：申请人应在竞价前自行对出租标的及周围环境进行勘察，以便获取相关情况。招租以出价总价最高者为出租房屋租赁人。签约时间：确认成交的承租人，应现场签收成交确认书，并按出租方要求于竞价成交后5个工作日内与出租方正式签定租赁协议书。如未按规定时间与美法村委会签订正式的租赁合同，视为此项竞租未成交，竞标结果作废，承租人保证金将不予退还。”2019年12月25日，林剑明自愿提交报价书参与竞标，之后以每年租金257437元中标，当天美法村委会向林剑明发出《成交确认书》。《成交确认书》载明：“致林剑明：××村××房××号楼××二间店面招租（坐落于安溪县凤城镇××街××号××号××号）于2019年12月25日9时在安溪县凤城镇人民政府会议室公开竞价后，现确定你为承租中标人，成交价为年租金257437元，租赁期限6年，装修期免租金2个月（60日历天），前两年租金按此次竞租实际成交价计算，每两年按实际交租递增10%作为租金。你收到成交确认书后，需在出租人规定的时间内与出租人签订租赁合同。出租人：安溪县凤城镇美法村民委员会法定代表人：陈全山招标代理机构：福建卓知项目投资顾问有限公司见证单位：安溪县凤城镇人民政府。”嗣后，双方因案涉租赁房屋的交付问题发生纠纷，导致未签订房屋租赁合同。

本案当事人的争议焦点为：案涉12间租赁房屋（店面）的具体交付时间如何确定？

针对上述争议焦点，原告主张案涉12间租赁房屋于2020年6月交付。被告则主张案涉12间租赁房屋于2020年10月交付。

为支持自己的主张，原告向本院提供如下证据：

1.柯明绿、黄永水的调查笔录各一份，欲证明黄永水于2020年6月向陈少林租用长兴街XX-X号店，同时办理工商营业执照开业经营；柯明绿于2020年7月底向陈少林租用××街××号店，同时办理工商营业执照开业经营。

2.个体工商户登记基本信息复印件四份，欲证明林剑明于2020年8月12日开始在××街××号店开业经营；余木金于2020年9月16日开始在××街××号××店开业经营；2020年6月18日陈桂真开始在XX-X号店开业经营；2020年8月10日柯明绿开始在××街××号店开业经营。

3.《历月电费明细》复印件一份，欲印证证据1和证据2。

林剑明质证认为，证据1，调查笔录不能作为证据使用；证据2，关联性不予认可，工商登记基本信息开业时间与实际交房无关，无法证明交房的具体时间；证据3，XX号店电表从1月至9月份都是0，10月份才产生电费，不能说明是6月份交房，与客观事实不符。

为支持自己的主张，被告向本院提供如下证据：

1.营业执照（副本）、合伙投资汇总单、现场照片复印件各一份，欲证明：（1）承建××村××房××号楼××二间店的建筑商在2020年11月21日才撤离长期占用的出租店面；（2）2020年11月22日起，被告林剑明与他人合伙投资100多万元在承租的“××村××房××号楼××二间店”的第1至第6间开办安溪县凤城明发汽车维修店（属个体工商户）；（3）该汽车维修店现在仍在经营中等事实。

3.现场照片复印件一份，欲证明原告美法村委会通过招租招投标方式，将其位于××村××房××号楼××二间店出租，该店面因美法村委会与建筑商为工程结算及欠款支付等纠纷，在被告林剑明中标后，建筑商长期掌控十二间店的钥匙及占用全部店面，不移交给原告，直到2020年11月21日建筑商才撤离，由被告接管使用等事实。

3.房屋租赁合同复印件一份，证明陈少林、被告林剑明分别向原告承租美法村统建房3号楼十二间店和××村××房××号楼××二间店，被建筑商长期占用至2020年11月21日才撤离，之后陈少林、林剑明合并经营，除自留X号6间店面合伙开办汽车维修店外，其他店面自2021年1月份至7月份才分别出租他人经营等事实。

美法村委会质证认为，证据1，营业执照(副本)的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告所要证明的目的；合伙投资汇总单、现场照片的三性无法认可，与本案争议的焦点没有关联，合伙投资的真实性、合法性无法确认，没有有关部门备案。证据2，三性均无法认可，没有拍摄时间、拍摄地点及说明，拍摄范围只限于局部。证据3，真实性、合法性有待确认，房屋租赁合同目前无法确认，且与本案争议焦点没有关联。

本院认为，原告提供的证据1在证据种类上属于证人证言，根据法律规定证人必须出庭作证，因柯明绿、黄永水未到庭作证，对原告代理人自行制作的调查笔录的证据效力不予确认。证据2，对承租经营场所为安溪县凤城镇XX村X街XX-X号店、XX-X号店、XX-X号店的个体工商户登记记载的核准日期分别为2021年8月31日、2020年9月16日的事实予以确认，其余承租场所不是案涉租赁店面，与本案不具有关联性，其证据效力不予确认。证据3只能证明案涉长兴街XX号店自2020年8月份起用电量逐渐增多的事实，不足以证明案涉12间租赁店面于2020年6月交付。

被告提供的证据1营业执照(副本)的三性予以确认，但房屋合伙投资汇总单、现场照片及被告提供的证据2、3均不足以证明被告所主张的事实，证据4系被告与他人签订的合同，也不能直接证明被告所主张的事实。

关于案涉12间租赁房屋（店面）的具体交付时间，本院认为，12间案涉租赁房屋，其中经营场所为安溪县凤城镇美法村长兴街XX-X号店、XX-X号店的个体工商户登记记载的核准日期为2020年9月16日，据此酌情认定，案涉XX街XX-X号店、XX-X号店，原告于2020年9月1日交付，其余10间案涉租赁房屋原告未能提供合法有效的证据证明其于2020年6月交付，结合被告的陈述，酌情认定交付时间为2020年10月1日。按照约定装修期免租金两个月，即案涉房屋其中10间应于2020年12月1日起算租金，其余2间（XX-X号店、XX-X号店）应于2020年11月1日起算租金。故原告请求判决确认案涉租赁房屋的交付时间，被告反诉请求案涉出租房屋从2021年1月22日开始计算租金，与庭审查明的事实不符，本院均不予支持。

综上所述，本院认为，根据《招标投标法》、《民法典》的规定，招投标程序中，原告作为招标人通过发布招租公告的方式使不特定的数人向自己投标的行为属于要约邀请，被告作为投标人按照招标人的要求在规定期限内向招标人发出的以订立合同为目的的意思表示的报价书属于要约，招标人根据评标结果向投标人发出的中标通知书属于承诺。根据《民法典》的规定，承诺生效时合同成立，故自原告确认被告为承租中标人，向被告发出《成交确认书》之日起，双方基于招投标程序所确立的涉案房屋租赁合同即已成立，故林剑明反诉请求确认其与美法村委会的房屋租赁合同已经成立，符合法律规定，本院予以支持。

招标材料中明确约定，竞标前投标人应自行勘察出租房屋情况，出租标的面积及配套设施以现状为准，不因此影响最终实际成交价格。林剑明参与竞标视为对该约定的认可，因此对其关于租金应扣除案涉出租店面重复计算店面配套夹层面积的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。案涉12间房屋交付时间虽不一致，但根据招标材料中“年支付租金，先付款后使用”的约定，原告请求被告支付一年的租金，有事实和法律依据，应予支持。因租赁合同及招标文件中均未载明逾期支付租金的违约金条款，只约定每年租金分1次交清，故原告请求被告按年利率15.4%支付逾期违约金，缺乏合同依据，逾期违约金依法自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的2021年6月一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算。依照《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：

一、确认安溪县凤城镇美法村民委员会与林剑明之间的房屋租赁合同关系于2019年12月25日成立；

二、确认林剑明向安溪县凤城镇美法村民委员会承租的位于安溪县××镇××街××号的房屋12间，其中10间于2020年10月1日交付，租金自2020年12月1日起算；其余2间（XX-X号店、XX-X号店）于2020年9月1日交付，租金自2020年11月1日起算；

三、林剑明应于本判决生效之日起十日内支付安溪县凤城镇美法村民委员会第一年租金257,437元并支付逾期违约金（违约金以257,437元为基数自2021年6月22日起按年利率3.85%计算至款项实际付清之日止）;

三、驳回安溪县凤城镇美法村民委员会的其他诉讼请求；

四、驳回林剑明的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费6,113元，由林剑明负担5,162元，安溪县凤城镇美法村民委员会负担951元；反诉受理费5,114元，减半收取计2,557元，由林剑明负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　　刘雅芬

人民陪审员　　林爱娥

人民陪审员　　叶永东

二〇二一年十二月七日

法官　助理　　陈　洁

书　记　员　　王秋萍

附：本案适用的主要法律

《中华人民共和国招标投标法》

第四十五条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。