（2021）黔0103民初3673号　洪英、罗婷文、秦亚军、陈敦佑、寻源、刘兰生、刘润月、叶树立、文碧、刘长生、熊懋柏、余秋华、陈永源诉城市之光小区业主委员会业主撤销权纠纷一案

贵州省贵阳市云岩区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔0103民初3673号

原告：洪英，女，1957年9月10日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：罗婷文，女，1982年5月5日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：秦亚军，男，1986年1月24日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：陈敦佑，男，1945年7月7日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：寻源，男，1986年9月6日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：刘兰生，男，1946年7月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：刘润月，男，1960年6月30日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：叶树立，男，1951年10月1日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：文碧，女，1965年10月13日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：刘长生，男，1964年10月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：熊懋柏，女，1960年4月10日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：余秋华，女，1951年5月10日生，汉族，住贵阳市云岩区。

原告：陈永源，男，1943年10月1日生，汉族，住贵阳市云岩区。

上述原告的共同委托代理人：袁恋、谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。

被告：城市之光小区业主委员会，地址：贵阳市云岩区环城北路60号城市之光小区。

负责人：罗家梅，主任。

委托代理人：李娟，贵州北斗星律师事务所律师。

原告洪英、罗婷文、秦亚军、陈敦佑、寻源、刘兰生、刘润月、叶树立、文碧、刘长生、熊懋柏、余秋华、陈永源诉被告城市之光小区业主委员会（以下简称“业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告洪英、文碧、熊懋柏以及所有原告的共同委托代理人袁恋，被告业委会的负责人罗家梅及其委托代理人李娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告洪英、罗婷文、秦亚军、陈敦佑、寻源、刘兰生、刘润月、叶树立、文碧、刘长生、熊懋柏、余秋华、陈永源诉称，原告均为贵阳市城市之光业主。2019年6月16日，城市之光业委会在云岩区中环社区的指导下成立，并于2019年8月2日在云岩区住房和城乡建设局办理备案。

后，因业主委员会部分成员不具备《物业管理条例》第六条、《贵州省物业管理条例》第十六条规定的业主身份，并且业主委员会存在向物业服务企业索要财物的行为。在不断接到业主实名举报后，云岩区住房和城乡建设局、毓秀路街道办事处于2020年11月4日联合下达《关于城市之光小区业主大会的指导建议》，建议要求：1、根据城市之光业主委员会成员的业主身份确定及被选举条件的问题，通过召开业主大会修改业主议事规则共同进行决议，满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主统一的要求。2、业主委员会不得非法索取财物，鉴于未形成实际经济损失的，现责令其改正不良行为。3、按照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十四条，召开业主委员会会议告知相关居民委员会，并听取居民委员会的建议，形成召开业主大会明确决议时间、地点、内容以及形式。在广大业主真实意愿下，开展物业服务企业的选聘、续聘的决议，未经广大业主真实授权下，对业主委员会选聘物业服务企业的行为不予支持。

鉴于被告并未按照《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》的规定确认业主委员会成员的业主身份，也未按照《物权法》、《物业管理条例》以及小区管理规约、议事规则的规定召开业主大会，未按照法律法规规定和议事规则的规定全面征求业主意见，甚至在街道办事处未参与指导的情况下，违规形成前述决议，损害了业主的知情、表决等权利。原告诉请法院：1、撤销被告于2020年7月18日做出的“同意通过邀标方式更换物业服务企业”的决议。2、撤销被告于2020年11月26日做出的“确定金丰物业公司为新的物业服务企业”的决议。3、撤销被告于2020年11月26日做出的“同意将《城市之光小区业主大会议事规则》第十三条第1点修改为‘本小区内具有完全民事行为能力的业主或常驻本小区业主的直系亲属（配偶、父母、子女等），与业主共同生活的监护人、房产证办理前签订有房屋购买合同的买受人’”的决议。4、撤销被告于2020年11月26日做出的“同意将《城市之光小区业主大会议事规则》第十四条第2点修改为‘代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同，特殊情况下，由业主委员会共同决定应急自行管理’。”的决议。5、责令被告成员在业主身份未确认或未通过合法程序符合担任业主委员会成员的身份条件前，暂停业主委员会成员的相关工作。6、本案诉讼费用由被告承担。

被告业委会辩称，原告诉讼请求1、2、3、4项所列的决议不应当被撤销，该4项决定均是业主大会通过少数服从多数的意见作出的，并非是业委会单方面决定的。并且业主有权申请撤销的决定应当是侵害业主合法权益或者违反法律规定程序的决定，但该四项决定都未侵犯业主的合法权益，并且都是严格依照法律规定的程序做出的。

原告诉请第5项不应得到支持。该项诉请不属于本案审理的范围。2019年8月2日云岩区住房和城乡建设局作出的《关于同意“城市之光小区”业主委员会备案的通知》是物业管理行政主管部门依职权对业主委员会成立事实的确认，不属于民事案件受案范围。请法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原告系位于贵阳市云岩区XX路XX号城市之光小区业主。被告系城市之光小区业主委员会，并于2019年8月2日经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案。原告称被告业委会中部分成员不是业主。

原、被告认可城市之光小区共计442户，其中住宅业主430户，商业业主12户，专有建筑面积共计47341.78平方米；其中37名业主一人有两套以上房屋，该37名业主涉及房屋79套；430套住宅中有425套已收房，5套未收房；物业公司为贵州立华安物业服务有限公司。

城市之光小区首次业主大会2019年6月16日通过的《“城市之光”业主大会议事规则》（以下简称“议事规则”）载明：第十三条第1点内容为：“业主大会会议无论采用何种方式召开，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主参加”；第十四条第2点内容为：“业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会成员应当符合以下条件：……（2）遵守国家有关法律、法规”。第八条：“根据小区的情况，按照有利于业主大会召开的原则，业主大会可采取以下两种方式召开：（1）集体讨论形式；（2）书面征求意见方式。不论以何种方式召开业主大会会议，会议召集人（即业委会）应在会议召开前15天，将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形式在物业管理区域显著位置公告。本物业管理区域公告发布地点为：大门入口内侧及小区公告栏”。

被告提交城市之光第一次业主大会的相关资料：即签到表、投票统计表（自制表格）、投票结果、业主意见征求结果公告、微信群发布公告的截图、业委会在信息栏张贴公告的图片，拟证明2020年7月4日城市之光小区召开了第一次业主大会，到场人数290人，占总户数430户的67.45%，到场业主的房屋面积为29005.85平方米，占建筑物总面积42132.12平方米的68.85%，投票结果赞同票数为392票，占总面积的90%，符合法律规定。被告称原告诉讼请求第一项中的决议就是本次（第一次）业主大会通过的。原告的质证意见为：对“第一次业主大会投票结果”、“业主意见征求结果公告”的真实性无异议，但是对投票的决议不认可，认为该次大会并没有通知到所有业主，而且没有按照城市之光议事规则进行广泛的征求业主的意见，不符合议事规则；对“签到表”真实性无异议，但认为达不到证明目的；对“投票统计表（自制表格）”、“微信群发布公告的截图”、业委会在信息栏张贴公告的图片均不认可，认为被告未按照议事规则提前15天发布通知，程序不符合议事规则的要求，不能形成有效决议。

被告提交城市之光第二次业主大会的相关资料：即签到表、书面征求意见开箱计票签到册、投票统计表（自制表格）、投票结果、关于2020年第二次业主大会书面征求意见开箱计票结果的公示、微信群发布公告的截图、业委会在信息栏张贴公告的图片，拟证明2020年11月7日-2020年11月17日召开了第二次业主大会，到场人数251人，占总户数的58.37%，到场业主的房屋面积为25410.80平方米，占建筑物总面积的60.31%，投票结果分别为385票、427票、425票，分别占总面积的89.85%、99.29%、98.57%，符合法律规定。被告称原告诉讼请求第二、三、四项中的决议就是本次（第二次）业主大会通过的。原告的质证意见为：对关于2020年第二次业主大会书面征求意见开箱计票结果的公示的真实性认可，对其他证据的真实性不认可；被告没有提前15天发布会议通知，该次大会并没有实际召开，而是采取书面征求意见的形式，所以不存在有251名业主到场的情况，公示里面已经载明该次会议没有住建局、街道办、居委会等部门的参与，也没有广大业主的共同参与，不符合议事规则，该次决议应该予以撤销。

诉讼中，被告表示上述两次业主大会的召开方式均是书面征求意见，并提交了两次业主大会《选票》，第一次业主大会《选票》载明：大会讨论的第一项内容为“您是否同意通过市场竞争、公开招标的方式选择物业服务公司？”。

第二次业主大会《选票》载明：大会讨论的内容为“一、请从下列公开邀标中标候选企业中选择一家作为首推的小区物业服务企业，另一家则作为备选物业服务企业：贵阳市投资控股集团金丰物业服务公司、贵州霞辉世纪物业有限公司。二、《议事规则》第十三条第1点修改为：本小区内具有完全民事行为能力的业主或常驻本小区业主的直系亲属（配偶、父母、子女等），与业主共同生活的监护人、房产证办理前签订有房屋购买合同的买受人。三、《议事规则》第十四条第2点修改为：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同，特殊情况下，由业主委员会共同决定应急自行管理”。

被告承认在第二次业主大会《选票》载明的第二项、第三项议事内容中，对需修改的《议事规则》条款的书写有瑕疵，但认为不足以导致最终投票的结果无效，并提交《关于召开2020年第二次业主大会的通知》、城市之光业主微信群聊天记录，拟证明：1、该通知中已载明大会决议事项内容，其中第（二）项为表决将《议事规则》第十三条业主委员会成员应当符合以下条件的第（1）点：本小区内具有完全民事行为能力的业主，修改为：本小区内具有完全民事行为能力的业主或常驻本小区业主的直系亲属（配偶、父母、子女等），与业主共同生活的监护人、房产证办理前签订有房屋购买合同的买受人；第（三）项为表决将《议事规则》第十四条业主委员会履行以下职责的第（2）点：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同，修改为：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同，特殊情况下，由业主委员会共同决定应急自行管理。2、2020年10月30日业委会成员在微信群发布了该《通知》以及已将《通知》张贴在小区公示栏的照片。

上述事实，有相关证据以及原、被告陈述为证，经开庭质证，可以确认。

本院认为，案涉两次业主大会召开时间均在2020年，即在2021年1月1日《民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”的规定，本案适用《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定。

被告业委会于2019年8月2日经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案，系合法成立。原告称被告业委会委员中部分成员不是业主，因该问题不属于人民法院民事案件审理的范围，故本案不予审查。

案涉四项决议属于城市之光小区建筑区域内重大事项，根据我国《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……（七）有关共有和共同管理权利的其他事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

被告主张城市之光小区在2020年召开了两次业主大会，形成了相关决议，现原告诉请要求撤销案涉四项决议，根据我国《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，本案争议焦点为案涉四项决议是否侵害业主的合法权益？本院逐一论述：

对于第一项诉请：原告要求撤销被告于2020年7月18日做出的“同意通过邀标方式更换物业服务企业”的决议，被告称该决议系2020年7月4日召开的第一次业主大会商议形成，但其提交的第一次业主大会《选票》载明大会商议的第一项内容为：“您是否同意通过市场竞争、公开招标的方式选择物业服务公司”。依照《中华人民共和国招标投标法》第十条“招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标”的规定，公开招标和邀请招标（即邀标）是两种不同的招标方式，被告提供给业主商议的业主大会《选票》载明的招标方式为公开招标，而最后形成决议的招标方式为邀标，该决议并未经业主大会商议，实质上是被告作出的决议，违反了我国《物权法》第七十六条的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，原告申请撤销该项决议，于法有据，故本院予以支持。

对于第二项诉请：原告要求撤销被告于2020年11月26日做出的“确定金丰物业公司为新的物业服务企业”的决议，因该项诉请涉及案外人金丰物业公司的权益，故本案不予审理。

对于第三项诉请：原告要求撤销被告于2020年11月26日做出的“同意将《议事规则》第十三条第1点修改为‘本小区内具有完全民事行为能力的业主或常驻本小区业主的直系亲属（配偶、父母、子女等），与业主共同生活的监护人、房产证办理前签订有房屋购买合同的买受人’”的决议，被告称该决议系2020年11月召开的第二次业主大会商议形成。被告提供的第二次业主大会《选票》载明商议的内容之一为：将《议事规则》第十三条第1点作如上修改，即将业主委员会成员应符合的条件作了修改。但2019年6月16日通过的《议事规则》第十三条第1点内容为：业主大会会议的召开，应当有达到相应面积相应人数的业主参加。该《议事规则》第十四条内容才是对业主委员会成员条件的规定，显然业主大会《选票》对被修改条款书写错误。虽然被告发布的《关于召开2020年第二次业主大会的通知》（以下简称“通知”）中已载明被修改条款具体内容，但业主是根据《选票》载明的内容进行商议，《通知》不能取代《选票》。业主大会商议小区建筑区域内重大事项是很重要很严肃的事情，被告作为业委会，在召开会议的准备工作中，应当做到认真、严谨，被修改条款的书写错误，极可能导致业主作出错误判断和决定，损害了业主享有的对物业小区进行正确共同管理的权利，故对原告申请撤销该项决议之诉请，本院予以支持。

对于第四项诉请：原告要求撤销被告于2020年11月26日做出的“同意将《城市之光小区业主大会议事规则》第十四条第2点修改为‘代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同，特殊情况下，由业主委员会共同决定应急自行管理’。”的决议，该项决议系第二次业主大会作出，其情形与第三项诉请涉及的决议相同，均是被告提供的业主大会《选票》将被修改条款写错，损害了业主享有的对物业小区进行正确共同管理的权利，故对原告申请撤销该项决议之诉请，本院亦予以支持。

第五项诉请：原告要求责令被告成员在业主身份未确认或未通过合法程序符合担任业主委员会成员的身份条件前，暂停业主委员会成员的相关工作，因本案是业主撤销权纠纷，该诉请不属于撤销权范围，故本案不予审理。

据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、依照《中华人民共和国招标投标法》第十条之规定，判决如下：

一、撤销被告城市之光小区业主委员会于2020年7月作出的“同意通过邀标方式更换物业服务企业”的决议。

二、撤销城市之光小区业主大会于2020年11月作出的“同意将《城市之光小区业主大会议事规则》第十三条第1点修改为‘本小区内具有完全民事行为能力的业主或常驻本小区业主的直系亲属（配偶、父母、子女等），与业主共同生活的监护人、房产证办理前签订有房屋购买合同的买受人’”的决议。

三、撤销城市之光小区业主大会于2020年11月作出的“同意将《城市之光小区业主大会议事规则》第十四条第2点修改为‘代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同，特殊情况下，由业主委员会共同决定应急自行管理’。”的决议。

四、驳回原告洪英、罗婷文、秦亚军、陈敦佑、寻源、刘兰生、刘润月、叶树立、文碧、刘长生、熊懋柏、余秋华、陈永源的其余诉讼请求。

案件受理费100元,由原告洪英、罗婷文、秦亚军、陈敦佑、寻源、刘兰生、刘润月、叶树立、文碧、刘长生、熊懋柏、余秋华、陈永源承担40元，被告城市之光小区业主委员会承担60元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在二年内依法向本院申请强制执行。

审 判 员　田彩莲

二〇二一年十一月一日

法官助理　宋星星

书 记 员　黄昱昕