（2022）粤0604民初17767号佛山市世纪龙腾汽车贸易有限公司诉被告佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司、佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所租赁合同纠纷一案

广东省佛山市禅城区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0604民初17767号

原告（反诉被告）：佛山市世纪龙腾汽车贸易有限公司，住所地佛山市南海区桂城文华北路28号之一号铺，统一社会信用代码91440605MA4URB7J9Y。

法定代表人：陈靓。

委托诉讼代理人：曾海英，广东群山律师事务所律师。

委托诉讼代理人：甘倩桦，广东群山律师事务所律师。

被告（反诉原告）：佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司，住所地佛山市禅城区××镇吉利，统一社会信用代码91440604719372390Ｐ。

法定代表人：关毅安。

委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈桂婷，广东大润律师事务所律师。

被告：佛山市禅城区××镇公共资源交易所，住所地广东省佛山市禅城区××镇紫洞南路106号南庄商业广场Ａ1座四楼，统一社会信用代码1244060409175873ＸＷ。

负责人：廖文沛。

委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。

原告佛山市世纪龙腾汽车贸易有限公司诉被告佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司（以下简称吉利公司）、佛山市禅城区××镇公共资源交易所（以下简称南庄交易所）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由审判员李桂红、梁菡、侯德组成合议庭进行审理。案件审理过程中，被告吉利公司提起反诉，本院予以接纳与本诉一并审理。本案于2022年8月8日公开开庭审理。双方当事人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令两被告返还保证金100万给原告以及利息（利息从2021年10月15日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的利率计算至实际支付之日止，暂时计算7个月）；二、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2021年9月，被告吉利公司委托被告南庄交易所公开竞租。2021年9月30日被告发出的《竞价文件》主要内容为定于2021年10月18日下午3：00于佛山市禅城区××镇公共资源交易所对“过境路以北，金田汽修厂地块（第二次）”使用权进行公开竞租，本项目采用暗标方式进行。项目占地面积13.4617亩，租赁年限12年（自合同签订之日起计算）交易底价150000元每年每亩，竞租保证金100万元，租金递增幅度自第三年起，每年租金在上一年基础上固定递增首年租金的5%，第二年的前三个月免租。该土地土规为城镇建设用地，控规为商业、绿地、道路用地。部分有土地集体土地使用权证，其余土地无集体土地使用权证或者用地批文等用地手续。资产经营用途为商业、仓储。

2021年10月15日，原告将100万转入被告南庄交易所处。2021年10月18日，被告通知原告中标。2021年11月19日，被告通知原告签订合同。原告要求被告提供相关证件时，被告拒不提交。后，原告要求两被告归还100万。两被告拒不退回。

原告认为，被告在竞价文件中标明标的（涉案土地）租赁行为已经南庄镇有关部门批准，却无法提供该标的的所有权证、使用权证甚至用地批文，该标的根本不符合竞投的前提条件。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条“取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标”；《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”等相关法律的规定，可知农用地转建设用地必须经过行政部门的审批，无审批即进行流转、转让、出租的行为属于违反法律、行政法规强制性规定的行为，基于上述行为签订的合同无效。

另外，被告在竞价文件中载明，土地上盖有建筑物，未办理房产证，且竞投人需要按现状使用现有配套附着物，不得对现有配套附着物进行违法改建、重建，如需对土地进行建设，须经过出租人书面同意，且涉案标的的竞价金额约为18.7元/月/平，远远高于同地段的土地租赁价格（土地租赁价格为5-8元/月/平），原告被告双方实质对涉诉土地上盖建筑物形成租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。土地上盖建筑物未办证，且后来知悉，即使原告承租该建筑物，也无法补办建设工程规划许可证。原告承租的目的是经营所用，但建筑物既不能办证，也不能改建、重建，根本无法达到经营的目的，对原告来说，显失公平，该合同也是可撤销的合同。

而且，原告后来获悉，涉案标的还存在其他纠纷，且案外人已经向被告吉利公司提起民事诉讼。两被告将存在争议的标的公开竞投，隐瞒重要事实。原告在受欺瞒的情况下签订合同，该合同也是可撤销的合同。综上所述，被告无论是出让涉案土地的使用权，还是出租涉案土地上盖的建筑物，与原告订立的合同均无效，同时，该合同还存在欺瞒、显示公平等情形，也是法定可撤销的合同。被告应当归还原告100万元。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持其诉讼请求。

被告吉利公司答辩称：一、本案应当是土地租赁合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。理由如下：1、竞租文件显示租赁合同的标的是13.4617亩的土地而不是房屋，且双方是以土地面积作为计算租金依据，而不是地上建筑物的面积。2、地上建筑物大部分要拆除后重新建造，根本不可能成为租赁合同的标的。二、原告没有按照公开竞租文件的约定签订《土地使用权租赁合同》，导致土地无法产生为被告吉利公司产生收益，被告吉利公司损失严重。三、两被告的公开招租行为合法合规，《土地使用权租赁合同》合法有效。综上，原告违反公开竞租文件的约定，在竞投成功后没有签订《土地使用权租赁合同》，吉利公司有权没收竞租保证金并向原告索赔，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告南庄交易所辩称：一、原告中标后不按时签订合同，违反竞租文件的规定，被告南庄交易所没收原告的保证金合理合法。二、原告在投标前已完全清楚知道标的物的情况，在成功中标后又以早以知悉的情况作为悔约的理由，有违诚实信用原则。三、根据政府文件和竞租文件的规定，假设需要返还保证金给原告，返还义务人也应该是被告吉利公司，同被告南庄交易所无关。综上，请求法院驳回原告对被告南庄交易所的诉讼请求。

被告吉利公司提起反诉请求如下：一、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付场地占有使用费1089844元（以竞投价15万元/亩/年计算标准从2021年10月26日起计算至案涉地块重新招租成功之日即2022年5月11日)；二、请求法院判令本案全部诉讼费由反诉被告承担。

反诉事实与理由：2021年9月，被告于2021年10月18日于佛山市禅城区××镇公共资源交易所就过境路以北，金田汽修厂地块使用权进行公开竞租，原告交付了竞租保证金100万元并最终由原告竞投成功。根据《成交确认书》，原告应当于2021年10月26日与被告签订租赁合同，经被告多次催促，但原告仍无理拒绝签订租赁合同并起诉至佛山市禅城区人民法院，要求被告返还竞租保证金100万元。

原告在竞投成功后无理拒绝签订租赁合同已严重违反竞租规则，被告有权要求原告支付2021年10月26日起至案涉地块重新招租成功之日即2022年5月11日止的占有使用费1089844元。为维护被告的合法权利，特向法院提出反诉，恳请法院判如所请。

原告辩称：一、原、被告尚未签订正式《租赁合同》，且原告也并未违反本约，被告无权要求原告按照本约条款向其支付占用费。原告在中标后获知涉案租赁物存在相关瑕疵无法使用，已及时与被告进行磋商，双方并未签订正式的《租赁合同》，原告亦并一直未占有或使用涉案地块。根据《竞标公告》、《成交确认书》相关条款的约定及《中华人民共和国招标投标法》第46条规定，原、被告中标后需进一步签订书面合同约定双方具体权利义务，从这个角度分析，《成交通知书》等的内容、性质与相关法律规定中的“认购书、订购书、预定书”并无实质区别，因此，应当认为《成交通知书》的发出使得双方之间成立以签订书面采购合同为义务的预约合同，即租赁合同本约尚未成立。因此，双方当事人仅是负有将预约推进到本约的义务，不能强制实际履行；若有任一方违反预约合同，仅可能会导致丧失一次交易机会，损害赔偿范围不包括涉及履行利益的赔偿。且被告已将涉案地块另行出租，其并不存在实际损失。另，根据原被告在2021年10月26日签订的《成交确认书》中约定，中标方应于2021年10月26日签订《租赁合同》，不按期签订的，视为中标方放弃竞得资格。但被告明确涉案合同不能履行的情况下，仍一直要求原告签订合同，违反了诚实信用原则。原告认为，对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。被告在涉案交易陷入僵局之后，应当尽快采取相关措施减少自身损失，而非将相关损失转嫁到原告。

二、原告主观上不存在恶意，涉案交易因被告过错导致双方最后无法签订书面合同，其不能因信赖利益损失要求原告承担缔约过失责任。（一）涉案交易地块与案外人存在其他纠纷，相关情况可能影响原告正常的占有使用，属于重要事项，但在竞标公告中，原告并未告知相关情况，其存在过错。且根据《佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法》中规定，已被司法、行政机关采取查封、冻结等强制措施的；产权关系不清、处置权限有争议的农村集体资产禁止流转。（二）涉案地块上原有建设物是建设于90年代的砖木结构单层房屋，被告明知涉案土地上盖物为危房，原告根本无法直接利用。而《瑕疵披露告知》中提出“如承租人对该土地进行建设，须经出租人书面同意，同时需向有关政府部门申报并取得其同意”，并无否定承租人可对该地块的改造以满足使用需求，因被告自称涉案土地是农村集体建设用地，一般来说在该土地上拆除或改建相关建筑还需要得到村集体经济组织的书面同意,但此点被告一直未向原告提及。且，后来原告才知悉，涉案土地的性质实际是农用地，被告一直未向政府相关部门申请办理农用地转建设用地相关手续，即使村集体经济组织同意原告对上盖物进行拆除重建，也无法办理建设工程规划许可证或者建设工程规划许可审批。若原告的建设行为未取得相关许可，无疑会影响原告在标的物上的合法、持续经营，相关影响无法被消除。

综上所述，被告要求原告承担违约责任于法无据。请求贵院查清相关案件事实后，驳回被告的全部诉讼请求！

诉讼中，原告举证如下：

1、原被告身份信息，拟证明原被告双方诉讼主体资格。

2、公开竞租文件，拟证明《竞租须知》项目要求第二点（证据2-7），若竞价人需要自行加固改建，必须经过出租人书面同意。《土地租赁合同》第五条（证据2-24）土地及土地建筑物用途约定地上建筑物不得翻建、加建、改建。第十一条（证据2-28）期满或者终止的处理，约定地上建筑物以不低于现状（混合结构建筑物和钢结构建筑物）且地上总建筑面积不得少于平方米的标准交付给出租人。附件图片显示有厂房。证明涉案租赁物是上盖的厂房租赁，并不是单纯空地的租赁价格。

3、银行交易记录，拟证明原告交付了100万元的保证金。

4、同片区土地、厂房出租价格参考，拟证明同片区土地出租的价格远低于涉案价格，厂房的出租价格与涉案价格相当，证明涉案标的实际是土地上盖的厂房。

本院认证如下：被告对原告举证的证据1-3的真实性无异议，本院予以采信。证据4，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。

诉讼中，被告吉利公司举证的证据如下：

1、过境路以北、金田汽修厂地块（第二次）公开竞租文件、集体土地所有权证【佛禅集有（2021）第0000415号】、被告的企业信用信息公示报告，拟证明公开招租文件已明确出租的对象是土地。出租土地全部坐落在集体土地所有权证【佛禅集有（2021）第0000415号】范围内，而该所有权证的土地所有权人为被告吉利公司的股东，被告吉利公司依法依规出租案涉土地。被告吉利公司已尽告知义务及瑕疵披露义务。

2、过境路以北、金田汽修厂地块（第二次）竞租结果公告竞租承诺书、回执、签到表、报价书、竞投会记录表、成交确认书，拟证明案涉土地使用权由原告竞得，原告应在2021年10月26日到吉利村委会与被告吉利公司签订土地租赁合同，否则被告吉利公司有权没收竞租保证金。

3、会议纪要（2021年10月25日），拟证明原告以理解错误租金递增规则为由无理拒绝签订土地租赁合同。

4、敦促尽快签订《土地使用权租赁合同》的函、ＥＭＳ寄单截图（单号：1083348495234）、ＥＭＳ物流记录截图、敦促尽快签订《土地使用权租赁合同》的函、退件截图（快递单号：108334848××××）、ＥＭＳ物流记录截图、敦促尽快签订《土地使用权租赁合同》的函、快递单（单号：108334848××××）、ＥＭＳ妥投记录截图、关于敦促尽快办理租赁手续的通知书、退件截图（快递单号：108332342××××）、ＥＭＳ妥投记录截图、关于敦促尽快办理租赁手续的通知书、快递单（单号：108332342××××）、ＥＭＳ妥投记录截图，拟证明被告吉利公司一直敦促原告前来签订土地租赁合同。

5、图片［内容：过境路以北、金田汽修厂地块现场图片］、佛山市禅城区××镇二马路侧原金田汽修厂房屋危险鉴定报告（编号：ＡＧＺ21686-1／ＡＧＺ21686-2／ＡＧＺ21686-3／ＡＧＺ21686-4／ＡＧＺ21686-5／ＡＧＺ21686-6／ＡＧＺ21686-7），拟证明案涉土地上的建筑物均是Ｃ级及Ｄ级危房。根据现场拍摄的图片，原告制作的招租广告显示，原告竞投成功后也是计划对外出租土地而不是地上建筑物。

6、民事起诉状、录音光盘、录音转译成文字、（2021）粤0604民初28524号案应诉通知书，拟证明在（2021）粤0604民初28524号案中，罗培铿提供了其与吉利村委会的领导的录音作为证据，从录音可知案涉土地上的建筑物原本就应当拆除，本案是土地租赁合同纠纷而不是房屋租赁合同纠纷。

7、分户平面图，拟证明案涉土地上的总建筑面积为5268.03㎡（包括了二层的建筑面积），其中建筑物占地面积是4609.67㎡。

8、（2022）粤0604民初1060号民事裁定书、过境路以北、金田汽修厂物业竞租公告、过境路以北、金田汽修厂物业竞租结果公告，拟证明原告于2022年3月31日撤诉后再次起诉。原告拖延时间导致案涉地块闲置，应支付2021年10月26日起至2022年5月11日期间的场地占有使用费。

本院认证如下：被告吉利公司举证的证据具有证据的真实性，本院予以采信。

诉讼中，被告南庄交易所举证的证据如下：

1、文件【南办发（2017）107号】，拟证明按照文件第7页“四、投标保证金管理”的规定，被告南庄交易所只是代收代退保证金，且代收代退保证金是按照文件的要求进行的。

2、文件【佛办字（2019）9号】，拟证明市委市政府文件第3页第10、11行、第5页倒数第1-3行、第6页第4-5行、第7页第1-3行及倒数第3-8行规定：被告南庄交易所无偿提供交易服务，以规范交易行为为唯一目的，对交易标的瑕疵问题、合同违约等问题不承担法律、行政责任。

3、文件【佛禅府办（2019）24号】，拟证明第12条规定被告南庄交易所对交易标的瑕疵问题、合同违约等问题不承担法律责任。

4、文件【南政（2020）32号】，拟证明第14条规定被告南庄交易所对交易标的瑕疵问题、合同违约等问题不承担法律责任。

5、公开竞租文件，拟证明①对交易标的瑕疵问题有明确的多次披露，原告投标前清楚交易标的具体情况；②原告知道竞租规则第7项关于不按时签订合同没收保证金的规定。③竞租文件第10页倒数第1-3行规定，被告南庄交易所不承担标的物任何报批手续和因该标的物产生的法律责任。

6、回执、营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、竞租承诺书，拟证明①被告南庄交易所对交易标的物瑕疵问题和风险问题都进行了特别提示，原告也书面确认。②原告书面承诺不按时签订合同按违反竞租规则处理。

7、签到表、竞投会议记录表、报价书、成交确认书、竞租结果公告，拟证明①原告成功中标后没有按时签订合同；②成交确认书明确告知原告若不按时签订合同，没收保证金。

8、函（2021年11月3日）、快递单及快递查询表（2021年11月4日），拟证明被告吉利公司催告原告签订合同，否则没收保证金，但是原告拒收邮件。

9、保证金不予退还通知单、不予退还保证金情况说明书、账户信息通知单，拟证明因原告没有按时签订合同，被告吉利公司要求按规定将保证金转到其账户，且因此产生的法律责任同被告南庄交易所无关。

10、函、快递单、快递查询表（2021年11月19日），拟证明被告吉利公司再次催告原告签订合同，否则没收保证金，但是原告拒收邮件。

11、账户交易明细回单，拟证明被告南庄交易所根据规定将代收的保证金转给了被告吉利公司。假设需要返还保证金给原告，根据文件的规定，被告南庄交易所不应该承担法律责任，返还义务人是被告吉利公司。

本院认证如下：被告南庄交易所举证的证据具有真实性，本院予以采信。

综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

2021年9月30日，被告吉利公司发布《过境路以北、金田汽修厂地块（第二次）公开竞租文件》，其中包含《竞租公告》、《竞租须知》、《银行转账通知》、《竞租承诺书》、《瑕疵批露告知书》、《承诺书》、《报价书》、《授权委托书》以及《租赁合同（样板）》。其中，《竞租公告》载明：“佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司定于2021年10月18日下午3：00于佛山市禅城区××镇公共资源交易所对“过境路以北、金田汽修厂地块（第二次）”使用权进行公开竞租，本项目采用暗标方式，欢迎有意参加竞租的单位前来竞租。一、招租项目基本情况。资产名称：过境路以北、金田汽修厂地块；占地面积：13.4617亩；租赁年限：12年（自合同签订之日起计算）；交易底价（拦标价）：150000元／年／亩；竞租保证金100万元；租金递增幅度：自第三年起，每年租金在上一年基础上固定递增首年租金的5%；免租期：第二年期的前三个月免租；原租户：无。二、资产经营用途：商业、仓储。三、准入条件：中华人民共和国境内的法人，自然人和其他组织，除法律另有规定外，本次招租不接受联合体竞租。四、信息发布：1.信息发布地点：佛山市公共资源交易中心禅城分中心网、南庄镇人民政府网。2.时间：2021年9月30日至2021年10月15日……六、缴纳竞租保证金：1、截止时间：2021年10月15日下午5:00前（以金额到账指定账户时间为准）……九、实地查看。本次不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，有意竞租人可自行查看资产的位置及了解基本情况。”

《竞租须知》载明：“一、标的概况（一）标的名称：过境路以北、金田汽修厂地块；（二）标的地址：××庄××路××；（三）标的面积：资产占地面积13.4617亩；（四）标的租赁行为审判情况：已经南庄镇有关部门批准。二、项目要求：（一）该土地有集体土地所有权证。出租人按前述土地的土地性质、土地规划及用地手续等现状交付给竞价人，竞价人在签订合同前已详细了解清楚该土地及地上建筑物的全部详细情况并认真阅读理解了相关证件、文件等。该土地及地上建筑物和附着物等也一并按现状交予竞价人使用。签订本合同即视同竞价人再次确认已经查阅该土地现有全部权属登记证照资料并已清晰了解、接受前述土地、地上建筑物现状及土地性质，竞价人认为符合自身的经营要求、使用需求，自行承担由此可能产生的任何风险或损失。（二）对于现状上已建有的建筑物，出租人提供给竞价人使用。若竞价人需要自行加固改建，必须经出租人书面同意。若竞价人不进行加固改建，则该建筑物造成人身或财产损害后果由竞价人承担，与出租人无关。地上建筑物是出租人免费提供给竞价人使用，若被拆除或毁损，竞价人不得要求出租人补偿，因竞价人原因毁损，则竞价人应赔偿出租人损失。（三）竞价人对该出租土地的情况已作充分了解并清楚明白由此可能产生的任何风险或问题，自愿同意承租该土地，并按国家有关法律、法规、政策、相关准入条件及吉利村规民约等有关规定使用。（四）详见《租赁合同》样板……四、招投标流程须知……（五）召开竞租会。1、地点：佛山市禅城区××镇公共资源交易所；2、时间：2021年10月18日下午3:00；3、要求：详细竞租规则参照本《竞租须知》条款规定。（六）签成交确认书。1.地点：佛山市禅城区××镇公共资源交易所。2.时间：中标方产生后。3.要求：在交易条件达到一致后，现场签订《成交确认书》。（七）签订合同。1.时间：2021年10月26日上午10：00。2.要求：成交公告公示5个工作日后无异议的，方可在指定地点签订合同……五、特别说明（一）竞租规则……7、竞租者自行决定竞租行为，并自行承担责任，如若中标，中标方必须承认中标金额，无条件于开标当日签署《成交确认书》，并按时签订《承诺书》及《租赁合同》，否则视为根本性违约，招租单位将有权没收其全额竞租保证金。8、本项目出租面积经第三方测绘公司进行测绘，所产生的测绘费用由佛山市南庄镇农业农村办公室支付……”

《竞租承诺书》载明：“……1、本人（单位）已完全了解并认可同意本项目竞租文件要求及竞租会相关事宜，承担因本人／单位违反竞租文件要求或竞租会相关事宜造成没收该项目全额竞租保证金的全部责任。2、一旦中标，本人（单位）无条件于竞租当日签署《成交确认书》，并按时签订《承诺书》及《租赁合同》，否则按违反投标会规则处理……”2021年10月18日，原告在《竞租承诺书》上盖章。

《瑕疵披露告知书》载明“……现将该土地及其地上建筑物的瑕疵或风险告知如下：1、该土地上已建有混合结构建筑物和钢结构建筑物，如对该物业主体建筑面积有异议，中标后可共同委托测量机构进行测量，以测量机构的结果为准，测量费用由承租方承担。2、该土地土规为城镇建设用地，控规为商业、绿化、道路用地。有集体土地所有权证。部分土地有集体土地使用权证，其余土地无集体土地使用权证或用地批文等用地手续。竞租人在参加投标前应自行详细了解清楚该土地及地上建筑物的全部详细情况并认真阅读理解相关证件、文件等。3、竞租人一旦参加竞租会，即视同竞租人再次确认已经查阅该土地现有全部权属登记证照资料并已清晰了解、接受前述土地、地上建筑物现状及土地性质，竞租人认为符合自身的经营要求、使用需求，自行承担由此可能产生的任何风险或损失。4、如承租人需用水用电，出租人可协助承租人报装水电表，水电表报装和水电设施建设的全部费用由承租人负责。5、地上建筑物（包括但不限于结构部分）可能存在安全隐患（由于历史原因没有报建、竣工验收手续），须由承租人认真全面检查确认已消除安全隐患之后方可使用。6、承租人须充分了解该土地的瑕疵并评估风险，并自行评估及承担一切风险和责任。承租人参与竞租即确认充分了解该土地的相关情况及瑕疵、风险等，无条件放弃就该土地存在的任何瑕疵及风险要求出租人及其相关主体承担任何法律责任的全部权利。7、承租人不得随意改变该土地现有的现状，不得以该土地存在的任何瑕疵及风险为由对该土地的租赁合同的效力和履行提出任何异议，也不得以此为由要求出租人承担任何法律责任。如承租人对该土地进行建设，须经出租人书面同意，同时须向有关政府管理部门申报取得其同意，承租人承担全部建设费用。若未经出租人书面同意而对该土地进行建设的，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失。8、承租人须恪守租赁合同约定，承担由此而产生的一切使用、经营风险，并承诺不得以该土地的任何瑕疵与风险（包括但不限于规划、报建等存在的问题）为由不履行租赁合同或意图否定租赁合同的效力。”2021年10月15日，原告在《瑕疵披露告知书》回执上盖章。

《土地使用权租赁合同（第二次招标合同样板）》载明：“……第一条、租赁概况。（一）甲方将位于佛山市禅城区××镇××路以北、原金田汽修厂的土地（下称“该土地”）出租给乙方使用。该土地现状：甲方为该土地的所有权人。该土地占地面积合共约为▁平方米，折合约▁亩（地块四至范围及面积详见附件1），该地块土地上已建有混合结构建筑物和钢结构建筑物（见附件3，未办理规划报建手续和未取得不动产权属证书），物业主体建筑面积共约▁㎡（若乙方对该物业主体建筑面积有异议，可共同委托测量机构进行测量，以测量机构的结果为准，测量费用由乙方承担）。前述土地及地上建筑物均按现状交付使用。该土地有集体土地所有权证［佛禅集有（2012）第0000415号］。甲方按前述土地的土地性质、土地规划及用地手续等现状交付给乙方，乙方在签订合同前已详细了解清楚该土地及地上建筑物的全部详细情况并认真阅读理解了相关证件、文件等。该土地及地上建筑物和附着物等也一并按现状交予乙方使用。签订本合同即视同乙方再次确认已经查阅该土地现有全部权属登记证照资料并已清晰了解、接受前述土地、地上建筑物现状及土地性质，乙方认为符合自身的经营要求、使用需求，自行承担由此可能产生的任何风险或损失。（二）对于现状上已建有的建筑物，甲方无偿提供给乙方使用。若乙方需要自行加固改建，必须经甲方书面同意（但甲方不对加固改建的成果承担任何责任）。若乙方不进行加固改建，则该建筑物造成人身或财产损害后果由乙方承担，与甲方无关。地上建筑物是甲方免费提供给乙方使用，若被拆除或毁损，乙方不得要求甲方补偿，因乙方原因毁损，则乙方应赔偿甲方损失。（三）乙方对该出租土地的情况已作充分了解并清楚明白由此可能产生的任何风险或问题，自愿同意承租该土地，并按国家有关法律、法规、政策、相关准入条件及吉利村规民约等有关规定使用……第三条优惠后的租金计算甲方向诚信履约的乙方提供租金优惠，优惠后的租金约定具体为……自第三年起（即▁年▁月▁日至▁年▁月▁日），每年租金在上一年的基础上固定递增首年租金的5%（▁元）……第四条履约保证金、违约责任及租金缴付（一）履约保证金及违约责任在本合同签订前，乙方须向甲方缴付人民币▁元作为履约保证金，履约保证金不计利息且不抵扣租金。租赁期届满或本合同终止后，如乙方无违约的，履约保证金无息退回给乙方。如乙方中途退租或违反本合同有关条款，作严重违约处理，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予退还，并收回租赁物。租赁期满或本合同终止或解除后，该土地上的一切建筑物、水电设施设备（包括但不限于原有和新增的水电户号、水表、电表、电柜、电线、电缆、水管等）及其附着物、乙方在承租土地上所有新构建、加建、改造修建的建筑物、设施设备和装修装饰等全部无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，否须按损坏部分的市场价值赔偿给甲方；若甲方要求乙方拆除土地上乙方新增部分的建筑物，则乙方应在收到甲方书面通知30天内按照甲方的要求拆除并清理干净后将土地交还给甲方。如乙方的行为对他人造成损失的，由乙方承担全部责任……第五条土地及地上建筑物用途（一）该土地用途商业、仓储等，地上建筑物不得存储危险化学品，且使用时必须符合政府有关环保及其他准入条件的规定……（二）交付使用时的一切建筑物、水电设施（包括但不限于水电户号、水表、电表、电柜、电线、电缆、水管等）及其他附着物所有权归甲方所有，乙方应妥善使用，并由乙方负维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，相关维修费用由乙方负责，甲方对此具有监督检查权。乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对地上建筑物结构安全造成影响……第十条甲乙双方权利和义务……（二）乙方的权利和义务1、乙方在接收本合同建筑物时保证已详细知悉和了解建筑物所属土地现状以及土地上的建筑物及其他附着物的详细情况。租赁的建筑物及其他附着物由乙方按经营需要处理，如乙方因经营使用需要对现有建筑物进行提升改造的，必须向甲方递交详细改造方案，经甲方审核并书面同意并存档后方可实施。如乙方未经甲方书面同意而擅自改造的，按乙方根本违约处理。甲方的前述同意不应减免乙方的任何法律责任，也不得增加甲方的任何法律责任。甲方有权随时解除合同且因乙方的改造产生的所有风险、费用以及任何相关法律责任由乙方自行承担……5、乙方应在租赁红线范围内自行投资建设经营需要的建筑物及设施设备，并承担一切报建手续、建设责任及所有费用，并且乙方必须遵守上级政府部门有关用地（消防）退缩、施工安全、场地围蔽等规定，乙方不得以此为由向甲方申请租金减免等要求。如因乙方拆建、改建地上建筑物的方案不符合上级部门的报建审批要求而造成的任何损失均由乙方自行承担，并且甲方保留追究乙方经济赔偿的权利。租赁土地内原有及新增的建筑物及其附着物的日常维护和保养责任由乙方自行承担……第十一条租赁期满或终止的处理……（二）租赁期届满或终止，如乙方无违约的，履约保证金在甲方确认乙方搬出并清理好场地后十个工作日内无息退回给乙方，甲方无偿收回该租赁物；该土地涉及的建筑物、水电设施设备（包括但不限于水电户号、水表、电表、电柜、电线、电缆、水管等）及其他附着物、乙方在承租范围内所构建的建筑物、设施设备和装修装饰等全部无偿归甲方所有，并将水电表户名转到甲方指定单位。地上建筑物以不低于现状（混合结构建筑物和钢结构建筑物）且地上总建筑面积不得少于▁平方米的标准交还给甲方（若双方根据第一条第一款共同委托了测量机构进行测量，则最低交还面积以测量机构测量的面积为准），如乙方或第三人拆除、损坏或不可抗力导致小于最低交还面积的，则须按损坏部分或小于部分按该时段的市场价值（如有新建的按新建的价值计算）赔偿给甲方。”

2021年10月15日，原告向被告南庄交易所支付保证金100万元。

2021年10月18日，原告参与竞投并中标，被告吉利公司发布《过境路以北、金田汽修厂地块（第二次）竞租结果公告》，公告原告中标。同日，原告与被告吉利公司签订《成交确认书》，确认原告取得涉案项目的租赁使用权，首年年租金单价为150000元／年／亩，“请中标方于2021年10月26日上午10：00持本份《成交确认书》，于佛山市禅城区××镇吉利村委会与招标单位签订《租赁合同》。不按期签订的，视为中标方放弃竞得资格，没收竞投保证金，并承担相应的法律责任”。

2021年11月4日，被告吉利公司向原告法定代表人陈靓邮寄《敦促尽快签订<土地使用权租赁合同>的函》，要求原告在2021年11月5日下午5:00前到吉利村委会签订《土地使用权租赁合同》。2021年11月19日，被告吉利公司再次向原告发出《敦促尽快签订<土地使用权租赁合同>的函》，要求原告在2021年11月22日下午5:00前到吉利村委会签订《土地使用权租赁合同》。

2021年11月30日，被告南庄交易所将保证金100万元转账至被告吉利公司账户内。

另查一，就过境路以北、金田汽修厂地块办理了土地证【佛禅集有（2012）第0000415号】的土地权利类型及性质，是否含有农用地的问题，本院向佛山市自然资源局禅城分局发函询问，该局函复如下：经查，位于佛山市禅城区××镇吉利的地号为440604005002ＪＡ0032号土地【佛禅集有（2012）第0000415号】的土地权利类型为集体土地所有权，权利性质为集体土地，根据2020年度国土变更调查，该地块土地利用现状全部为建设用地，不涉及农用地。

另查二，2021年8月10日，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司受被告吉利公司委托制作金田汽修厂A座、B座、C座、D座、E座、F座、G座房屋危险性鉴定报告，载明该A座、B座、C座、E座建筑危险性鉴定等级为D级，D座、F座、G座建筑危险性鉴定等级为C级。承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

另查三，本院于2021年9月17日立案受理案外人罗培铿诉佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司土地租赁合同纠纷一案［（2021）粤0604民初28524号］，罗培铿交纳投标保证金100万元并参与“过境路以北、金田汽修厂地块”使用权招标活动，2021年8月5日中标后未与佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司签订租赁合同，罗培铿在该案中要求退还保证金100万元。

另查四，2022年1月12日，原告曾对本案两被告提起诉讼，被告吉利公司提起反诉[(2022)粤0604民初1060号]，案件审理过程中双方提出撤诉，本院于2022年3月21日作出民事裁定，裁定准予双方撤诉。2022年5月11日，涉案地块经重新招投标由案外人何养重新竞得。

本院认为，本案的纠纷为意在缔结涉案租赁合同而产生的预约合同纠纷。《中华人民共和国招标投标法》第十条规定：“招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。”被告吉利公司通过佛山市公共资源交易中心禅城分中心网、南庄镇人民政府网平台发布招标公告，邀请不特定的单位或个人参与投标，属于该法规定的公开招标，应当适用民法典及《中华人民共和国招标投标法》的规定。

一、责任方在本案中应承担的责任性质问题

判断责任方在本案中应承担的责任属缔约过失责任抑或是违约责任，关键在于涉案的租赁合同是否已成立。首先，本案纠纷缘起于原告在参与被告吉利公司关于“过境路以北、金田汽修厂地块（第二次）”使用权招标活动过程中，被评定为中标且签订《成交确认书》，但其后原告拒绝签订租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。”的规定，在本案双方订立租赁合同过程中，被告吉利公司招标应认定为要约邀请，原告投标应认定为要约。其次，根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同……”的规定，涉案租赁合同为要式合同，必须以书面形式订立，而本案双方并未签订书面的合同，应认定为合同并未成立，仍处于缔约阶段。再次，涉案《成交确认书》载明“请中标方于2021年10月26日上午10：00持本份《成交确认书》，于佛山市禅城区××镇吉利村委会与招标单位签订《租赁合同》。不按期签订的，视为中标方放弃竞得资格，没收竞投保证金，并承担相应的法律责任”，《成交确认书》的相关内容应解释为被告吉利公司同意原告的投标方案并准备与之订立租赁合同，但不能据此就认定双方的租赁合同已经成立。最后，双方无异议的《竞租须知》第五条第（一）款载明“7、竞租者自行决定竞租行为，并自行承担责任，如若中标，中标方必须承认中标金额，无条件于开标当日签署《成交确认书》，并按时签订《承诺书》及《租赁合同》，否则视为根本性违约，招租单位将有权没收其全额竞租保证金。”，由此可知双方同意在《成交确认书》后仍须签订书面的租赁合同以确定双方的权利义务。综上分析，被告吉利公司与原告签订《成交确认书》的行为应认定为同意订立合同的允诺，而非针对原告要约的承诺。由于租赁合同未成立，仍处于缔约阶段，故责任方承担的是缔约过失责任，应按照《中华人民共和国民法典》第五百条的有关规定进行处理。

二、关于原告与被告吉利公司未能签订租赁合同的责任归属问题。

第一，《中华人民共和国招标投标法》第十六条规定：“招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告……招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。”第四十五条规定：“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书……中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。”第四十六条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”本案中，被告吉利公司通过发布招标公告，对涉案资产的名称、地址、类型、面积、租赁年限、底价、租赁物的瑕疵等信息进行了充分披露，在原告中标后，与之签订了《成交确认书》，并及时发布中标公告；原告在知悉上述招标公告内容的前提下，按要求缴纳了100万元交易保证金，获得竞投资格后按时参与竞投并最终中标，与被告吉利公司签订了《成交确认书》。至此，双方均充分履行了各自的法定义务和约定义务，对招投标过程的公正性亦无异议，理应按照《成交确认书》规定的期限签订租赁合同。

第二，原告以涉案租赁合同违反土地管理法强制性规定无效为由拒绝与被告吉利公司签订租赁合同。经查，被告吉利公司发布的一系列竞租文件已充分披露了涉案租赁物的土地权属、地上建筑物现状及土地性质以及瑕疵，原告在竞租前承诺不得以该土地的任何瑕疵与风险（包括但不限于规划、报建等存在的问题）为由不履行租赁合同或意图否定租赁合同的效力。从被告吉利公司提供的《土地使用权租赁合同（第二次招标合同样板）》的条款来看，合同约定以土地面积计算租金，对于地上建筑物无偿提供给承租方使用、承租方对地上建筑物可以新建或改建等内容，被告吉利公司出租的标的物是土地使用权。况且原告在投标前已充分了解了涉案租赁物的现状，地上建筑物大部分为危房不具有使用价值，原告应当知道被告吉利公司出租的是土地使用权。而被告吉利公司出租的土地并不包括农用地，故不违反法律法规的强制性规定，双方要签订的租赁合同是有效的。至于原告主张要签订的合同也是可撤销的合同问题，因双方的合同关系尚未成立，合同是否可撤销不是本案双方缔约阶段应审查的问题。综上，原告主张不与被告吉利公司签订租赁合同的理由不成立。因此，双方未能就涉案资产签订租赁合同的责任应由原告承担。被告吉利公司此后重新对涉案资产进行招标并无不妥。

三、关于被告吉利公司是否应向原告退还100万元交易保证金的问题。

《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条规定：“中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。”本案中，《成交确认书》明确约定：“不按期签订的，视为中标方放弃竞得资格，没收竞投保证金，并承担相应的法律责任”，该约定清晰地阐明了不按期签约的后果。因此，原告没有在规定期限内与被告吉利公司签约，被告吉利公司不予退回其缴纳的100万元交易保证金有法律与事实依据，原告要求退还100万元保证金缺乏依据，本院不予支持。

四、被告吉利公司反诉的场地占有使用费1089844元问题。本院认为，原告与被告吉利公司没有实际签订租赁合同，被告南庄交易所将原告缴纳的交易保证金1000000元付至被告吉利公司，符合涉案交易文件及原告的承诺，是原告应当承担并能够预见的不利后果。如被告吉利公司认为原告违约造成的损失超出约定的赔偿范围，应当举证证明其实际损失大于1000000元，但被告吉利公司仅提供了两次竞投的中标公示，不足以形成完整有效的证据链证实其实际损失的金额，本院对被告吉利公司的反诉请求不予支持。

五、被告南庄交易所的责任问题。本院认为，被告南庄交易所已将保证金100万元支付给被告吉利公司，没有证据证明被告南庄交易所对本案纠纷的产生存在过错，故被告南庄交易所无需承担本案责任。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、第五百条，《中华人民共和国招标投标法》第十六条、第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、驳回原告佛山市世纪龙腾汽车贸易有限公司的全部诉讼请求；

二、驳回被告佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司的全部反诉请求。

本诉受理费14000元，由原告佛山市世纪龙腾汽车贸易有限公司自行负担。反诉受理费14608元，由被告佛山市禅城区××镇吉利集团有限公司自行负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判长　　李桂红

审判员　　梁　菡

审判员　　侯　德

二〇二二年九月十日

书记员　　李嘉碧