(2019)渝0116民初12150号重庆永达物业管理有限公司诉向永芳物业服务合同纠纷一案

重庆市江津区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)渝0116民初12150号

原告：重庆永达物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区黄龙路179号天一华府4幢1-5，统一社会信用代码91500112202819428Q。

法定代表人：冉洗霖，总经理。

委托诉讼代理人：王柯翰，重庆津舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刁翠婷，重庆津舟律师事务所律师。

被告：向永芳，女，1950年10月2日出生，汉族，住重庆市江津区。

原告重庆永达物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告向永芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王柯翰、被告向永芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2015年8月1日至2018年8月31日期间的物业服务费、公摊费共计7618.70元。事实和理由：原告原系小区物业服务提供者，被告系该小区的房屋所有权人。原告于2013年6月13日、6月15日与该小区的开发公司分别签订了《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》，为小区提供物业服务。原告于2015年3月进场为该小区提供物业服务，至2018年12月1日撤离该物业服务区域。期间，原告按照合同约定积极履行相关义务，但被告一直未按合同约定向原告履行缴纳物业服务费、公摊费的义务。根据合同约定，被告截止至2018年8月共欠原告物业服务费7218.70元（121.94㎡×1.60元/㎡/月×37个月）、公摊费400元（10元/月×40个月)，以上共计7618.70元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。

被告向永芳辩称：1.原告物业公司与小区的开发商重庆天福地产（集团）有限公司系母子公司。现重庆天福地产（集团）有限公司已申请破产重整，被告向永芳享有债权64930.42元（包括代收的税费、大修基金、通天然气费、通水费），原告物业公司曾提出被告的债权可以抵扣物业费。2.被告收到的《业主临时管理规约》中约定的小高层住宅按1.30元/月·平方米的标准计算，被告在接房时也是按照该标准向原告缴纳了三个月物管费，且规约中并未约定收取公摊费。3.小区的开发商重庆天福地产（集团）有限公司已经破产，部分小区建筑处于烂尾状态，被告的房子无故被两次查封。被告接房后水、天然气均未通，在区政府协调下才得以解决，被告又二次缴纳了天然气初装费，物业根本不符合入驻标准。小区硬件设施配备不到位，原告亦未履行公共物业的维修管理义务，原告物业服务不到位，小区内脏乱差，事故频发。4.原告撤场后，小区成立自治小组，自治费用为0.32元/月·平方米，现小区环境比原告撤场前有很大改善。综上，被告认可按照0.36元/月·平方米的标准交纳物业服务费，并且要求在被告对重庆天福地产（集团）有限公司的债权中抵扣。对于原告的其他诉讼请求，被告不予认可。

本院经审理认定事实如下：

被告向永芳系小区房屋的所有权人，房屋建筑面积为121.94平方米。

2013年6月8日，小区的建设单位重庆天福地产（集团）有限公司、四川锦江置业有限公司通过招投标的方式选聘原告物业公司为小区的前期物业服务企业，并对招标结果进行了公示。重庆天福地产（集团）有限公司原为原告物业公司的股东之一，该公司已于2016年3月1日退出。

2013年6月13日，重庆天福地产（集团）有限公司、四川锦江置业有限公司制定《业主临时管理规约》，规约中规定物业服务收费按前期物业服务合同约定的标准交纳，小高层住宅按1.60元/月·平方米，物业服务费于每月20日前交纳。该规约于2013年9月19日在重庆市江津区规划和自然资源局进行了备案。2013年6月15日，重庆天福地产（集团）有限公司、四川锦江置业有限公司（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定约定由物业公司对小区提供前期物业服务，物业服务费采取包干制，小高层住宅按1.60元/月·平方米（含电梯费）收取，物业服务费于每月20日前交纳。2015年1月25日，重庆天福地产（集团）有限公司向原告物业公司发出《小区物业服务进场通知函》，通知原告物业公司于2015年3月1日前进场开展前期物业服务工作。原告物业公司按期进场。2018年3月，重庆天福地产（集团）有限公司因资不抵债向重庆市第五中级人民法院申请破产重组。重庆市第五中级人民法院受理后，依法裁定受理申请人重庆天福地产(集团)有限公司的重整申请，并指令重庆市渝中区人民法院审理。该案正在审理中。因建设公司资金链断裂，小区目前部分楼栋尚未竣工交付，处于“烂尾”状态，小区车库、门禁、绿化、休闲设施等配套设施未进行完善。向永芳接房后，房屋未通天然气、未通水。2018年8月31日，原告物业公司向重庆市桥南社区居民委员会、重庆市江津区房屋管理局提交了《关于小区项目的物业服务撤场报告》，提出于2018年9月10日撤离小区的物业服务。小区现由业主成立自治小组进行管理。

本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条第一款规定，与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。该条第三款规定，违反前两款规定的，相关投标均无效。本案中，原告物业公司与建设单位重庆天福地产（集团）有限公司虽均为独立的法人主体，但在招标投标时，重庆天福地产（集团）有限公司系原告物业公司的股东之一，存在明显的利害关系，故涉案投标无效。原告物业公司与重庆天福地产（集团）有限公司签订的涉案前期物业服务合同，依据无效的中标结果而签订，因而无效。虽前期物业合同无效，但鉴于原告物业公司实际进驻小区提供了物业服务，故本院应当综合考虑原告提供的物业服务内容、小区的实际情况等因素，综合确定物业服务价格。

关于物业服务费的确定问题。根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。原告物业公司虽然进驻小区提供物业服务，但在上述材料尚未完备，尚不具备进驻条件的前提下进驻小区，结合小区建筑单位面临破产重组，小区建筑“烂尾”，小区内的各项设施设备不完善的实际情况，本院酌情确定物业费（含电梯费）按照0.60元/月·平方米计算。被告向永芳自2015年8月1日至2018年8月期间的物业服务费（含电梯费）为2707.07元（121.94㎡×0.60元/㎡/月×37个月）。原告主张公摊费，但并未提供充分的证据证明公摊费的金额、计算方式，亦未进行公示，本院不予支持。

被告向永芳以原告物业公司与重庆天福地产（集团）有限公司系母子公司关系，向永芳系重庆天福地产（集团）有限公司的债权人为由，要求直接抵扣物业费，但未提供充分证据佐证，且原告物业公司与重庆天福地产（集团）有限公司均系独立法人，本院不予采纳。

综上，为维护双方当事人的合法权益，《物业管理条例》第二十四条、第二十九条，第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

一、被告向永芳于本判决生效之日起五日内支付原告重庆永达物业管理有限公司2015年8月1日至2018年8月31日期间的物业服务费（含电梯费）共计2707.07元。

二、驳回原告重庆永达物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告向永芳负担。

本判决为终审判决。

审判员　　陈佑

二〇二〇年一月六日

书记员　　黄斤