（2021）京0106民初24870号　融通地产（北京）有限责任公司与北京中润时尚屋商业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0106民初24870号

原告：融通地产（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：丁雷，总经理。

委托诉讼代理人：杨阿妮，女，融通地产（北京）有限责任公司职员。

委托诉讼代理人：黄蕊，女，融通地产（北京）有限责任公司职员。

被告：北京中润时尚屋商业投资有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园16号院二层214室。

法定代表人：王锋，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：李华南，男，北京中润时尚屋商业投资有限公司经理。

委托诉讼代理人：陈艳华，北京盈科（天津）律师事务所律师。

原告融通地产（北京）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告北京中润时尚屋商业投资有限公司（以下简称中润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告融通公司委托诉讼代理人杨阿妮、黄蕊，被告中润公司委托诉讼代理人李华南、陈艳华通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。

融通公司向本院提出诉讼请求：1.判令中润公司赔偿我公司3个月期限内的空置损失232.5万元（每年租金930万元÷12个月×3个月，从2020年7月15日我公司通知中润公司要签合同时起算）；2.中润公司承担本案诉讼费。事实和理由：2020年3月，我公司与中招国际招标有限公司（以下简称中招公司）签订了《招标委托代理协议》，委托该公司对我公司管理的第一批、第二批房屋进行招租代理。2021年4月1日，中招公司在北京产权交易中心和中国采购与招标网上发布了招租公告，对北京市丰台区丰体南路10号项目以现场竞价方式进行公开招租。中润公司依照流程参加了竞租，并向中招公司交纳了竞租保证金90万元。经评审及公示一系列流程，中招公司于2020年4月27日向中润公司发出了《竞得房地产承租权通知书》，载明中润公司以每年930万元的价格竞得涉案项目承租权，租赁期限为5年，租金年递增率为2%。中润公司应于收到《通知书》后30日内与我公司签订《房地产租赁合同》。2020年5月18日，中招公司应中润公司请求，在未向我公司核实且征求意见的情况下，向中润公司退还了竞租保证金90万元。收回竞租保证金后，我公司工作人员多次与中润公司协商签订《房地产租赁合同》事宜，其均以各种理由拒绝签约。2020年8月16日，中润公司致函中招公司，称因客观原因无法办理承租后相关手续，放弃竞得资格。我公司发布招租公告为邀约邀请，中润公司参加竞租的行为为邀约，我公司委托招标机构向中润公司发出《竞得房地产承租权通知书》为承诺，我公司与中润公司之间合同关系合法订立。《招租竞价文件》第三章《竞租人须知》中多处约定竞租人在竞价招租会期间提出放弃竞价资格或竞得后提出放弃竞得资格的，不退还竞租保证金。承租人除不可抗力的因素外，因自身原因不能履行合同或未依据成交确认通知书要求与招租人签订合同的，竞租保证金不予退还，由招租人没收。承租人在收到《竞得房地产承租权通知书》30日内与招租人签订租赁合同。竞得人有下列行为之一的，视为违约，出租人可取消其竞得人资格，竞租保证金不予退还。1.竞得人逾期或拒绝签订《竞得房地产承租权通知书》的；2.竞得人逾期或拒绝签订《房屋租赁合同》的；3.竞得人不在规定时间内付清全部租金的。中润公司逾期签订租赁合同的行为违反合同约定。《招投标法》第六十条规定：中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。中润公司不签订租赁合同的行为使得涉案项目长期空置，给我公司带来了严重的经济损失。故起诉。

中润公司辩称，一、本案属于缔约过失责任纠纷，融通公司主张的空置损失属于预期利益损失的范围，不在缔约过失责任赔偿范围内。1.房屋租赁合同没有成立。根据“当事人采用书面合同书形式订立合同的自双方当事人签字或者盖章之日时成立”的法律规定，按照约定，双方应签订书面的租赁合同。但由于双方未能签订该书面租赁合同，因此租赁合同未成立，双方关于租赁的权利义务也就没有设立，房屋租赁合同纠纷的前提不存在。2.融通公司关于租赁合同已成立的意见不应当被采纳。首先，融通公司的该意见与法律规定不符。根据《中华人民共和国民法典》第四百八十三条的规定：承诺生效时合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中招租竞价文件第三章竞租人须知之第七部分关于签订合同明确记载：（1）公开招租文件、承租人的竞租文件及澄清文件等，均为订立租赁合同的依据。（2）合同生效条款由双方约定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，依照其规定。依据前述记载的内容可知：招投标文件与租赁合同是两个完全不同的概念，融通公司不应将招投标与租赁合同混为一谈。况且融通公司的招投标文件目录的第五章明确列明有房产租赁合同的范本。关于租赁合同的生效，也不像融通公司所主张的承诺生效时合同成立，而是由双方另行约定。其次，融通公司的该意见与其诉状中的理由部分相矛盾。融通公司在其诉状通过论证要约与承诺后认为租赁合同已经成立，但是其却又认为损失是由于我公司不签订租赁合同造成的，而不是我公司不履行合同造成的。最后，融通公司的该意见也与其援引的法条不符。融通公司援引《中华人民共和国招标投标法》第六十条的第一款作为自己诉请的法律依据。但是结合该法第五十九条可知，第六十条所称的合同是指双方最终订立的书面租赁合同，而不是招投标文件。但在本案中双方并未签订书面租赁合同，因此融通公司适用该法条就缺乏事实依据。融通公司必须向法庭明确其诉请依据的事实和法律，以便法庭归纳庭审焦点、提高庭审效率。3.本案应属于缔约过失责任纠纷，因为引起该纠纷的事实发生在双方缔约租赁合同过程中，而不是发生在租赁合同签订后。4.融通公司诉请的2020年7月15日至2020年10月15日期间的空置损失属于预期利益范围，是违约责任的赔偿范围，不属于缔约过失责任的赔偿范围。二、融通公司的损失不是因为我公司不签订合同造成的。首先，我公司弃标后的2020年8月16日至2020年10月15日期间的空置损失是由于融通公司项目流标造成的：我公司弃标后，融通公司又于2020年8月15日委托中招公司发布招标公告，但未能成功。2020年9月23日，融通公司又委托了中化商务有限公司发布招标公告，虽然此时的年租金已从919.78万元降到643.85万元，但仍然流标。因此2020年8月16日至2020年10月15日期间的空置损失是由于融通公司招标未能成功导致的，与我公司无关。其次，2020年7月15日至2020年8月15日期间的空置损失是因融通公司交付的现状与招标时的现状严重不符导致租赁合同未能签订造成的。2020年7月15日，我公司接到融通公司的签约通知。等我公司到了现场才发现此时的现状与招租竞价文件描述的完全两样。房屋地板、门、房屋固定等设施已被严重破坏，现场被拆除的破烂不堪。之所以差异这么大，就是因为北京毛铺大酒店有限公司（以下简称毛铺大酒店）、北京鸿鑫瑞城宾馆有限公司（以下简称鸿鑫瑞城宾馆）拆除了其他设施，搬离其他物品导致的。当我公司将该问题反馈给融通公司时该公司回复以“以现状交付为准”。我公司对该回复并不满意。因为按照招租竞价文件第二章公开招租项目情况之当前业态的介绍及我公司4月18日勘验的现场是：酒店处于正常经营状态。楼内装修档次虽一般，但至少看上去非常大气、富丽堂皇。我公司就可以“拎包入住”，立即开展经营。但此时的现场连毛坯都不如。这就直接打乱了我公司的经营计划，增加了我公司的经营成本，拉长了我公司的盈利时间。后来虽经双方多次磋商，始终也未能达成合意导致租赁合同未能签订。最后，融通公司的损失其实已经得到了弥补。我公司从中招公司得知：由于该公司的工作疏忽，在未向融通公司核实租赁合同是否签订的情况下，就把竞标保证金866825元退给了我公司，对此中招公司已经赔偿了融通公司45万元。三、事实上我公司一直在积极地促进租赁合同的签订。1.由于融通公司故意隐瞒涉案房产涉诉及不能在5月28日之前交付的事实导致双方未能在中标后30天内签订书面租赁合同。融通公司在其招租竞价文件第二章公开招租项目情况之当前业态的介绍中明确记载：经营正常、无涉法涉诉情况。但经我公司调查后才发现事实并非如此。其实在融通公司招标时就已经与之前的两个承租方北京毛铺大酒店有限公司、北京鸿鑫瑞城宾馆有限公司发生纠纷，并诉至法院。该纠纷历经2020年5月25日和6月5日两次开庭，最终达成调解。但根据调解协议，北京毛铺大酒店有限公司、北京鸿鑫瑞城宾馆有限公司在2020年7月10日之前可以继续占用涉案房屋。而根据招投标法的规定，租赁合同应当在中标后的30天内签订。我公司接到中标通知书的时间是2020年4月27日，依照前述规定，双方应当在2020年5月27日前签订书面的租赁合同。可问题是在2020年5月27日前融通公司的两起诉讼还没有审结，即使审结了融通公司也无法在5月27日前交付房屋，这就是为什么我公司2020年4月28日要与融通公司订立租赁合同而融通公司拒签的原因。因此由于融通公司故意隐瞒涉案房屋因涉诉不能在2020年5月28日之前腾退交付，导致双方未能在中标后30天内签订租赁合同。2.2020年7月15日，由于融通公司交付的房屋现状与招标时的现状明显不符，双方无法达成合意，导致租赁合同未能签订。3.我公司即使弃标，也是应融通公司的要求作出的。2020年8月16日，融通公司通知我公司弃标并且把《关于放弃竞得资格的函》给了我公司，让我公司盖章后给该公司。当我公司将盖章后的弃标函送给融通公司后双方就终止了对租赁事宜的磋商。现融通公司违反该承诺提起该诉讼，有悖诚信。四、我公司保留追究融通公司缔约过失责任的权利。融通公司在招标、订立租赁合同过程中违背诚信，故意隐瞒涉案房产涉诉、不能在中标30天内交付及交付现状跟招标时不一致等与订立合同相关重要的事实，导致我公司以为4月27日竞标成功后可以在5月28日之前“拎包入住”的想法落空，不仅打乱了我公司的经营计划，也给我公司造成了重大损失。我公司有权依据合同法第四十二条的规定追究融通公司的赔偿责任。综上所述，我公司认为融通公司的诉请不仅在逻辑上不能自洽，而且缺乏事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。

本院经审理认定事实如下：2020年4月1日，融通公司委托中招公司在北京产权交易所平台、中国采购与招标网发布北京市丰台区丰体南路10号（房屋面积5305.15平方米、租赁期限5年、年租金919.78万元、竞租保证金90万元）的招租公告。招租竞价文件中写明公告时间为2020年4月1日至2020年4月17日，现场竞价时间为2020年4月21日。现场竞价结束后区交易中心将招租结果在北京产权交易所平台、中国采购与招标网平台上发布，公示时间为3个工作日。公示期满后，招租代理机构发放《竞得房地产承租权通知书》。竞租单位及公司必须于2020年4月19日前将竞租保证金划（存）入招租人指定的竞租保证金账户。《竞得房地产承租权通知书》发出后无息退还竞得承租人之外的其他竞租人的竞租保证金，招租人收到租赁合同后退还承租人竞租保证金。如竞租人在竞价招租会期间提出放弃竞价资格或竞得后提出放弃竞得资格的，不退回已提交的申请竞价资料，且不退还竞租保证金。承租人除不可抗力的因素外，因自身原因不能履行合同或未依据成交确认通知书要求与招租人签定合同的，竞租保证金不予退还，由招租人没收。2020年4月18日为现场踏勘，联系人王肖肖。承租人在收到《竞得房地产承租权通知书》30日内与招租人融通公司签订租赁合同。在网站上发布招租公告时写明当前承租方使用该项目为酒店，处于正常经营状态，楼内装修档次一般（2016年重新装修过），无涉法涉诉情况，附随的项目照片门面为毛铺大酒店、内部装修完备，干净、整洁。后中润公司作为竞价申请人提交相关竞标材料。2020年4月18日，中润公司到北京市丰台区丰体南路10号涉案项目处进行现场踏勘，当时现场有酒店基本装修，地面铺有地毯，包间、餐厅基本设施完备。同日，中润公司签署《房地产现场踏勘确认书》，确认经现场踏勘，上述房地产符合其经营要求，已了解该房地产的现状，同意按房屋及附属设施的现状参与竞价招租。并表示愿意参与该房地产承租权的竞价，并保证在竞得该房地产的承租权后，不对房屋及附属设施的现状提出异议。后经过竞标，中招公司向中润公司出具《竞得房地产承租权通知书》，告知该公司以每年930万元的租金竞得北京市丰台区丰体南路10号的承租权，租金年递增率2%，租赁期限为5年。并通知该公司接此通知后，30日内到招租人融通公司签订房地产租赁合同，无故逾期视为自动放弃竞得资格。2020年5月15日，中招公司扣除中润公司服务费33175元，2020年5月18日，中招公司退还中润公司保证金866825元。

另查，融通公司于2020年4月10日向本院提交民事起诉状，以房屋租赁合同纠纷为由起诉毛铺大酒店、鸿鑫瑞城宾馆，要求两个单位分别腾退北京市丰台区丰体南路10号建筑面积2350.15平方米及2955平方米房屋，并支付租金、违约金等。后经本院调解，于2020年6月12日出具（2020）京0106民初13333号、（2020）京0106民初13335号民事调解书，毛铺大酒店、鸿鑫瑞城宾馆均于2020年7月10日前腾退上述房屋，两单位租赁期间安装在涉诉房屋内的中央空调、变压器以及其他各项设施在腾退时不得拆走，毛铺大酒店、鸿鑫瑞城宾馆向融通公司支付2019年房屋租金。2020年7月15日前，毛铺大酒店、鸿鑫瑞城宾馆腾退上述房屋，融通公司通知中润公司可签订租赁合同，中润公司于2020年7月15日再次到涉案项目查看时发现房产现状与2020年4月18日踏勘时严重不一致，房间内地板、地毯、门等被拆除，故中润公司向融通公司就租赁的租金、装修等事项进行协商，后未达成一致，双方未签订租赁合同。2020年8月15日，融通公司再次委托中招公司对北京市丰台区丰体南路10号进行招租，房屋面积5305.15平方米，租赁期限5年，年租金底价919.78万元。此次竞拍流拍。2020年9月23日，融通公司委托中化商务有限公司对上述项目进行招租，房屋面积5305.15平方米，租赁期限5年，年租金底价643.85万元。庭审中，融通公司表示2021年1月与新承租人签订了出租意向，但还未正式交付。2020年8月16日，中招公司向融通公司提供《放弃竞得资格的函》（内容为：中招公司：我公司于2020年4月21日竞得北京市丰台区丰体南路10号，因客观原因，我公司无法办理承租后的相关手续，放弃上述资产包的竞得资格。落款为中润公司），由融通公司给中润公司，中润公司在该函落款处盖章。

庭审中，融通公司表示2020年4月18日中润公司现场踏勘时，确未告知中润公司其已起诉毛铺大酒店、鸿鑫瑞城宾馆，但表示当时已告知中润公司原承租户搬走时，可移动的物品、软装等会搬走，踏勘确认书中房屋及附属设施的现状指的是房子的现状，不包括可移动的软装。中润公司否认融通公司告知其房屋中可移动的物品搬走事宜，表示其理解的现状系带着可移动的软装等一并承租。现融通公司认为中润公司违反招标投标法第六十条规定即中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任，要求中润公司支付三个月（自2020年7月15日该公司通知其签订合同时）的空置损失232.5万元。

本院认为，关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。

本案中，中润公司以公开竞价方式竞得涉案项目北京市丰台区丰体南路10号的承租权，按《竞得房地产承租权通知书》及融通公司发布的招租竞价文件约定，中润公司应在接到《竞得房地产承租权通知书》（即2020年4月27日）30日内与融通公司签订租赁合同，无故逾期视为自动放弃竞得资格。但在中润公司接到《竞得房地产承租权通知书》的30日内，融通公司作为出租人尚与原承租人存在纠纷，原承租人尚未将涉案房屋腾退，而融通公司并未将此情况告知中润公司，原承租人腾退时（即2020年7月中旬）早已超过融通公司自己制定的30日内需与中润公司签订租赁合同期限，且原承租人腾退后涉案房屋现状与中润公司2020年4月18日踏勘时相差较远，与融通公司发布招租公告时写明的楼内装修档次一般（2016年重新装修过），无涉法涉诉情况、附随的项目照片门面为毛铺大酒店、内部装修完备，干净、整洁并不相符。而中润公司在融通公司提供的《放弃竞得资格的函》中盖章，系在融通公司再次发布招租公告之后，且该函系中招公司应融通公司之需出具，并非中润公司自行出具。综上分析，导致中润公司在接到《竞得房地产承租权通知书》30日内未与融通公司签订租赁合同系因融通公司未能按期提供中润公司踏勘时状态的房屋所致，并非中润公司无故逾期未予签订。现融通公司要求中润公司向其支付三个月的空置损失，没有法律依据，故对其诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国招标投标法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

驳回融通地产（北京）有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费12700元，由融通地产（北京）有限责任公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员　　刁　彤

二〇二一年十一月十一日

法官助理　　焦语晨

书 记 员　　曾　晶

王琪