（2020）粤20民终652号　海港村第九经合社与林富强及中山市海港村委土地租赁合同纠纷一案

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤20民终652号

上诉人（原审被告）：中山市********第九经济合作社，住所地广东省中山市******。

负责人：林连好，该经合社小组长。

委托诉讼代理人：袁苇莹，广东德疆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭振宇，广东德疆律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：林富强，男，1977年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。

委托诉讼代理人：谢兴平，广东谷都律师事务所律师。

原审第三人：中山市******民委员会，住所地广东省中山市***********。

法定代表人：梁伟林，该村委会主任。

上诉人中山市********第九经济合作社（以下简称海港村第九经合社）因与被上诉人林富强及原审第三人中山市******民委员会（以下简称海港村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人海港村第九经合社上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回林富强的诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定涉案土地每年中标租金标准错误。林富强中标租金为2350元/亩/年，而1500元/亩为涉案土地的起租价，并非中标合同年租金单价。因此，中标合同年租金应为171362元（2350元/亩/年×72.92亩），而非109380元（1500元/亩/年×72.92亩）。2.一审法院认定中标合同总额错误。涉案土地租赁合同为期6年，因此中标合同总金额应为1028172元（2350元/亩/年×72.92亩×6年）。3.由于林富强违约导致海港村第九经合社遭受严重损失。林富强对涉案土地的中标价为2350元/亩/年，由于林富强弃包需海港村第九经合社再次将涉案土地发包，由此耽误了发包土地时间和耕作农时，致使再次发包的单价为1450元/亩/年，直接造成海港村第九经合社的发包损失342368元【（73.92亩×2350元/亩/年-72.92亩×1450元/亩/年）×6年-51400元】。二、一审法院适用法律错误。1.涉案土地租赁合同的订立采用了公开招投标的方式，涉案土地租赁合同的成立适用招标投标法。但合同成立后，对违约的处理应当适用合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，海港村第九经合社有权不予退还中标合同总额的30%，即308451.6元（1028172元×30%），海港村第九经合社有权不予退还林富强已交付的押金即履约保证金。2.依据诚实信用原则，违约方应当承担其违约行为给守约方造成的全部损失。一审判决事实上让守约的海港村第九经合社承担了林富强违约导致的巨额损失，显然违背诚实信用原则，也显示公允。综上，一审法院认定中标年租金标准、中标合同总额等事实错误、适用法律错误，也违反了诚实信用原则，请二审法院支持海港村第九经合社的上诉请求。

被上诉人林富强答辩称，本案为土地租赁合同纠纷，海港村第九经合社发出招标公告后，林富强报名竞标并中标，交付保证金51400元，中标一个月后林富强知悉由于地方政府政策或某种原因导致林富强不能在中标地上用饭堂的剩饭剩菜来养鱼，致使合同目的无法实现，与投标前双方所承诺的事宜相差较大，所以林富强希望与海港村第九经合社终止合同、退还押金等。海港村第九经合社在还未与林富强处理好纠纷时，于2019年1月11日二次发包给卢永乐，海港村第九经合社的行为给林富强造成非常大的损失。林富强不追究海港村第九经合社的责任是为了双方友好解决纠纷。根据《中华人民共和国招投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》等相关规定，中标人不履行与招标人订立合同的，履约保证金不予退还，但超过中标合同总额10%的部分应当予以返还，即退还40462元（51400元-109380元×10%）。一审认定的中标合同总额不是几年租金的总和，且根据海港村第九经合社一审提交的证据反映竞标总价比一审认定的合同总额还低。综上，海港村第九经合社的上诉理由不成立，请二审法院驳回海港村第九经合社的上诉请求，维持原判。

林富强向一审法院起诉请求：海港村第九经合社向林富强返还押金51400元及利息（利息的计算方式为以51400元为基数，按年利率6%的标准，自2018年11月5日起计算至实际清偿之日止）。

一审法院认定事实：2018年10月17日，海港村第九经合社发布《中山市********第九经济合作社上新围用地招标公告》，定于2018年11月4日上午10时进行招投标。交易资产面积约72.92亩，（注：用地周边不能养猪）起租价1500元/亩（即年租金为109380元）。该招标公告还载明了竞投报名时间、报名地点及报名所需要携带的资料等。招投标当日，海港村第九经合社发布《中山市********第九经济合作社上新围用地中标公告》，载明，涉案土地中标单位为林富强，中标金额为2350元/亩。11月5日，林富强向海港村第九经合社交纳押金51400元。

2018年12月18日，林富强委托广东谷都律师事务所向海港村第九经合社发出律师函，称涉案土地不能用饭堂剩饭剩菜（即潲水）来养殖，违背林富强当初打算用潲水进行养鱼的意愿，且双方并未签订正式合同，要求海港村第九经合社退还押金51400元。

2019年7月2日，海港村第九经合社就涉案土地作出情况说明，称涉案土地由林富强得标后长时间拒绝交租，该行为视为放弃。2019年1月11日，二次发包中卢某得标，将土地钩挖成鱼塘种养，现地块为鱼塘。

一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。海港村第九经合社发出招标公告后，林富强报名竞投后中标，但其却于中标的一个月后发函给海港村第九经合社，称由于地方政府政策或某种原因导致其不能在中标地上用潲水养鱼，致使其合同目的无法实现，希望海港村第九经合社与其协商终止合同、退还押金事宜。招标单位向不特定人发出的招标公告即为要约邀请，投标人报名进行竞标即为要约，投标人中标后，双方之间的合同成立，根据《中华人民共和国招标投标法》第六十条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条的规定，中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还。综上，海港村第九经合社有权不予退还林富强已付之押金即履约保证金，但超过中标合同总额10%的部分应当予以退还，即应退还40462元（51400元-109380元×10%）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国招标投标法》第六十条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条的规定，判决：一、海港村第九经合社于本判决发生法律效力之日起七日内向林富强退还押金40462元；二、驳回林富强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1085元，由林富强负担231元、海港村第九经合社负担854元。

本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，海港村第九经合社于2018年10月17日发出的涉案土地的招标公告中载明“交易资产面积约72.92亩，起租价1500元/亩（即年租金为109380元）。交易方式为竞投，竞投方式为现场举牌竞价……价高者得，竞投者需要缴交交易保证金20000元”。海港村第九经合社2018年11月4日作出的《农村集体资产公开交易结果情况表》亦载明租赁合同的起止时间为“2019年1月1日至2024年12月30日”。2018年11月5日，林富强向海港村第九经合社支付51400元，同日，海港村第九经合社向林富强出具收据，载明“今收到林富强上新围花木地押金51400元”。

本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，分析如下：

首先，涉案土地的租赁方式采取公开招标投标的方式，林富强参加投标后中标，但其以海港村第九经合社不同意其在涉案土地上用潲水养鱼，致使其合同目的无法实现为由，拒绝订立合同、继续履行合同。本院认为林富强的理由明显不合理，其在参加竞标最终中标后无正当理由不与海港村第九经合社订立合同，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条“中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。对依法必须进行招标的项目的中标人，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款”的规定，海港村第九经合社有权没收林富强的投标保证金。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条同时规定“招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致”，现查明海港村第九经合社于2018年10月17日发出的招标公告已明确载明交易保证金即投标保证金为2万元，结合租赁合同起止时间为“2019年1月1日至2024年12月30日”，起租价为“1500元/亩（即年租金为109380元）”的事实，上述交易保证金超过13125.6元（109380元/年×6年×2%）的部分不应认定为交易保证金，海港村第九经合社有权没收林富强的投标保证金13125.6元。其次，林富强向海港村第九经合社支付款项共计51400元，如前所述，本院已认定其中13125.6元为投标保证金，剩余38274.4元应属押金性质，双方并未约定在林富强出现违约的情况下海港村第九经合社有权没收押金，海港村第九经合社主张没收押金缺乏理据，应向林富强返还。

综上所述，一审判决认定事实有误。上诉人海港村第九经合社的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国招标投标法》第二条、第四十六条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3658号民事判决；

二、中山市********第九经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向林富强退还押金38274.4元；

三、驳回林富强的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1085元，由林富强负担277元，中山市********第九经济合作社负担808元；二审案件受理费1085元，由林富强负担277元，中山市********第九经济合作社负担808元。

本判决为终审判决。

审判长　　徐红妮

审判员　　谢劲东

审判员　　章文佳

二〇二〇年四月二十二日

书记员　　陈静文

梁洛希