（2021）闽0524民初4128号　安溪县凤城镇美法村民委员会与陈少林房屋租赁合同纠纷一案

福建省安溪县人民法院

民事判决书

（2021）闽0524民初4128号

原告（反诉被告）：安溪县凤城镇美法村民委员会，住所地：福建省泉州市安溪县。

法定代表人：陈全山，任该村民委员会主任。

委托诉讼代理人：陈连生，福建联谊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林惠珠，福建联谊律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：陈少林，男，1989年7月9日出生，汉族，住福建省安溪县。

委托诉讼代理人：李**，福建一心律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李安晖，福建一心律师事务所律师。

原告安溪县凤城镇美法村民委员会（以下简称美法村委会）与被告陈少林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案，审理中，被告陈少林于2021年7月9日向本院提起反诉，本院合并审理本诉和反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

美法村委会向本院提出诉讼请求：1.判决确认陈少林于2019年12月25日对美法村委会××村××房××号楼××二间店面招租的竞标结果（成交确认书）作废；2.判决陈少林承担缔约过失责任，确认陈少林支付给美法村委会的投标保证金100000元由美法村委会收取，不予退还；3.判决陈少林参照每年租金216289元的中标标准计算支付美法村委会实际使用××村××房××号楼××二间店面期间的房屋占用费（房屋占用费自2020年2月26日起至陈少林实际把美法村统建房2号楼十二间店面移交给美法村委会接管之日止，暂计算至2021年6月25日止的房屋占用费为288385.33元）；4.本案诉讼费用由陈少林承担。

事实和理由：2019年12月12日，美法村委会与福建卓知项目投资顾问有限公司签订了《工程建设项目招标代理协议书》。协议约定，美法村委会将××村××房××号楼××二间店面招租项目委托福建卓知项目投资顾问有限公司进行公开竞标出租。根据投标前发布的《招租公告》第6条规定：“投标保证金为100000元，开标时以现金形式提交招标人，没有中标单位，开标完成后现场退还。中标单位待提交履约保证金后，三天内无息退还投标保证金”。《招租材料》第四条第4款规定：“招租以出价总价最高者为出租房屋承租人。签约时间：确认成交的承租人，应现场签收成交确认书，并按照出租方要求于竞价成交后5个工作日内与出租方正式签订租赁协议书。如未按规定时间与美法村委会签订正式的租赁合同，视为此项竞租未成交，竞标结果作废，承租人保证金将不予退还”。2019年12月25日，陈少林自愿参与竞标，以每年租金216289元中标，当天签订了《成交确认书》并支付投标保证金100000元。陈少林中标的当天，美法村委会把房屋移交给陈少林接管使用，陈少林至今不与美法村委会正式签订《房屋租赁合同》。陈少林的行为已经构成严重的缔约过失，依法应当承担缔约过失责任。

陈少林辩称，1.本案不存在缔约过失情形，美法村委会以缔约过失为案由提起诉讼明显错误，美法村委会以招标文件中第四条第4款作为认定缔约过失责任的依据是错误的，该依据设定是针对中标人万一对中标反悔，不想履行合同应承担的违约责任，而非缔约过失责任。2.美法村委会的诉讼请求与缔约过失所应承担的责任是相悖的，美法村委会在招投标中故意隐瞒合同履行中的重要事实，美法村委会要求确认竞标结果无效，又要求收取100,000元保证金和支付房屋租金，而缔约过失只是承担赔偿对方损失的责任，其诉求自相矛盾。3.美法村委会在起诉状中的陈述存在隐瞒案件事实真相的情形，其诉讼请求于情于理不合，没有法律依据。在实施招标时，美法村委会未如实披露与建筑商存在尚未了结的纠纷，案涉出租店面的钥匙全部被建筑商掌控，店面被建筑商长期占用。美法村委会在起诉状中称“陈少林中标的当天，美法村委会把房屋移交给陈少林接管使用”，与客观事实完全不符，纯属虚构，在法庭多次组织调解过程中，美法村委会的法定代表人称中标后第二年6月份交付了部分钥匙。4.本案不存在陈少林不与美法村委会签订《房屋租赁合同》的情形，陈少林中标后，多次找美法村委会催促签订合同和移交出租店面和钥匙，但因店面长期无法交付，之后双方也多次协商合同签订问题，只是对租赁期限的起算时间未能达成一致意见。

陈少林向本院提出反诉请求:1.判决确认美法村委会与陈少林的房屋租赁合同关系已依法成立，且合法有效；2.判决案涉出租房屋从2021年1月22日开始计算租金；3.判决案涉出租店面重复计算店面配套的夹层面积约150平方米从成交价年租金中予以扣除约27,000元/年(包括两年后租金递增部分)；4.本诉与反诉的诉讼费用由美法村委会承担。

事实和理由：2019年12月25日，美法村委会以招投标方式，对外招租××村××房××号楼××二间店面，陈少林按美法村委会的招租文件要求报名参加投标，并支付投标保证金100000元，以年租金216289元中标承租。陈少林中标后，未见美法村委会要求签订房屋租赁合同，陈少林为此先后多次找美法村委会（陈全山主任）催促签合同和移交出租店面和钥匙，美法村委会以种种理由推托让陈少林等待通知。后因疫情原因签订租赁合同一拖再拖。经陈少林打听，美法村委会因工程款结算及支付问题与建筑商产生纠纷，案涉出租店面的钥匙被建筑商掌控，直到2020年11月21日建筑商才撤离。2020年11月21日，陈少林为避免损失扩大，先后接管12间案涉出租店面，并与林剑明中标的12间店面合并共同经营，期间除合伙投入约一百多万元开办汽车维修装饰店自留6间店面外，其他店面先后对外出租（现仍有1间未出租）。2021年1月份以来美法村委会与陈少林多次协商签订《房屋租赁合同》，基本达成共识，同意租期从2020年11月22日起算，扣除二个月装修免租金，从2021年1月22日起算租金。但由于案涉店面招租招投标时无法查勘现场，美法村委会计算租金面积时没有如实披露店面内夹层结构的真实情况，造成位于店面内本属于店面配套的夹层部分重复计算出租面积和租金（店面后部储藏间以上的夹层除外），陈少林对此持有异议，双方因此未能达成一致意见，才未正式签订房屋租赁合同。综上所述，陈少林认为双方房屋租赁合同关系已经成立且在履行中，双方未正式签订房屋租赁合同系因美法村委会存在重大过错。

美法村委会对陈少林的反诉辩称，陈少林的反诉请求没有事实和法律依据，不能成立；陈少林所述的案涉房屋出租面积与招投标材料相悖，美法村委会不予认可。

截至2021年6月22日本院受理本案时，原被告虽未按招租文件的要求签订书面合同，但基于原告已经在起诉前将涉案的12间店面交付给被告管理使用的事实，本院依据《招标投标法》、《民法典》的相关规定，向双方当事人释明：“本案不是缔约过失责任纠纷，而是房屋租赁合同纠纷”。

经本院依法释明后，美法村委会变更诉讼请求为：1.判决确认案涉出租房屋（店面）共12间（坐落在××街××号××号××号），其中8间于2020年7月1日交付陈少林使用，并自2020年9月1日起计算租金，其中4间于2020年11月1日交付陈少林使用，并自2021年1月1日起计算租金；2.判决陈少林支付第一年租金216289元及逾期付款违约金（其中以144103元为基数自2020年7月1日起，另外以72096元为基数自2020年11月1日起，均按年利率15.4%计算至实际付清款项之日止）；3.诉讼费用由陈少林承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年12月12日，美法村委会与福建卓知项目投资顾问有限公司签订《工程建设项目招标代理协议书》，双方约定福建卓知项目投资顾问有限公司为××村××房××号楼××二间店面招租项目的招标代理机构，承担该工程的招租招标代理。福建卓知项目投资顾问有限公司发布招租材料，主要条款为：“招租项目名称：××村××房××号楼××二间店面招租。坐落于安溪县××镇××街××号店。店面457.86平方，夹层280.33平方，总面积为738.19平方。本房屋按现状出租，承租方已充分了解房屋的详情，并自愿承担存在的风险以及经济损失。租用期限：6年，装修期免租金2个月（60日历天），前两年租金按此次竞租实际成交价计算，每两年按实际交租递增10%作为年租金。租赁费支付方式：年支付租金，先付款后使用。出租标的面积及配套设施以现状为准，不因此影响最终实际成交价格；承租方不得在承租后对标的提出任何异议。勘察现场：申请人应在竞价前自行对出租标的及周围环境进行勘察，以便获取相关情况。招租以出价总价最高者为出租房屋租赁人。签约时间：确认成交的承租人，应现场签收成交确认书，并按出租方要求于竞价成交后5个工作日内与出租方正式签定租赁协议书。如未按规定时间与美法村委会签订正式的租赁合同，视为此项竞租未成交，竞标结果作废，承租人保证金将不予退还。”2019年12月25日，陈少林自愿提交报价书参与竞标，之后以每年租金216289元中标，当天美法村委会向陈少林发出《成交确认书》。《成交确认书》载明：“致陈少林：××村××房××号楼××二间店面招租（坐落于安溪县凤城镇××街××号××号××号）于2019年12月25日10时在安溪县凤城镇人民政府会议室公开竞价后，现确定你为承租中标人，成交价为年租金216289元，租赁期限6年，装修期免租金2个月（60日历天），前两年租金按此次竞租实际成交价计算，每两年按实际交租递增10%作为租金。你收到成交确认书后，需在出租人规定的时间内与出租人签订租赁合同。出租人：安溪县凤城镇美法村民委员会法定代表人：陈全山招标代理机构：福建卓知项目投资顾问有限公司见证单位：安溪县凤城镇人民政府。”嗣后，双方因案涉租赁房屋的交付问题发生纠纷，导致未签订房屋租赁合同。

本案当事人的争议焦点为：案涉12间租赁房屋（店面）的具体交付时间如何确定？

针对上述争议焦点，庭审中原告主张案涉租赁房屋，其中9间于2020年6月交付，另外3间于2020年11月交付，变更诉讼请求后，原告主张其中8间于2020年7月1日交付，另外4间于2020年11月1日交付。被告则主张案涉租赁房屋于2020年10月交付8间，2020年11月交付4间。

为支持自己的主张，原告向本院提供如下证据：

1.柯明绿、黄永水的调查笔录各一份，欲证明黄永水于2020年6月中旬向被告陈少林租用XX街XX-X号店，同时办理工商营业执照开业经营；柯明绿于2020年7月底向被告陈少林租用××街××号店，同时办理工商营业执照开业经营。

2.个体工商户登记基本信息复印件四份，欲证明林剑明于2020年8月12日开始在××街××号店开业经营；余木金于2020年9月16日开始在××街××号××号店开业经营；2020年6月18日陈桂真开始在XX-X号店开业经营；2020年8月10日柯明绿开始在××街××号店开业经营。

3.《历月电费明细》复印件一份，欲印证证据1和证据2。

4.申请证人陈某出庭作证，证人陈某在庭审中作如下陈述：本人是美法村委会工作人员，于2020年7月份将案涉租赁店面遥控器移交给陈少林，具体几间店面不清楚，只移交了一次。

陈少林质证认为，证据1，调查笔录不能作为证据使用；证据2，关联性不予认可，工商登记基本信息开业时间与实际交房无关，无法证明交房的具体时间；证据3，XX号店电表从1月至9月份都是0，10月份才产生电费，不能说明是6月份交房，与客观事实不符；证据4没异议。

为支持自己的主张，被告向本院提供如下证据：

1.营业执照（副本）、合伙投资汇总单、现场照片复印件各一份，欲证明：（1）承建××村××房××号楼××二间店的建筑商在2020年11月21日才撤离长期占用的出租店面；（2）2020年11月22日起，被告陈少林与他人合伙投资100多万元在承租的“美法村统建房X号楼十二间店”的第1至第6间开办安溪县凤城明发汽车维修店（属个体工商户）；（3）该汽车维修店现在仍在经营中等事实。

2.现场照片复印件一份，欲证明原告通过招租招投标方式，将其位于××村××房××号楼××二间店出租，该店面因美法村委会与建筑商为工程结算及欠款支付等纠纷，在陈少林中标后，建筑商长期掌控十二间店的钥匙及占用全部店面，不移交给原告，直到2020年11月21日建筑商才撤离，由被告接管使用等事实。

3.房屋租赁合同复印件一份，证明林剑明、被告陈少林分别向原告承租美法村统建房X号楼十二间店和××村××房××号楼××二间店，被建筑商长期占用至2020年11月21日才撤离，之后林剑明、陈少林合并经营，除自留2号6间店面合伙开办汽车维修店外，其他店面自2021年1月份至7月份才分别出租他人经营等事实。

美法村委会质证认为，证据1，营业执照(副本)的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告所要证明的目的；合伙投资汇总单、现场照片的三性无法认可，与本案争议的焦点没有关联，合伙投资的真实性、合法性无法确认，没有有关部门备案。证据2，三性均无法认可，没有拍摄时间、拍摄地点及说明，拍摄范围只限于局部。证据3，真实性、合法性有待确认，房屋租赁合同目前无法确认，且与本案争议焦点没有关联。

本院认为，原告提供的证据1在证据种类上属于证人证言，根据法律规定证人必须出庭作证，因柯明绿、黄永水未到庭作证，对原告代理人自行制作的调查笔录的证据效力不予确认。证据2，对承租安溪县凤城镇美法村××街××号、XX-X号店的个体工商户登记记载的核准日期分别为2020年8月10日、2020年6月18日的事实予以确认，其余承租场所不是案涉租赁店面，与本案不具有关联性，其证据效力不予确认。证据3只能证明案涉XX街81号店自2020年10月份起用电量逐渐增多的事实，不足以证明案涉8间租赁店面于2020年7月1日交付。证据4证人证言陈述的事实与原告自己的陈述不一致，其证言不予采信。

被告提供的证据1营业执照(副本)的真实性、合法性予以确认，但营业执照(副本)上的经营场所与案涉租赁店面无关联；房屋合伙投资汇总单、现场照片及被告提供的证据2、3均不足以证明被告所主张的事实，证据4系被告与他人签订的合同，也不能直接证明被告所主张的事实。

关于案涉12间租赁房屋的具体交付时间，本院认为，陈少林庭审中陈述4间案涉租赁房屋于2020年11月交付，美法村委会变更诉讼请求后亦认可4间案涉租赁房屋于2020年11月交付，可确认案涉12间租赁房屋中的4间房屋美法村委会于2020年11月1日交付给陈少林。另外8间案涉租赁房屋，其中经营场所为安溪县凤城镇美法村XX街79-1、XX-X号的个体工商户登记记载的核准日期为2020年8月10日、2020年6月18日，据此酌情认定，案涉XX街XX-X号店，原告于2020年6月1日交付、××街××号店于8月1日交付。其余6间案涉租赁房屋原告未能提供合法有效的证据证明其于2020年7月1日交付，结合被告的陈述，酌情认定交付时间为2020年10月1日。按照约定装修期免租金两个月，即案涉房屋其中6间于2020年12月1日起算租金，另外4间于2021年1月1日起算租金，其余2间分别于2020年8月1日（XX-X号店）、2020年10月1日（××街××号店）起算租金。故原告请求判决确认案涉出租房屋的交付时间，被告反诉请求案涉出租房屋从2021年1月22日开始计算租金，与庭审查明的事实不符，本院均不予支持。

综上所述，本院认为，根据《招标投标法》、《民法典》的规定，招投标程序中，原告作为招标人通过发布招租公告的方式使不特定的数人向自己投标的行为属于要约邀请，被告作为投标人按照招标人的要求在规定期限内向招标人发出的以订立合同为目的的意思表示的报价书属于要约，招标人根据评标结果向投标人发出的中标通知书属于承诺。根据《民法典》的规定，承诺生效时合同成立，故自原告确认被告为承租中标人，向被告发出《成交确认书》之日起，双方基于招投标程序所确立的涉案房屋租赁合同即已成立，故陈少林反诉请求确认其与美法村委会的房屋租赁合同已经成立，符合法律规定，本院予以支持。

招标材料中明确约定，竞标前投标人应自行勘察出租房屋情况，出租标的面积及配套设施以现状为准，不因此影响最终实际成交价格。陈少林参与竞标视为对该约定的认可，因此对其关于租金应扣除案涉出租店面重复计算店面配套夹层面积的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。案涉12间房屋交付时间虽不一致，但根据招标材料中“年支付租金，先付款后使用”的约定，原告请求被告支付一年的租金，有事实和法律依据，应予支持。因租赁合同及招标文件中均未载明逾期支付租金的违约金条款，只约定每年租金分1次交清，故原告请求被告按年利率15.4%支付逾期违约金，缺乏合同依据，逾期违约金依法自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的2021年6月一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算。依照《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：

一、确认安溪县凤城镇美法村民委员会与陈少林之间的房屋租赁合同关系于2019年12月25日成立；

二、确认陈少林向安溪县凤城镇美法村民委员会承租的位于安溪县××镇××街××号的房屋12间，其中6间于2020年10月1日交付，租金自2020年12月1日起算；另外4间于2020年11月1日交付，租金自于2021年1月1日起算；其余2间，其中××街××号店于2020年8月1日交付，租金自2020年10月1日起算，XX街XX-X号店于2020年6月1日交付，租金自2020年8月1日起算；

三、陈少林应于本判决生效之日起十日内支付安溪县凤城镇美法村民委员会第一年租金216,289元并支付逾期违约金（违约金以216,289元为基数自2021年6月22日起按年利率3.85%计算至款项实际付清之日止）;

三、驳回安溪县凤城镇美法村民委员会的其他诉讼请求；

四、驳回陈少林的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费5,276元，由陈少林负担4,544元，安溪县凤城镇美法村民委员会负担732元；反诉受理费3,270元，减半收取计1,635元，由陈少林负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　　刘雅芬

人民陪审员　　林爱娥

人民陪审员　　叶永东

二〇二一年十二月七日

法官　助理　　陈　洁