（2021）沪0112民初45321号　上海景瑞物业管理有限公司与上海市闵行区东苑利景花苑业主委员会、上海市闵行区东苑利景花苑业主大会其他合同纠纷一案

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0112民初45321号

原告：上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市虹口区花园路118弄5号3楼。

法定代表人：陶敏，该公司总裁。

委托诉讼代理人：丁潇潇，北京德和衡（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐娟娟，北京德和衡（上海）律师事务所律师。

被告：上海市闵行区东苑利景花苑业主委员会，住所地上海市闵行区宝城路500弄61号底层。

负责人：杨建飞，该业委会主任。

委托诉讼代理人：姜玉树，男，该业委会工作人员。

原告上海景瑞物业管理有限公司（以下简称景瑞公司）与被告上海市闵行区东苑利景花苑业主委员会（以下简称东苑业委会）、上海市闵行区东苑利景花苑业主大会（以下简称东苑业主大会）其他合同纠纷一案，本院于2021年11月18日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，原告撤回对东苑业主大会的起诉，本院裁定予以准许，于2021年12月23日、2022年1月11日公开开庭进行了审理。原告景瑞公司的委托诉讼代理人丁瀟瀟、唐娟娟，被告东苑业委会的负责人杨建飞及其委托诉讼代理人姜玉树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告景瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《上海市闵行区项目业主大会公开招标文件》（以下简称《公开招标文件》）的约定与原告订立物业服务合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年5月27日，招标人东苑业主大会发布《公开招标文件》，采用公开招标方式组织物业服务企业的选聘工作。2021年6月29日，闵行区住房保障和房屋管理局发布该项目物业管理评标结果公告，原告成为该项目的唯一中标公司。2021年8月10日，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为本次招投标项目的招标代理机构，出具《证明》确认原告为该项目中标人。根据《公开招标文件》第十三条、第十四条的规定，招标人在投标文件截止之日起的30日内确定中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人向中标人发出中标通知书之日起的30日内，按照招标文件、物业服务合同草案和中标人的投标文件，与中标人在网上以书面形式签订物业服务合同，如遇特殊情况可以延长30日。自公布原告为中标人后，原告与被告东苑业委会分别于2021年7月3日和7月10日进行了两次合同起草沟通会。然而，会后，原告多次与被告协商，要求按照约定签订物业服务合同，但被告迟迟不予答复，双方始终未能形成书面合同。原告认为，原告经公开招标成为上述项目的中标人后，有权要求被告按照《公开招标文件》约定订立书面合同，而被告如今拒绝订立书面合同的行为违反了诚实信用原则，已构成严重违约，为此原告依法提起诉讼。

被告东苑业委会辩称，1.原告中标后，与东苑业委会谈判过两次，就合同细节条款进行磋商，第二次谈判过程中原告代表态度恶劣，辱骂被告业委会主任和业主代表，导致第二次谈判无法继续，业委会主任杨建飞高血压并发，所以是原告原因导致合同磋商无法进行。2.原告律师提出订立物业服务合同不需要对合同条款磋商是不公平的，属于强买强卖。合同内容中有一项15%的考核奖励，考核细则由业委会制定，所以在这种情况下不接受原告的诉请，请法院给一个公正的答复。3.业委会作为业主大会的执行机构，没有业主大会通过的决议是没办法跟原告签合同的，谈判过程中有业主发现，原告于2021年1月9日被宁波市A局列入“黑榜”，并推送至国家省市及相关企业信用公示系统平台上进行公告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提交了：1.公开招标文件及附件；2.建行网银电子回执；3.评标结果公告；4.专家评标结果确认表；5.XX公司出具证明；6.微信聊天记录；7.律师函及快递单；8.东苑利景花苑物业服务合同文本。被告提交了：1.2021年7月9日原告针对物业服务合同部分内容第一次沟通（2021年7月3日）的回复；2.微信聊天记录；3.杨建飞购买药品证明材料；4.中国建设报发布的“黑榜”；5.业主大会表决结果公告和选聘物业服务企业方案的公示；6.“中梅苑梅花阁”公众号中列的“黑榜”；7.原告企查查涉诉信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交证据3与本案缺乏关联性，本院不予采纳；2.被告提交证据4、证据6系宁波地区及上海其他小区的物业服务情况，即使属实也不能说明原告没有案涉物业服务项目的履约能力，故本院不予采纳；3.被告提交证据5并非物业服务公开招标文件组成部分，对原告不具有约束力，故本院对该证据不予采纳；4.被告提交证据7并无详细涉诉内容，即使原告存在未了诉讼也不代表原告没有案涉物业服务项目的履约能力，故本院对该证据不予采纳。

经审理查明：2021年5月27日，东苑业主大会为招标人、XX公司为招标代理机构发出一份“上海市闵行区《东苑利景花苑》项目业主大会公开招标文件”，内容为：“《东苑利景花苑》物业项目业主大会已于2021年5月通过了采用公开招标方式选聘物业服务企业的决议。根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《上海市物业管理招投标管理办法》等相关规定，采用公开招标的方式组织本次物业服务企业的选聘工作。”该文件对招标人基本情况、招标代理机构基本情况、物业项目基本情况概述、主要设施设备的配置及技术指标说明、物业服务的标准和内容、物业服务收费标准、物业服务合同期限、投标人条件、现场踏勘和入围投标人确定、投标文件的编制要求、开标的时间和地点、评标程序和评标标准、中标人的确定、物业服务合同的签订、投标保证金处置方式、其他事项的说明等十六条内容进行公示。其中第六条物业服务收费标准中对公共收益补充物业服务费用情况约定：“全体共用或部分共用部分获取的收益，提取40%（其中15%将作为考核奖励部分，具体细则由业委会制定）（不高于50%）。”第七条物业服务合同期限约定：“本项目业主大会与中标人签署的物业服务合同从签订之日起叁年后终止，自合同签订之日起计算。”第十四条物业服务合同的签订约定：“招标人向中标人发出中标通知书之日起的30日内，按照招标文件、物业服务合同草案和中标人的投标文件，与中标人在网上以书面形式签订物业服务合同，如遇特殊情况可以延长30日。中标企业的投标文件将作为与招标人签订的物业服务合同的附件。”

2021年6月4日，景瑞公司参加上述物业服务项目投标，向XX公司支付投标保证金10万元。

2021年6月29日，闵行区住房保障和房屋管理局在上海住宅物业网上发布“《闵行区东苑利景花苑》项目物业管理评标结果公告”，内容为：“根据国家、省和市有关物业管理招标投标的法律法规和该项目招标文件的规定，物业管理项目的评标工作已经结束。评标结果排序第一名为：景瑞公司。自本评标结果公示之日起3日内，对评标结果没有异议的，招标人将签发中标通知书。评标委员会委员：韦群东、杨建飞、郑某、郭某、顾某。”

2021年7月3日和2021年7月11日，景瑞公司和东苑业委会就物业服务合同条款细化进行两轮磋商，未能达成一致意见。

2021年7月27日，景瑞公司向东苑业委会发出律师函，催告东苑业委会收函后立即与景瑞公司按照招标文件的内容和范围进行磋商并在规定时间内签订物业服务合同。

2021年8月10日，招标代理机构XX公司出具《证明》，主要内容为：“景瑞公司于2021年6月投标报名并作为入围标人参与了上海市闵行区《东苑利景花苑》物业管理招投标项目，2021年6月29日该项目物业管理招标开标会议在闵行区XX中心进行，评标委员会由本市房管局物业管理专家库随机抽取的四名专家及一名招标人代表组成，招标人代表由业委会主任担任。开标现场由闵行区B局物业科及物业事务中心、莘庄镇房管办事处担任监督。最终的评标结果由评标委员会的评审专家独立评审并经会议监督汇总后签字确认，得出景瑞公司为第一中标候选人。整个开标会议、评标程序符合相关法规规定。”

诉讼中，东苑业委会表示其没有拒绝与景瑞公司签订物业服务合同，其还是愿意签的，但要先谈好15%考核奖励细节。

本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。案涉物业服务项目通过公开招标方式选聘物业服务企业，原告参与投标并中标，根据招投标法律规定，原告中标后物业服务合同关系即告成立，被告东苑业委会作为东苑业主大会的执行机构，应当自中标通知书发出之日起30日内，按照公开招标文件与原告签订物业服务合同。对于被告提出要先谈好15%考核奖励细节再签合同的抗辩意见，本院认为，在招标文件中规定“具体细则由业委会制定”，该规则可以在合同履行过程中进一步细化，不妨碍物业服务合同的订立，故本院对被告的此项抗辩意见不予采信。至于被告提出原告代表曾辱骂被告业委会成员及原告曾在其他区域提供物业服务有过不良记录的意见，既无确切证据，亦非法定拒绝签约的理由，本院不予采信。

综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款，《中华人民共和国招标投标法》第四十五条、第四十六条，《物业管理条例》第十五条第（二）款规定，判决如下：

被告上海市闵行区东苑利景花苑业主委员会于本判决生效之日起三十日内按照《上海市闵行区项目业主大会公开招标文件》与原告上海景瑞物业管理有限公司订立物业服务合同。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计40元，由被告上海市闵行区东苑利景花苑业主委员会负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　叶沈翔

二〇二二年四月七日

法官助理　朱　任

书 记 员　邓宇晨

附：相关法律条文