(2022)辽0304民初4837号　沈阳瑞码阁物业管理有限公司诉武楷迪物业服务合同纠纷一案

辽宁省鞍山市立山区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)辽0304民初4837号

原告：沈阳瑞码阁物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区十一纬路169号（1-29-1）。

法定代表人：车秀琴，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋林芳，辽宁钢城正大律师事务所律师。

被告：武楷迪，男，1992年5月5日出生，汉族，住鞍山市高新区。

原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司（以下简称“瑞码阁物业公司”）诉被告武楷迪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告瑞码阁物业公司的委托诉讼代理人宋林芳、被告武楷迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

瑞码阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付拖欠物业费5708.47元，电梯费525元，合计6233.47元及违约金;2、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山海诺首府19号楼1061业主，建筑面积123.56平方米，《海诺首府小区物业服务合同》约定物业服务费标准：小高、多层1.8元/平方米/月、洋房2.2元/平方米/月、电梯费300元/年/户。现被告拖欠19号楼1061洋房2020年10月1日-2022年6月30日物业费5708.47元，电梯费525元，经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，《海诺首府小区物业服务合同》合法有效，被告拖欠原告物业费拒不交纳已经构成违约，根据我国相关法律规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院支持原告诉请。

武楷迪辩称：1.原告招标过程中提供虚假业绩，属中标无效、合同无效。依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第四十二条：投标人有下列情形之一的，属于招标投标法第三十三条规定的以其他方式弄虚作假的行为：（一）使用伪造、变造的许可证件；（二）提供虚假的财务状况或者业绩；（三）提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；（四）提供虚假的信用状况；（五）其他弄虚作假的行为。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第六十八条：投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标的，中标无效。2.原告诉被告物业费未及时缴纳构成违约的事实不真实。因原告未到达提供被告物业服务方面的约定事项，违背了物业服务合同中的诸多事项，并且未曾向被告以书面形式告知。根据《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修，养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。原告均未合法有效履行，且保存摆的图片及视频资料，给被告造成了极大不便。根据《民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。目前这份合同并没有出示或公告给我们业主，另外，该法条中相关秩序的管理维护等物业服务，瑞码阁并没有进行妥善的秩序管理，通车秩序混乱，导致业主出行受限，并且应急救援救护消防车辆无法顺利入园区，业主人身安全无法保障。

本院经审理查明事实如下：瑞码阁物业公司为鞍山海诺首府小区一期、二期的物业服务公司，武楷迪系该小区19号楼1061房屋的业主，该房屋的建筑面积为123.56平方米。海诺首府小区业主委员会、海诺首府小区监督委员会与瑞码阁物业公司签订《海诺首府小区物业服务合同》一份。协议主要约定：瑞码阁物业公司为鞍山海诺首府小区的物业服务公司，物业费标准为小高、多层1.8元/平方米/月、洋房2.2元/平方米/月、电梯费300元/年/户。合同签订后，瑞码阁物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务。截至本案庭审时，武楷迪从2020年10月1日至2022年6月30日未向瑞码阁物业公司交纳物业服务费、电梯费。

上述事实有起诉状，双方当事人当庭陈述在卷为凭。瑞码阁物业公司提供的证据有：物业服务合同、房屋买卖合同、催费照片、物业服务照片,以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。武楷迪提供的证据有：照片、视频,以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。瑞码阁物业公司与海诺首府小区业主委员会、海诺首府小区监督委员会签订的《海诺首府小区物业服务合同》，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。瑞码阁物业公司自2020年4月20日起按合同约定为海诺首府小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，武楷迪接受了瑞码阁物业公司提供的物业管理及服务，应按合同约定履行缴纳物业费的义务。瑞码阁物业公司主张武楷迪未交纳物业费期间为2020年10月1日至2022年6月30日，武楷迪未对欠费时间提出异议，本院予以确认。武楷迪应缴纳物业费为5708元（2.2元/月/平×123.56平×21个月=5708元），应缴电梯费为525元（25元/月×21个月=525元），故本院对瑞码阁物业公司要求武楷迪缴纳物业费5708元、电梯费525元，合计6233元的主张予以支持。

关于瑞码阁物业公司主张武楷迪支付违约金一节，物业公司应对业主提出的在服务过程中的瑕疵问题进行改善，武楷迪提出的物业服务中的问题确实存在，武楷迪以延迟交付物业费的行为制约瑞码阁物业公司进行整改，并无违约行为，故本院对瑞码阁物业公司的该项诉讼请求不予支持。

关于武楷迪辩称瑞码阁物业公司在招标过程中提供虚假业绩，属中标无效、合同无效一节，本院认为关于物业服务公司进行招标投标时提交的材料应由行政主管部门管理并备案，如武楷迪认为瑞码阁物业公司的材料造假可向行政主管部门或业主委员会反映，故本院对武楷迪的该项辩称不予采信。

关于武楷迪辩称卫生保洁、维修、安保、客服服务、绿化、合同没有公示、停车秩序混乱、建筑物及其附属设施的维修养护等物业服务不到位、物业管理混乱一节，本院认为瑞码阁物业公司已实际提供物业服务，如瑞码阁物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或业主委员会实施管理权利。同时，瑞码阁物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现武楷迪以不缴纳物业费来对抗瑞码阁物业公司提供的服务，显系不妥。故本院对武楷迪的该项辩称不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，判决如下：

一、被告武楷迪于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司从2020年10月1日至2022年6月30日止的物业费5708元、电梯费525元，合计6233元；

二、驳回原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（沈阳瑞码阁物业管理有限公司已预缴），减半收取25元，由被告武楷迪承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

沈阳瑞码阁物业管理有限公司已向本院申请胜诉退费，应予退还50元。武楷迪于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费25元，如逾期未缴纳，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十八条之规定向执行法院报告财产状况，并不得由高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　付　玉

二〇二二年十一月二十五日

书记员　吴欣如