(2021)渝0113民初4213号　谭云、蒋国容、李波、汪同珍、周令木、胡才能、郑忠英、李平、蒋刚民与重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案

重庆市巴南区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝0113民初4213号

原告：谭云，女，1959年12月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

原告：蒋国容，女，1962年6月9日出生，汉族，住重庆市巴南区。

原告：李波，男，1980年11月22日出生，汉族，住重庆市铜梁县。

原告：汪同珍，女，1958年12月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。

原告：周令木，男，1956年10月31日出生，汉族，住重庆市巴南区。

原告：胡才能，男，1951年3月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。

原告：郑忠英，女，1950年12月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

原告：李平，男，1962年1月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。

原告：蒋刚民，男，1950年10月18日出生，汉族，住重庆市巴南区。

九原告共同委托诉讼代理人：王**，北京市中银（重庆）律师事务所律师。

九原告共同委托诉讼代理人：涂继铭，北京市中银（重庆）律师事务所律师。

被告：重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会，住所地重庆市巴南区李家沱街道巴南大道8号。

负责人：张宜龙，主任。

委托诉讼代理人：文政华，重庆德普律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄廷良，男，1946年11月27日出生，汉族，业主委员会副主任，住重庆市綦江区古南镇新山村15号1-1。

原告谭云、蒋国容、李波、汪同珍、周令木、胡才能、郑忠英、李平、蒋刚民与被告重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会（以下简称曼哈顿一期业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘漫红独任审理。于2021年5月10日公开开庭进行了审理，原告谭云、蒋国容、李波、汪同珍、周令木、胡才能、郑忠英、李平、蒋刚民的共同委托诉讼代理人王**和涂继铭、被告曼哈顿一期业委会的委托诉讼代理人文政华和黄廷良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告谭云、蒋国容、李波、汪同珍、周令木、胡才能、郑忠英、李平、蒋刚民共同向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告作出的选聘重庆美高物业服务有限公司的决定；2.请求撤销被告作出的于2021年1月8日终止《“曼哈顿”前期物业服务合同》的决定；3.请求撤销被告作出于2021年1月20日重庆盈多利物业管理有限公司正式办理移交手续的决定；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：九原告均系位于重庆市巴南区某小区的业主。X一期的总建筑面积为479811.32平方米，户数为3841户。建设单位重庆两江房地产有限公司与重庆盈多利物业管理有限公司签订了《“曼哈顿城”前期物业服务合同》，第16条约定，成立业主委员会选聘新的物业公司后，前期物业服务合同终止。2011年10月，重庆盈多利物业管理有限公司入驻小区。2020年初，被告采用书面征求意见的形式召开业主大会，就是否同意按照公示的“X一期物业服务招标方案”进行招投标选定物业公司等征求业主意见。2020年4月16日，被告公示投票结果，以户数、面积双半过通过了关于物业服务公司招标方案及物业服务合同的决议。2020年10月9日，被告委托重庆好策略企业管理有限公司进行招标。2020年12月22日，被告公示中标结果，确定重庆美高物业服务有限公司作为第一候选人。2021年1月16日，被告与重庆美高物业服务有限公司签订《X一期物业服务合同》。2021年1月7日，被告向重庆盈多利物业管理有限公司发出告知函，内容主要是《“曼哈顿城”前期物业服务合同》于2021年1月8日终止，重庆盈多利物业管理有限公司于2021年1月20日办理交接手续等。原告认为被告在选聘新的物业公司的过程中违反了法律规定，表现为：1、采用书面征求意见的形式召开业主大会不符合《曼哈顿一期业主大会议事规则》；2、《曼哈顿一期业主大会议事规则》未赋予被告选聘新的物业服务公司的权利；3、被告在征求意见表签字中弄虚作假；4、业委员成员张宜龙被停职，无权代表被告签订物业服务合同；5、评标委员会成员组成不合法；6、被告解聘重庆盈多利物业管理有限公司程序不合法，被告的行为损害了业主的权益，故诉至法院要求判如所请。

被告曼哈顿一期业委会辩称，2018年10月，在重庆市巴南区人民政府李家沱街道办事处（以下简称李家沱街道办事处）的指导下成立了第一届业委会，业委会主任为张宜龙，成员共7名。2019年8月28日，被告依据物业管理条例等开展物业服务公司的选聘工作。2019年9月，被告以书面征求意见的方式选聘新的物业服务公司。2019年11月18日，在李家沱街道松柏林社区会议室，在社区的监督下，对本次书面公开征求意见进行唱票计票。随后在李家沱街道办事处的指导下，研究起草招标合同并公示，2019年12月，对物业服务公司招标方案及物业服务合同以书面形式在全体业主中进行投票。2020年4月16日，在李家沱街道松柏林社区会议室，在社区领导和民警的监督下，对招标合同及合同内容、征求意见表进行公开唱票，以2953票通过了招标方案及招标合同，同时进行了为时7天的公示，被告未收到业主的异议。2020年11月11日至11月15日，李家沱街道办事处协同重庆市公证处，街道干部、社区干部对上述程序进行了核查，核查结果为，涉案物业专有建筑面积458147.7平方米，主业户数3435户，招标方案及物业服务合同经上述有关部门的核查，同意票为2745票，计票面积256517.83平方米，均已超半数。其中，原告李平、李波、胡才能均未在书面征求意见表上签名，仅在备注栏写了拒绝，该3名原告不具有主体资格，原告蒋国容、周令木、汪同珍、谭云均签字同意，该4名原告也不具备主体资格。

被告在选聘新的物业公司的过程中不存在违反法律规定的行为，理由：1、业主大会召开时间合法；2、被告有权与物业服务公司签订物业服务合同；3、采用书面征求意见的形式召开业主大会合法；4、被告与新的物业服务公司签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止；5、业主大会投票真实有效；6、评标委员会成员组成符合业主大会决议要求；7、业委会主任张宜龙并未停职，故被告选聘新的物业服务公司的方式和签订的物业服务合同合法，原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告谭云、蒋国容、李波、汪同珍、周令木、胡才能、郑忠英、李平、蒋刚民共同举示的原告身份证复印件及不动产权证、《“曼哈顿城”前期物业服务合同》、《曼哈顿一期业主大会议事规则（草案）》、《X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》、《关于X小区物业服务招标方案及物业合同投票结果公示》、《关于“X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面征求意见表”是否真实签名、是否知晓并同意重新选定物业企业并与其签订物业合同的情况核实表》、视频、微信聊天记录截图、《X一期项目物业服务招标公告》、中标结果公告、《X一期物业服务合同》、《关于部分业主曼哈顿一期业委会成员违反物业条例的初步调查情况》证、《关于前期物业服务合同终止告知函》，经审查，对《曼哈顿一期业主大会议事规则（草案）》，落款无处任何盖章，且有手写途改痕迹，与本院依职权调取的备案版本存在不一致，故该份举示并非最终备案版本，本院不予确认，其余证据本院均予以确认；2、被告曼哈顿一期业委会举示的《曼哈顿一期业主大会议事规则》（备案稿）、《关于以书面征求意见的形式召开业主大会确定物业服务招标方案和物业合同业的公告》、李家沱街道办事处关于《X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》签署情况进行核实的公告，经审理，本院均予以确认。3、本院依职权在重庆市巴南区人民政府李家沱街道社区事务服务中心调取的《曼哈顿一期业主大会议事规则（草案）》、《关于以书面征求意见的形式召开业主大会确定物业服务招标方案和物业合同的公告》、《关于继续开展物业服务招标方案和物业合同征求业主意见的通知》、李家沱街道办事处关于《X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》签署情况进行核实的公告、《关于X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表核查情况的公告》、招标方案、证人证言等，经审理，本院均予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谭云、蒋国容、李波、汪同珍、周令木、胡才能、郑忠英、李平、蒋刚民分别系位于重庆市巴南区某小区X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9号房屋的业主。X一期小区的总建筑面积为479811.32平方米，户数为3435户。该小区开发商重庆两江房地产有限公司与重庆盈多利物业管理有限公司（以下简称盈多利物业公司）签订了《“曼哈顿城”前期物业服务合同》，合同第十六条约定，“本合同规定的委托管理期限，自房屋交付之日起满两年止，合同期满或业主委员会成立，与业主大会所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止”。之后，盈多利物业公司于2011年10月进驻涉案小区并提供物业服务至今。

2017年11月9日，曼哈顿一期业主大会筹备组在重庆市巴南区人民政府李家沱街道办事处松柏林社区居民委员会（以下简称松柏林居委会）的指导下通过了《曼哈顿一期业主大会议事规则（草案）》，第五条规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业；第六条规定业主大会会议可以采用书面征求全体业主意见的形式表决，本届业主大会采用书面征求意见的形式；第二十七条规定业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业委会应当在30日内与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。2018年10月，被告曼哈顿一期业委会成立，业委会主任为张宜龙。2019年9月，被告制作了《X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》，就是否同意按照“X一期项目物业服务招标方案”进行招投标，选定物业服务企业，以及是否同意业委员按照“X一期物业服务合同”版本与中标的物业服务企业签订物业服务合同，在小区一期业主范围内进行书面投票。其中，所附的《招标方案》第五条第（五）项载明，“1、评标委员会：评标委员会成员五名，其中包括在巴南区物业管理专家库随机抽取三名评标专家及业委会选派的二名成员共同组成。”2020年4月16日，被告公示发布了《关于X小区物业服务招标方案及物业合同投票结果公示》，载明，自2020年1月13日9时至2020年4月13日9时，曼哈顿小区一期物业服务招标方案及物业合同投票征求意见工作完成，投票情况公告如下,曼哈顿小区一期共有业主3435户，专有部分建筑面积总计338590.89平方米，参与投票3000户，赞成票户数2953户，赞成票户数面积313465.98平方米，户数和面积均过半数，关于物业服务招标方案及物业合同的决议通过，现公示7天，有异议者可到松柏林社区登记等。公示期届满后，因重庆市巴南区人民政府李家沱街道办事处（以下简称李家沱街道办事处）收到部分业主提出征求意见表中部分签字存在冒签，李家沱街道办事处协同街道组织机关干部、社区干部共同在重庆市公证处的公证下对该情况进行核实，并于2020年11月11日在小区发布《关于X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表核查情况的公告》，通知业主若对《X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》签署情况有异议，可在2020年11月11日至15日提出异议等。期间，有部分业主提出异议，经核实，李家沱街道办事处发布了《关于X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表核查情况的公告》，载明，经复核后同意票为2745票，对应的计票面积为256517.83平方米，均已超半数，已形成业主的共同决定。2020年10月9日，被告委托重庆好策略企业管理有限公司（以下简称好策略公司）进行招标工作。2020年12月22日，被告公示中标结果，确定重庆美高物业服务有限公司（以下简称美高物业公司）为第一中标候选人。2021年1月16日，被告与美高物业公司签订《X一期物业服务合同》。2021年1月7日，被告向盈多利物业公司发出《关于前期物业服务合同终止告知函》，通知其《“曼哈顿城”前期物业服务合同》于2021年1月8日终止，并于2021年1月20日正式办理交接手续等。之后，该物业服务合同未能在李家沱街道办事处通过备案，并于2020年12月24日向被告发出《告知函》，告知：“1、根据《中华人民共和国招标投标法》第三十七条、《重庆市物业管理招标投标试行办法》第二十六条的规定，被告在进行物业服务企业招标过程中，评标委员会中专家人数未达到三分之二，招标人代表超过评委总数的三分之一，未符合法律规定，故评标委员会成员组成不合法；2、根据《中国人民共和国物权法》第七十六条和《重庆市物业管理条例》第十五条，若经合法招投标程序确定某公司为第一中标候选人后，仍应通过业主大会予以最终决定，再行签订物业服务合同，如未开展上述程序，可能存在《物业服务合同》难以备案等风险。”现美高物业公司并未入驻涉案小区，涉案小区仍由盈多利物业公司提供物业服务。

另查明，被告曼哈顿一期业委会主任张宜龙在被告进行物业服务公司更换期间并未被停职。现原告认为被告的行为损害了业主的权益，遂向本院提起诉讼。审理中，原告坚持其诉讼请求，被告不同意其诉讼请求。

本院认为，首先，对于原告是否是本案适格主体的争议焦点，《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。本案中，九名原告作为X一期的业主以业主委员会的决定侵害其权益为由提起的撤销之诉，系业主的法定权利，且系在知道被告作出决定之日起一年内提起，故九原告系本案适格主体，有权提起本案诉讼。

其次，对于被告作出选聘重庆美高物业服务有限公司的决定、终止《“曼哈顿”前期物业服务合同》的决定、限期盈多利物业公司办理移交手续的决定的是否有违反法定程序的争议焦点，结合原告的六项诉请理由，本院评判如下：第一，案涉小区的业主大会议事规则已经业主大会讨论通过,并向相关行政主管部门进行了备案,系该小区全体业主的真实意思表示,符合法律法规的规定,对全体业主具有法律约束力。其中第六条规定了业主大会会议可以采用书面征求意见的形式表决，故被告采用书面征求意见的形式就物业服务招标方案及新的物业合同召开业主大会符合《曼哈顿一期业主大会议事规则》的规定；第二，业主大会议事规则第五条规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，而被告曼哈顿一期业委会是业主大会的执行机构，有权选聘新的物业服务公司。第三，对《X一期物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》的业主签名是否虚假的问题，原告未举示证据证明，且被告及李家沱街道办事处发布了异议公告，经过李家沱街道办事处公证复核，在部分人异议人重新签字后，同意的业主人数及相应专有部分面积仍然均过半数。第四，原告提出的业委员成员张宜龙被停职，无权代表被告签订物业服务合同的理由，于事实不符，该理由不成立。第五、对于评标委员会成员组成是否合法的问题，经审查，《中华人民共和国招标投标法》第三十七条第二款规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二”；《重庆市物业管理招标投标试行办法》第二十六条第一款规定：“评委会由招标人代表与有关物业管理相关专业的技术、经济等方面专家组成，成员以5-9人为宜，其中招标人代表不得超过评委总数的三分之一”。本案中，被告业委会通过业主大会表决采用了招投标的形式来选择物业服务企业，那么其招标程序就必须符合《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，但是被告采用的《招标方案》第五条第（五）项明确载明评标委员会成员五名，由三名评标专家、二名业委会成员组成。即专家人数未达到三分之二，招标人代表超过了三分之一，故评标委员会成员不符合法律规定，原告的该项理由成立。

综上所述，被告依据违反法定程序的招投标工作选定出的中标结果，作出的选聘重庆美高物业服务有限公司的决定、及终止《“曼哈顿”前期物业服务合同》的决定、以及限期盈多利物业公司办理移交手续的决定，均不能认定其程序合法，故对于原告要求撤销以上决定的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条，《中华人民共和国招标投标法》第三十七条第二款的规定，判决如下：

一、撤销被告重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会于作出的选聘重庆美高物业服务有限公司的决定；

二、撤销被告重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会作出的关于《“曼哈顿”前期物业服务合同》于2021年1月8日终止的决定；

三、撤销被告重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会作出的关于重庆盈多利物业管理有限公司于2021年1月20日正式办理移交手续的决定。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市巴南区李家沱X一期第一届业主委员会负担（此款原告已经垫付，被告曼哈顿一期业委会在本判决生效后七日内支付原告25元，本院预收的诉讼费不作清退）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审 判 员　刘　 漫　 红

二〇二一年六月十八日

法官助理　?? 陈 ?宸

书 记 员　???张雅婷

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