(2021)陕0929民初1223号　旬阳住建局与榴林公司、金力源公司建设工程施工合同纠纷一案

陕西省白河县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0929民初1223号

原告（反诉被告）：旬阳市住房和城乡建设局（以下简称“旬阳住建局”），统一社会信用代码11610928016058485F，住所地陕西省旬阳市商贸街4巷县住建局办公楼。

负责人：朱礼军，该局局长。

委托诉讼代理人：焦波，该局物业管理与房产交易所所长。

委托诉讼代理人：张登产，陕西法力律师事务所律师。

被告（反诉原告）：西安榴林置业有限公司（以下简称“榴林公司”），统一社会信用代码91610104556987189Q,住所地陕西省西安市莲湖区南二西段桃园湖0号捷瑞苑（捷瑞公园首府）1幢。

法定代表人：何朝民，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：吴红军，陕西仁和万国律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张小莉，陕西仁和万国律师事务所律师。

第三人（本诉第三人）：陕西金力源实业（集团）有限公司（以下简称“金力源公司”），统一社会信用代码610928732675695P，住所地陕西省旬阳市城关镇刘湾社区（丰景佳苑滨河路）。

法定代表人：马治文，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邱德涛，该公司房管部经理。

第三人(反诉第三人)：陕西建工第四建设集团有限公司(以下简称“陕西四建”），统一社会信用代码91610000220525423D，住陕西省渭南市临渭区朝阳西路二号。

法定代表人：陈康健，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李少帅，陕西博纳律师事务所律师。

原告旬阳住建局与被告榴林公司、第三人金力源公司建设工程施工合同纠纷一案，旬阳市人民法院于2021年5月7日立案受理后，榴林公司申请移送管辖，后经安康市中级人民法院指定本院审理，本院于2021年7月19日立案受理后，榴林公司于同年8月16日提出反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。本院于8月30日依据榴林公司申请，追加陕西四建为反诉第三人。本院依法适用普通程序于同年9月24日公开开庭进行了审理，上列诉讼参加人除旬阳住建局负责人朱礼军、榴林公司法定代表人何朝民、金力源公司法定代表人马治文、陕西四建法定代表人陈康健外，其余均到庭参加诉讼。在审理过程中，因疫情防控需要，本院分别于2021年10月20日、2022年1月11日裁定中止审理，且审理期间多次组织各方当事人进行调解。本案现已审理终结。

原告旬阳住建局向本院提出诉讼请求：1、依法判令榴林公司立即将旬阳县某保障性住房小区项目房屋建设开发形成的“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，依据合同约定过户给金力源公司，并配合旬阳住建局做好金力源公司的房屋销售工作。2、判令榴林公司向旬阳住建局承担自2018年1月1日起至工程竣工房屋交付之日为止按每日工程总造价万分之三计算的违约金共计29814299.2元。3、诉讼费用由榴林公司承担。事实及理由：某项目自2009年启动实施，2012年3月旬阳住建局与榴林公司签订了《旬阳县BT模式融资代建某小区保障性住房工程合同》(以下简称“2012协议”），约定了榴林公司作为项目代建单位的权利义务，此后榴林公司未按照协议约定全面履行合同义务。为了进一步推进项目实施，2017年12月13日，旬阳住建局、榴林公司、陕西四建签订《旬阳县BT模式融资代建某保障性住房小区工程补充协议》(以下简称“2017协议”），约定榴林公司履行合同享受权利和履行义务的具体措施和方法，并约定竣工时间为2017年12月31日，否则每逾期一日承担合同总造价万分之三的违约金。直到2019年9月，工程的收尾、交房和结算仍未完全解决，于是2019年9月9日，旬阳住建局、榴林公司和陕西四建又签订了《旬阳县某保障房工程交房、“五证”过户及工程款拨付协议》(以下简称“2019协议”），约定榴林公司于2019年9月26日前将“五证”过户给金力源公司，并由协议三方和金力源公司建立共管账户。签订协议后，榴林公司未按约定的时间结点履行“五证”过户手续，旬阳住建局相继发催促函，榴林公司以合同显失公平为由推拖并向法院提起诉讼，后撤诉，但榴林公司仍然拒绝办理过户手续。故，提起诉讼。庭审中，旬阳住建局明确诉请第一项“配合旬阳住建局做好金力源公司的房屋销售工作”即要求榴林公司把五证过户至金力源公司名下。

被告榴林公司辩称，请法院依法驳回旬阳住建局的全部诉请。理由如下：一、榴林公司有权拒绝将旬阳县某保障性住房项目B1、B2、B3、A4栋房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》过户给旬阳住建局或其指定的公司。（一）旬阳住建局的违约行为证明其已经丧失信誉，榴林公司有权要求其优先完成工程款结算。（二）榴林公司与旬阳住建局召开的某保障性住房工程结算对账会议已经变更了过户条件，即在相关条件满足前，榴林公司有权拒绝协助过户。（三）2021年3月30日，榴林公司向旬阳住建局书面通知解除《2017协议》《2019协议》，旬阳住建局并未在法定时间内以法定方式提出异议，因此，旬阳住建局没有继续要求榴林公司协助过户的依据。二、旬阳住建局要求榴林公司自2018年1月28日起至房屋交付之日止按每日工程总造价万分之三承担违约金，没有事实和法律依据。

第三人金力源公司述称，金力源公司是通过政府采购招标的合法形式中标，并于2018年12月28日取得限价商品房可售房源的销售权，因榴林公司工程进度、竣工验收和房源交付时间一再拖延，金力源公司于2020年2月2日才签订中标销售合同。另外共管账户已经建立并且有专人管理，榴林公司所提到的利润问题没有任何依据，金力源公司从中标到销售房屋也错过了最好的时机，榴林公司一直不配合办理五证过户，导致金力源公司不能正常销售房屋。

反诉原告榴林公司向本院提出反诉请求：请求确认榴林公司、旬阳住建局和施工方陕西四建签订的《2017协议》和《2019协议》已于2021年3月30日解除。事实及理由：2011年6月13日，旬阳县发展和改革局印发“旬发改投资（2011）45号”《关于旬阳县某限价商品房及小区道路等附属工程立项的批复》，同意旬阳住建局立项建设旬阳县某限价商品房及小区道路等附属工程。后来，榴林公司与旬阳住建局签订《2012协议》，主要约定：由榴林公司全面融资建设涉案工程，廉租房和公租房竣工验收备案后旬阳住建局以1700元/㎡的价格回购，按形象进度支付回购款；限价商品房由榴林公司按照销售限价和对象进行销售，销售收入在返还旬阳住建局前期投资（100/㎡）后全部归榴林公司所有。2017年，榴林公司与旬阳住建局、陕西四建签订《2017协议》，主要对旬阳住建局的回购范围、回购价格、支付方式进行了约定。2019年9月9日，榴林公司与旬阳住建局、陕西四建签订《2019协议》，对工程款拨付、五证过户、共管账户建立等进行了约定。榴林公司作为代建方，按照合同约定完成了廉租房、公租房、限价商品房及附属工程，涉案工程已于2018年12月25日竣工，验收为合格。旬阳市审计局于2019年12月24日出具“旬审报（2019）107号”审计报告，对涉案工程完成了审计。但旬阳住建局迟迟未向榴林公司支付全部回购款。榴林公司和旬阳住建局于2020年11月13日、2020年12月8日、2021年3月3日依据《2017协议》和《2019协议》多次对旬阳住建局欠付榴林公司的回购款数额和支付方式等后续问题进行协商，会议决定：旬阳住建局在2021年3月12日前签署《会议备忘录》并核算拖欠榴林公司回购款具体金额、建立共管账户并核查已售房款金额，旬阳住建局核查清已售房款金额后向榴林公司出具付款承诺，榴林公司办理五证过户手续。但旬阳住建局仍不按约履行，导致榴林公司的合同目的不能实现，故，榴林公司于2021年3月30日向旬阳住建局发送了《解除、的告知函》。榴林公司认为：从2018年12月25日竣工到现在已30余月，旬阳住建局不履行会议决定的任何内容，没有签订《会议备忘录》、没有核算应付榴林公司回购款的数额、更没有按约支付回购款、也没有建立共管账户，致使近1000万元房屋销售款长时间处于非监管状态，导致榴林公司合同目的不能实现。依据《民法典》第五百六十三条之规定，榴林公司与旬阳住建局、案外人陕西四建签订的《2017协议》和《2019协议》已于2021年3月30日解除。

反诉被告旬阳住建局辩称，榴林公司提出的很多无理要求，没有合同依据，榴林公司要求和旬阳住建局形成会议备忘录，但因榴林公司的单方面修改共同形成的意见，也因陕西四建不参与备忘录商议，最终也未签字形成一致意见。榴林公司提出解除《2017协议》、《2019协议》的理由均不能成立。某小区建设时间长、涉及关系复杂、矛盾较多，为了化解矛盾，推动项目建设，各方经过充分研究协商签订了2017和2019协议，并且在2017年之后也是遵照两个协议精神，艰难推动。目前状况若是抛开2017和2019协议，必然造成各方的权利义务关系严重混乱，合同目的无法实现，引发新的社会矛盾和不稳定因素。旬阳住建局认为，榴林公司在合同相对方不构成违约，不具备法定的解除合同条件的情况下，没有权利单方面行使解除权，旬阳住建局向人民法院提起的履行协议诉讼就是对榴林公司的单方面没有事实和法律依据提出的解除合同的回应，旬阳住建局的起诉经法院审理在得到法院支持的情况下，就是对榴林公司解除合同不能成立的当然确认，为此，请人民法院依法作出裁判。

反诉第三人陕西四建述称，陕西四建认为旬阳住建局和榴林公司签订的2017协议和2019协议是无效协议，无效协议不存在解除，榴林公司的反诉请求无事实和法律依据，不应当得到支持。

围绕本诉及反诉的诉辩意见，各方当事人分别提交了证据，经当庭举证、质证，各方当事人对以下证据的真实性无异议，可作为本案的证据使用：

1、2011年6月13日《旬阳县发展和改革局关于旬阳县某限价商品房及小区道路等附属工程立项的批复》；

2、2011年6月1日旬阳县住建局和深汇公司签订《旬阳县BT模式融资代建“某”小区保障性住房工程合同书》；

3、2012年10月17日，旬阳住建局与深汇公司签订《解除协议书。

4、旬阳住建局与榴林公司签订的《2012协议》。

5、2012年3月23日中标通知书、2012年4月16日陕西省建设工程招标中标通知书（省招2012第245号）。

6、2017年6月22日县政府第7次常务会议纪要。

7、2017年7月6日旬阳县住建局关于对某限价商品房销售抵押抵账情况进行清查登记的通告。

8、2017年11月8日公告，榴林公司通知购房者可退房。

9、2017年7月24日旬阳住建局关于暂停某限价商品房销售的函（旬住建函【2017】201号）。

10、2017年12月13日建设单位旬阳住建局与代建单位榴林公司、施工单位陕西四建签订《2017协议》。

11、2018年7月20日旬阳住建局、榴林公司、陕西四建签订《旬阳县BT模式融资代建某保障性住房小区工程补充协议（后续）》。

12、2019年9月9日建设单位旬阳住建局与代建单位榴林公司、施工单位陕西四建签订《2019协议》。

13、榴林公司关于推进旬阳县某保障性住房项目结算等相关工作的说明》及《回执》、《旬阳县住房和城乡建设局关于西安榴林置业有限公司要求立即纠正违约行为并停止房屋销售告知函的回复函》。

14、2018年县政府第6次常务会议纪要。2018年11月13日关于核定某限价商品房销售底价的报告（旬住建字[2018]428号）；2018年12月10日旬阳县政府采购项目实施表；2018年12月28日确定金力源公司为旬阳县某限价商品房销售采购项目的成交供应商的成交通知书；2021年2月2日旬阳县物业管理与房产交易所与金力源公司签订《旬阳县某限价商品房采购磋商性中标销售合同》。

15、旬阳县某保障性住房小区限价商品房A1、A4、A13、B1、B2、B3、B5、B6号楼的商品房预售许可证（旬房预售【2013】第2号）；某保障性住房限价商品房B1、B2、B3、A4楼编号（2013）45号建筑工程施工许可证；旬国用（2013）第149、150、151、154号国有土地使用证；某保障性住房限价商品房工程建字第2013-156号建设工程规划许可证；某限价商品房B1、B2、B3、A4楼工程地字第2013-40号建设用地规划许可证。

16、2021年1月28日、29日旬阳县某保障性住房工程限价商品房（未销售）B1、B2、B3、A4、楼移交单，某A5、A15移交单；2021年2月4日，旬阳县物业管理与房产交易所、金力源公司关于某限价商品房B1、B2、B3、A4楼移交单。

17、2019年12月24日旬审报（2019）107号审计报告。

18、2021年3月30日解除《2017协议》、《2019协议》的告知函、回执。

19、2019年12月17日旬阳住建局关于旬阳县某保障房工程尽快交房和专项验收的函（旬住建函[2019]768号）；2019年12月19日旬阳住建局关于尽快完成某保障房尽快完成“五证过户”的函(旬住建函[2019]769号）；2021年2月2日陕西省镇坪县人民法院（2021）陕0927民初27号榴林公司起诉旬阳住建局、旬阳政府确认合同效力纠纷一案民事裁定书（撤诉）。

20、2020年10月15日旬阳住建局尚未支付榴林公司某保障性住房工程相关费用的情况说明、回执；2020年10月28日旬阳住建局关于西安榴林置业有限公司报送尚未支付某保障房工程相关费用的回复函（旬住建函[2020]365号）；2020年10月29日榴林公司关于旬阳住建局对尚未支付某保障性住房工程相关费用的回复函的回复函、回执；2021年2月4日旬阳住建局关于申请解除某保障房小区B1、B2查封的报告（旬住建字[2021]42号）。

21、2020年11月7日旬阳住建局关于尽快完成某限价商品房“五证过户的告知函（旬住建函[2020]380号）；2020年11月7日旬阳住建局关于尽快完成某保障房工程交房的函（旬住建函[2020]381号）；2020年11月27日榴林公司关于《旬阳县住房和城乡建设局尽快完成某限价商品房五证过户的告知函》的回复函、回执。

22、2021年3月17日要求旬阳住建局立即纠正违约行为并停止房屋销售的告知函、回执；2021年3月25日旬阳住建局关于榴林公司要求立即纠正违约行为并停止房屋销售告知函的回复函（旬住建函[2021]58号）；2021年3月30日榴林公司关于《旬阳住建局关于榴林公司要求立即纠正违约行为并停止房屋销售告知函的回复函》的回复函。

23、2021年5月24日旬阳住建局关于移交某保障房工程竣工验收备案和消防工程资料的函（旬住建函[2021]89号）；2021年6月28日旬阳县物业管理与房产交易所关于党家坝某房屋维修的督办函（旬房函[2021]19号）。

24、旬阳县人民法院（2021）陕0928民初735号中止审理的民事裁定书。

25、陕西四建提交的2011年6月29日《陕西省建设工程施工合同》、《旬阳县某保障性住房工程项目道路及边坡治理工程建设工程施工补充合同书》；陕西四建与旬阳住建局签订的《旬阳县BT融资代建某小区保障性住房工程合同》；榴林公司与陕西四建签订的《建设工程施工合同》。

26、安康中院审理的陕西四建起诉旬阳住建局、榴林公司建设工程施工合同纠纷一案的民事起诉状、民事反诉状、传票、陕西四建与旬阳住建局在该案中分别提交的证据目录。

对于各方有争议的证据，本院作如下认证：

1、榴林公司提交的两份会议备忘录，能够反映三方进行协商的过程，本院对该事实予以确认，但因备忘录未经各方签字确认，故对榴林公司的证明目的不予采纳。

2、《2020年7月6日旬阳县住房和城乡建设局关于西安榴林置业有限公司所有委托付款凡未履行既全部终止通知的回复函（旬住建函[2020]201号），榴林公司称没有收到该复函，榴林公司与陕西四建均认为该复函与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审查认为，该回复函与本案缺乏关联性，不作为本案证据使用。

3、2018年7月20日榴林公司向旬阳住建局出具的付款委托书；旬阳住建局财政直接支付凭证（包括财政直接支付凭证10份，财政直接支付申请书5份，财务支出审签单5份，借条5份，收条1份，支付申请表3份，委托书6份，记账凭证3份，发票3份，银行结算业务申请书3份、进账单1份、转账存根1份，报告1份，旬财建[2019]52号，财政资金用款，偿还旬阳县某保障性住房项目财信担保工程款的函（2019年9月5日））。本院审查认为，该组证据与本案缺乏关联性，不作为本案证据使用。

根据上列本院依法认证的证据及当事人的一致陈述，本院查明下列案件事实：

旬阳县某保障住房小区工程是旬阳县委、县政府为解决低收入家庭住房困难而实施的重点民生工程，也是在“十二五”起步年重点建设的住房保障工程。该工程由旬发改投资（2011）45号文《关于旬阳县某限价商品房及小区道路等附属工程立项的批复》批准立项，项目名称为旬阳县某限价商品房及小区道路等附属工程。项目建设地址为旬阳县城关镇党家坝社区，项目占地25亩，建筑面积60400平方米，配套建设市政道路计3.5千米及附属工程。项目建设总投资1.63亿元，资金来源为自筹及争取国家投资解决。

为加快项目实施，有效节约建设资金，政府采取BT模式招商融资代建某保障性住房工程项目，通过招商确定陕西深汇置业有限公司（以下简称“深汇公司”）为融资代建企业。2011年6月1日，旬阳住建局与深汇公司签订《旬阳县BT模式融资代建“某”小区保障性住房工程合同书》。合同约定了工程建设内容及方式、建设工期及质量标准、工程价款的确定、违约责任等内容。

2011年7月29日，某保障住房小区工程开工。

2012年4月16日，陕西四建中标为旬阳县“某”保障性住房工程施工单位。

深汇公司因工程投资收益的不确定性向旬阳住建局提出终止合同，并建议陕西四建接替其完成后续工程建设，旬阳住建局复函同意终止合同。双方于2012年10月17日签订解除《旬阳县BT模式融资代建“某”小区保障性住房工程合同书》。

2012年7月22日旬阳住建局与陕西四建签订《旬阳县BT模式融资代建某小区保障性住房工程合同》，因陕西四建无房地产开发资质，后该融资代建合同废止。

后，旬阳住建局与榴林公司签订《2012协议》，协议约定：旬阳县某保障性住房小区建设项目建设方式为BT模式融资代建，榴林公司系该项目融资代建单位，旬阳住建局派员对工程实施监督管理，榴林工程组织招投标，并按照工程建设程序办理和完善相关手续和工程档案资料。资金保障：合同签订当日，由榴林公司一次性向旬阳住建局缴纳工程保证金2000万元，其余全部资金由榴林公司自筹并全面组织工程建设。缴纳的工程保证金除预留的400万元合同履约保证金外，其余的1600万元按照榴林公司工程进度和工程量申报拨付。另，双方对工程结算方式及价格、工期、违约责任进行了约定。

2013年7月26日，榴林公司取得某保障性住房限价商品房工程建字第2013-156号建设工程规划许可证。

2013年8月2日，榴林公司取得旬国用（2013）第149、150、151、154号国有土地使用证。

2013年9月10日，榴林公司取得某保障性住房限价商品房B1、B2、B3、A4楼编号（2013）45号建筑工程施工许可证。

2013年9月11日，榴林公司取得旬阳县某保障性住房小区限价商品房A1、A4、A13、B1、B2、B3、B5、B6号楼的商品房预售许可证（旬房预售【2013】第2号）。

2013年10月29日，榴林公司取得某限价商品房B1、B2、B3、A4楼工程地字第2013-40号建设用地规划许可证。

2015年开始工程长时间处于停工半停工状态。

2017年12月13日建设单位旬阳住建局与代建单位榴林公司、施工单位陕西四建签订《2017协议》。协议约定了回购范围及价格、款项支付方式、违约金等内容。其中协议第三条款项支付方式第4项约定2017年7月复工后实行月进度付款制，榴林公司每月25日前（或按旬阳住建局要求时间）上报工程形象进度及工程量支付申请表，由旬阳住建局和监理单位审核，并在半个月内按审核量的80%支付工程进度款。每个单体工程具备验收条件后旬阳住建局应积极组织验收，验收通过后30日内，榴林公司和陕西四建将备案资料移交旬阳住建局档案室备案完成后，旬阳住建局支付该单体工程造价至90%，并进入审计程序。依据审计结论，旬阳住建局应预留3%工程质量保修金，其余工程款在审计完成后3个月内结清。第六条第1项约定竣工时间为2017年12月31日，若逾期，每逾期一天扣除榴林公司和陕西四建合同价万分之三的违约金。

2018年7月20日旬阳住建局、榴林公司、陕西四建签订《旬阳县BT模式融资代建某保障性住房小区工程补充协议（后续）》，合同约定榴林公司出售房屋的尾欠购房款的使用范围。

2018年12月25日涉案工程竣工。

2018年12月28日，旬阳县政府确定金力源公司为旬阳县某限价商品房销售采购项目的成交供应商。

2019年1月8日，旬阳县某保障房工程验收合格。

2019年9月9日建设单位旬阳住建局与代建单位榴林公司、施工单位陕西四建签订《2019协议》。协议约定了工程款拨付、结算、五证过户等内容。其中协议第三条约定榴林公司与陕西四建做好某保障性住房小区的竣工验收和专项验收收尾工作，在9月20日前专项验收合格并将房屋交付旬阳住建局使用。第四条约定榴林公司在9月26日前配合旬阳住建局将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房（销售）预售许可证》过户给金力源公司，并配合做好金力源公司的房屋销售工作。第七条，金力源公司的销售款打入专项账户，由旬阳住建局、榴林公司、陕西四建、金力源公司共管，每季度核算一次，如账户上售房款属于旬阳住建局的款项超过300万元，陕西四建提供工程款票据申请付款。

2019年9月18日，旬阳住建局代榴林公司支付财信担保1000万元本金。

2019年11月16日，旬阳住建局拨付600万元支付陕西四建的农民工工资。

2019年12月24日，旬阳市审计局就旬阳县某保障住房小区工程进行结算审计，审定造价182000846.84元。

2020年8月26日，消防工程验收合格。

2020年11月13日，旬阳住建局与榴林公司召开某保障性住房工程结算对账会议，双方未在会议备忘录上签字确认。

2021年1月11日榴林公司以《2017协议》、《2019协议》显失公平为由起诉旬阳住建局、旬阳政府要求确认两份合同效力，后于同年2月2日以自愿协商为由申请撤诉。

2021年1月28日、29日，榴林公司、陕西四建将B1、B2、B3、A4楼（未销售）限价商品房移交旬阳住建局。

2021年2月2日旬阳县物业管理与房产交易所与金力源公司签订《旬阳县某限价商品房采购磋商性中标销售合同》，合同约定由金力源公司代售某小区已建成的B1、B2、B3、A4共四幢楼的可售限价商品房房源共257套。同日，旬阳住建局向陕西四建支付200万元工程款。

2021年2月4日，旬阳县物业管理与房产交易所将B1、B2、B3、A4楼可售限价商品房房源共257套移交金力源公司。庭审中，旬阳住建局、榴林公司、金力源公司认可2021年4月20日，金力源公司开始销售上述移交房屋，已出售部分房屋共收取购房款约1600万元，因榴林公司在旬阳市人民法院有作为被执行人的执行案件，旬阳市人民法院将其中的1000余万元予以冻结。

2021年3月30日，榴林公司向旬阳住建局发函要求解除《2017协议》、《2019协议》，旬阳住建局于当日签收该函。同年5月7日，旬阳住建局提起本案诉讼，要求榴林公司办理五证过户手续，并支付逾期交工的违约金。

本院认为，本案的争议焦点为一、《2017协议》、《2019协议》的效力问题？二、榴林公司于2021年3月30日向旬阳住建局发出的解除通知是否有效？三、旬阳住建局诉请榴林公司按照2019协议履行五证过户义务，是否应当支持？四、旬阳住建局诉请榴林公司按照2017协议支付违约金，是否应当支持？

关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国招标投标法》第三条规定，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目进行工程建设项目施工，必须进行招标。本案所涉建设项目为保障性住房工程，关系社会公共利益、公众安全，且案涉工程系使用国有资金进行回购，应通过招投标的方式签订合同。旬阳住建局在未招标的情况下与榴林公司签订《2012协议》应属无效合同。《2012协议》虽属无效，但工程质量合格，双方签订的《2017协议》、《2019协议》是对回购范围、回购价款、工程款支付、五证过户等内容进行的确认，属于结算协议，具有独立性，系各方真实意思表示。故，《2012协议》无效不影响《2017协议》、《2019协议》的效力。

关于焦点二，本院认为，通知解除合同的当事人必须具有解除权。解除权分为约定解除和法定解除。本案中，《2017协议》、《2019协议》没有约定合同解除条件，双方也未签订补充协议约定合同解除条件，不符合约定解除情形。关于榴林公司是否具有法定解除权，榴林公司认为旬阳住建局一是未按《2017协议》第三条第4项约定及时足额支付回购款，具体表现在复工后未实行月进度付款，只在2018年4月支付了300万元，竣工验收后约11个月时支付了1600万元，也未做到在审计完成后3个月内支付97%回购款。二是未按照《2019协议》建立共管账户，三是未按照2020年11月13日会议备忘录的约定向榴林公司出具付款承诺书，四是未履行2020年12月4日会议形成的支付1000万元回购款的义务，导致合同目的无法实现为由要求解除合同。本院审查认为，1、旬阳住建局按进度付款的前提是榴林公司申报工程量，但榴林公司未提供其申报了工程量而旬阳住建局未支付工程款的证据，且庭审中，榴林公司自述并未按照月进度上报工程形象进度及工程量支付申请表；2、2019协议约定五证过户的时间为2019年9月26日前，但未约定建立共管账户的具体时间，且五证过户与建立共管账户之间未约定先后履行顺序；3、2020年11月13日会议备忘录及2020年12月4日会议形成的内容，双方未签字确认，亦未形成一致协议，只能证明双方进行协商的过程，无法证明双方就五证过户时间另行协商达成了合意，且旬阳住建局现对该会议备忘录及会议内容不予认可，故对双方不具有约束力。

综上，榴林公司单方通知旬阳住建局解除合同，不符合民法典第五百六十三条规定的法定解除情形，不对旬阳住建局发生解除合同的效力。

关于焦点三，因《2019协议》为有效协议，1、双方在该协议中明确约定“榴林公司应于2019年9月26日前配合旬阳住建局将“五证”过户给金力源公司，并配合做好金力源公司的房屋销售工作”，双方对于过户有明确的时间约定；2、因签订该协议时双方尚未对工程款进行全面结算且在该协议中也未约定支付工程款与“五证”过户的先后履行顺序，亦未签订补充协议对此进行约定；3、限价商品房是政府为解决低收入家庭的住房困难而采取的优惠政策，榴林公司已将案涉的257套限价商品房于2021年2月全部交付金力源公司，金力源公司已部分出售，收取了意向金和部分购房款，因“五证”未按协议约定时间及时过户，导致购房户无法办理按揭贷款和入住装修，在当地已产生影响社会稳定的隐患。故，原告诉请榴林公司按协议约定进行“五证”过户，本院予以支持。

关于焦点四，旬阳住建局诉请榴林公司承担自2018年1月1日起至工程竣工房屋交付之日为止按每日工程总造价万分之三计算的违约金共计29814299.2元，因旬阳住建局除在本案向榴林公司主张违约金外，还在安康市中级人民法院审理的陕西四建诉旬阳住建局、榴林公司建设工程施工合同纠纷案中反诉陕西四建支付违约金29814299.2元，其分别在不同的法院不同的案件中以同一违约事由向不同的主体主张相同数额的违约金，存在重复主张，且分开主张不利于划分各自的违约责任，故该诉请在本案中不作处理。

综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十六条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国招标投标法》第三条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、被告西安榴林置业有限公司于判决生效后三十日内将旬阳县某保障性住房小区项目房屋建设开发形成的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》过户给第三人（本诉）陕西金力源实业（集团）有限公司。

二、驳回原告旬阳市住房和城乡建设局的其他本诉请求。

三、驳回反诉原告西安榴林置业有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费190872元，反诉案件受理费100元，因本院决定本诉、反诉合并审理，减半收取合计95486元，由旬阳市住房和城乡建设局、西安榴林置业有限公司各负担47743元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审 判 长　　张　惠

审 判 员　　曹树宪

审 判 员　　杨　敏

二〇二二年三月十一日

法官助理　　董作玉

书 记 员　　余水青