山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁0211民初14142号
原告：青岛国润杰物业管理有限公司，住所地青岛市黄岛区临港经济开发区北高家庄188号。
社会统一信用代码：91370211MA3MHMCU7R。
法定代表人：万玉杰，总经理。
委托诉讼代理人:姜桂圣，山东齐鲁（西海岸）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邱金荣，山东齐鲁（西海岸）律师事务所实习律师。
被告：黄岛区灵山卫街道毛家山股份经济合作社，住所地青岛市黄岛区灵山卫街道毛家山村。
社会统一信用代码:N2370211MF1537699X。
法定代表人：刘瑞亮，董事长。
委托诉讼代理人:张沙沙，山东雅圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘新丽，山东雅圣律师事务所律师。
原告青岛国润杰物业管理有限公司（以下简称国润杰物业）与被告黄岛区灵山卫街道毛家山股份经济合作社（以下简称毛家山合作社）缔约过失责任纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国润杰物业之委托诉讼代理人邱金荣，被告毛家山合作社之委托诉讼代理人张沙沙、刘新丽到庭参与诉讼，现已审理终结。
原告国润杰物业向本院提起的诉讼请求为：一、请求判令被告向原告支付违约金100000元；二、判令被告赔偿原告各项经济损失422000元；三、判令被告支付原告因被征收或占用而获得的拆迁安置补偿、经营性损失补贴等费用共计1375000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，青岛市黄岛区灵山卫街道办事处毛家山村民委员会（以下简称毛家山村委会）就其位于黄岛区××街道××市场招租项目委托山东东成建设咨询有限公司进行招标。其招标文件第三部分招租须知第九条第3款明确规定：任何一方不得无故终止合同，违约一方应赔偿对方违约金100000元；第九条第13款规定：合同租赁期内若遇政府规划、拆迁、征收或村居改造占用等行为，招租方在收到通知并通知承租方后，本合同自行终止。因征收或占用而获得的拆迁安置补偿、经营性损失补贴等费用，因市场二次启动所赔偿的费用招租方、承租方各50%所有，设备拆装费、搬迁费归承租方所有。原告参与了投标并以124.20元／ｍ2／年的价格中标。原告中标后边积极筹备装修、经营、并与第三方订立了装修设计等合同文件，支出了大量费用。但被告却迟迟不向原告交付租赁物，致使原告遭受了巨大的经济损失。原告多次催告毛家山村委会尽快交付租赁物并赔偿原告的经济损失，其始终推脱不予解决。后因涉案场地及地上附着物被征收、占用，上述租赁合同已无法履行。然而毛家山村委会收到拆迁安置补偿、经营性损失补贴等费用后却拒绝向原告应得的部分，并故意隐瞒、拒绝向原告出示补偿协议等重要文件。经原告估算，上述应分给原告的补偿款约为1375000元。被告毛家山合作社成立后，毛家山村委会的相关权利义务已全部由被告承接，故提起诉讼，请求依法判决。本案诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，请求将第三项诉讼请求变更为：判决被告支付原告因案涉场地被征收或占用而获得的拆迁安置补偿1548838元。并增加项诉讼请求：确认原告对涉案场地的因拆迁或占用而获得的其他拆迁安置补偿，经营性损失补偿等费用是否应由原告享有50%份额，因拆迁或占用而获得的其他设备拆装费、搬迁费是否应归原告享有。
被告毛家山合作社辩称：一、原、被告之间的租赁合同并未成立，原告主张的的违约金、拆迁安置补偿、经营性损失等费用于法无据。二、原告投标相应的招标文件中约定的关于拆迁补偿利益分配条款是全部归被告所有，并非原告主张的双方各占50%。三、根据招标文件要求，投标人中标后投标保证金转为第一租赁年度的租赁费，不予退还。原告成交案涉项目后，主动要求退还保证金，以自己的行为明确表明放弃成交项目，双方的成交项目已经实际终止，被告并不存在违约。但在时隔一年之后，当听说案涉项目进行拆迁时，原告又突然要求签订租赁合同，明显是在见到巨大利益面前的投机行为，违背诚信原则。四、原告对案涉项目并没有实际进场，也没有实际经营，更没有实际投入，其主张违约金、经济损失、拆迁安置补偿、经营性损失等没有事实和法律依据。综上，应予驳回原告的诉讼请求。
原、被告依法提交了证据，本院主张原、被告进行了证据交换和质证。根据原、被告提交的证据及质证意见以及庭审调查结果。本院认定事实如下：一、2018年1月，毛家山村委会就其位于××街道××市场招租项目委托山东东成建设咨询有限公司进行招标，其发布的招租项目竞争性谈判文件第九项违约责任第3款约定“因甲方（招租方，下同）违约或场地、房屋权属问题等其他原因，致使乙方（承租方，下同）无法继续正常合法进行生产经营活动，乙方有权终止合同，甲方无条件退还乙方已缴纳当年的所剩余租金。任何乙方不得无故终止合同，违约一方赔偿对方违约金10万元”。山东东成建设咨询有限公司根据毛家山村委会的委托组织进行招投标，原告参与该市场招租项目的投标，其递送的投标函第6条约定“除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同”。二、2018年2月2日，山东东成建设咨询有限公司对招投标结果进行了公示，在其网站发布公告，公告原告中标。三、原告随后通过微信联系被告，要求就招投标的结果进一步签订租赁合同，但被告以需要走重大事项程序为由，一直未与原告签订租赁合同。四、被告及其委托的山东东成建设咨询有限公司均未向原告发出中标通知书。五、2018年11月22日，山东东成建设咨询有限公司将原告缴纳的200000元保证金转账至原告法定代表人万玉杰的个人账户。六、2019年5月13日，原告通过邮递函件的方式向被告发出《关于签订租赁合同、交付租赁物及赔偿损失的催告函》，要求被告与原告签订租赁合同、交付租赁物并赔偿原告因迟延交付租赁物的损失。2019年5月15日，被告向原告发送了《关于签订租赁合同、交付租赁物及赔偿损失的复函》，其中主张系原告在中标后起草的租赁合同内容与中标合同内容相悖，被告按中标合同修改后原告拒绝签订，是原告构成根本违约，给被告造成严重损失，被告保留索赔的权利。2019年5月30日，原告又向被告送达了《关于再次催告签订租赁合同、交付租赁物及赔偿损失的催告函》。七、2019年7月22日，被告的前身毛家山村委会与灵山卫街道办事处签订《拆迁补偿协议书》，协议拆除包含原、被告产生争议的毛家山市场在内的毛家山市场的建筑物和构筑物，补偿总金额为9049646元。
关于招租项目竞争性谈判文件，原、被告分别提交了两个不同版本，其他内容基本一样，唯一不同的是，原告提交的竞争性谈判文件中的第三部分招租需知第九条违约责任第13款约定“合同租赁期内，若遇政府规划、拆迁、征收或村居改造……，因征收或占用而获得的安置补偿、经营性损失补贴等费用，因市场二次启动所赔偿的费用甲乙双方各50%所有，设备拆装费、搬迁费归乙方所有”。被告提交的竞争性谈判文件中的第三部分招租需知第九条违约责任第13款约定“合同租赁期内，若遇政府规划、拆迁、征收或村居改造……，因征收或占用而获得的安置补偿、经营性损失补贴等费用，因市场二次启动所赔偿的费用归甲方所有，设备拆装费、搬迁费归乙方所有”。
原告提交《亮化改造装修工程项目》合同一份、告知函一份，证明原告中标后为准备履行合同，曾于2018年3月21日与青岛星辉广告设计制作有限公司订立了《亮化改造装修工程项目》合同，该合同约定因原告原因导致合同不能履行，则原告应承担各项违约金共计42.2万元。因被告的违约行为，导致原告对青岛星辉广告设计制作有限公司违约，青岛星辉广告设计制作有限公司于2019年5月6日向原告送达了告知函一份，要求原告承担违约责任，支付违约金42.2万元。被告对此主张对该合同的真实性及关联性均不认可，合同是原告与案外人所签，原告在没有支付中标代理费未收到中标通知书的情况下，贸然与案外人签订，系原告自己的过错。且原告要求的违约金，属于损失的一种，原告并未提交证据证明其实际造成了该损失。
原告补充提交招投标代理公司向其它投标人通过电子邮件形式发送的竞争性谈判文件，主张其与原告从街道办事处调取的存档文件内容是一致的，也是约定的拆迁补偿的相关费用各50%。被告对此主张对真实性无异议，但该邮件不是发送给案外人，对原、被告不发生法律效力，不能证明原、被告之间的招标文件约定的原、被告拆迁利益各50%。
被告提交招投标代理公司的情况说明一份及网银转账记录一份，证明原告工作人员主动要求退还保证金，后该公司在征得被告同意后将保证金退还给了原告的法定代表人的账户，主张是原告自己放弃了租赁项目。被告对此主张该证据系第三方出具，真实性无法确认，对证明不认可。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一、原、被告之间的租赁合同是否成立。二、导致原、被告最终未签订租赁合同的原因。三、被告是否应支付原告违约金100000元；赔偿原告各项经济损失422000元；支付原告因案涉场地被征收或占用而获得的拆迁补偿1548838元；因涉案场地拆迁或占用而获得的其他拆迁安置补偿、经营性损失等费用是否应由原告享有50%份额，因拆迁或占用而获得的其他设备拆装费、搬迁费是否应全部归原告享有。
下面分别做分析认定：一、关于原、被告之间的租赁合同是否成立的问题，本院认为，本案的招租项目系通过招投标方式进行，根据特别法优于普通法的原则，本案应优先适用《中华人民共和国招标投标法》，该法第四十五条规定“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任”。第四十六条规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照中标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”。根据上述规定，被告应当向原告发出中标通知书的同时公布中标结果，但原告却只公布了中标结果未向原告发出中标通知书，并在之后没有按照法律规定与被告签订后续的《租赁合同》。因后续《租赁合同》未能签订，因此，《租赁合同》没有成立。而根据《中华人民共和国合同法》第二十二条规定“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”，本案中，发送中标通知书的行为应视为承诺，但被告并未向原告发送中标通知书，因此，不能满足承诺以通知的方式作出的条件。根据原告投标函第6条约定“除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同”，也不满足“根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺”的条件，因此，可以确定被告对此没有承诺。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立”本案中，被告没有发出承诺，因此，合同未成立。本案合同未成立，但原告主张的基础事实存在，原告基于法律认识上的偏差而选择的案由错误，本院应予纠正，本案按缔约过失责任纠纷处理。
二、关于导致原、被告最终未签订租赁合同的原因。根据查明的事实，原告在知道中标结果后就联系被告要求签订《租赁合同》，但被告一直以需要走程序为由没有签订，庭审中被告主张没有签订的《租赁合同》的原因是原告将竞争性谈判文件中的第三部分招租需知第九条违约责任第13款约定“合同租赁期内，若遇政府规划、拆迁、征收或村居改造……，因征收或占用而获得的安置补偿、经营性损失补贴等费用，因市场二次启动所赔偿的费用甲乙双方各50%所有，设备拆装费、搬迁费归乙方所有”。原告对此不予认可，主张其提交的是被告在灵山卫街道办本案的版本，被告发布的竞争性谈判文件原来就是这样的，并提交被告向其他竞标人邮箱发送的版本，证明被告的发布的版本第九条违约责任第13款原来就是原告提交的版本内容，被告提交的版本是其后来修改。经本院审查，原告提交的竞争性谈判文件盖有灵山卫街道办事处的公章，结合原告提交的经公证的被告向其他竞标人邮箱发送的视频，而被告提交的版本没有证据证明其为原来发布的版本，因此，本院对被告主张不予采信，结合，原、被告之间的聊天记录，本院认定，导致本案《租赁合同》最终没有签订的原因是被告不与原告签订。
三、关于被告是否应支付原告违约金100000元；赔偿原告各项经济损失422000元；支付原告因案涉场地被征收或占用而获得的拆迁补偿1548838元；因涉案场地拆迁或占用而获得的其他拆迁安置补偿、经营性损失等费用是否应由原告享有50%份额，因拆迁或占用而获得的其他设备拆装费、搬迁费是否应全部归原告享有的问题。本院认为，根据《中华人民共和国招标投标法》第四十五条规定“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人”，被告应当向原告发出中标通知书却没有发出，并因此给原告造成基于可信赖利益的损失，应对此承担赔偿责任。关于原告主张的违约金100000元，根据被告发布的招租项目竞争性谈判文件第九项违约责任第3款约定“因甲方（招租方，下同）违约或场地、房屋权属问题等其他原因，致使乙方（承租方，下同）无法继续正常合法进行生产经营活动，乙方有权终止合同，甲方无条件退还乙方已缴纳当年的所剩余租金。任何一方不得无故终止合同，违约一方赔偿对方违约金10万元”的约定，被告无故终止，应当赔偿原告100000元。但原告以租赁合同成立为由主张违约金系法律认识上的错误，本院予以纠正，本院支持该100000元作为原告可信赖利益的损失，被告应予赔偿。
关于原告主张的经济损失422000元，经本院查明，原告主张的该损失系因该招租项目与案外人签订的《亮化改造装修工程项目》的违约金，因招租项目的租赁无法履行，因此该《亮化改造装修工程项目》也无法履行，因此导致被告违约，根据《亮化改造装修工程项目》合同约定被告应支付案外人违约金422000元，该违约金被告并未向案外人实际支付，案外人目前也未向被告主张。本院认为，根据查明的事实，原、被告早在被告发布中标公告后就签订《租赁合同》进行协商，被告一直未有明确答复，且一直未发出中标通知书，而被告发布的竞争性谈判文件中明确中标通知书对双方具有法律约束力，对此原告也是应该知晓的。在此情形下，虽然被告对不签订《租赁合同》应负违约责任，但原告也应该意识到其不能履行的风险，原告还是与案外人签订《亮化改造装修工程项目》合同，对该合同的订立也是有其过错的，而且该违约责任的赔偿是否最终需要赔偿，赔偿多少均不能确定，也不能简单归结为被告的责任。鉴于该合同涉及案外人，且该损失并没有实际发生，本案中对此不予处理。
关于原告主张的支付原告因案涉场地被征收或占用而获得的拆迁补偿1548838元及因涉案场地拆迁或占用而获得的其他拆迁安置补偿、经营性损失等费用由原告享有50%份额，因拆迁或占用而获得的其他设备拆装费、搬迁费全部归原告享有的问题。本院认为，虽然被告发布的竞争性谈判文件中约定“合同租赁期内，若遇政府规划、拆迁、征收或村居改造……，因征收或占用而获得的安置补偿、经营性损失补贴等费用，因市场二次启动所赔偿的费用甲乙双方各50%所有，设备拆装费、搬迁费归乙方所有”，但最终租赁合同并没有成立，该条款也是基于原、被告之间的租赁合同履行，原告进场进行相关装修、经营等行为的基础上进行的约定，现合同没有履行，原告对此也招租项目也没有投入，因此，原告主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第六十条，《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告黄岛区灵山卫街道毛家山股份经济合作社于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛国润杰物业管理有限公司可信赖利益损失100000元。
二、驳回原告青岛国润杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决规定期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23367元，由被告黄岛区灵山卫街道毛家山股份经济合作社负担2300元，由原告青岛国润杰物业管理有限公司负担21067元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 江 军
人民陪审员 吕明遵
人民陪审员 王继飞
二〇二二年四月十一日
书 记 员 李 慧
中国招标官微
微信公众号
视频号
京公网安备11010802044391号
新出发京零字第海250695号
