（2021）桂12民终1136号　东兰县电影发行放映公司与覃小玲拍卖合同纠纷一案

广西壮族自治区河池市中级人民法院

民事判决书

（2021）桂12民终1136号

上诉人（原审被告）：东兰县电影发行放映公司，住所地东兰县东兰镇曲江路12号，统一社会信用代码91451224711464290L。

法定代表人：陈与方，该公司经理。

委托诉讼代理人：韦锋，广西真意律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：覃小玲，女，1986年5月18日出生，壮族，住广西东兰县。

委托诉讼代理人：韦步长，男，广西冠鸿律师事务所律师。

上诉人东兰县电影发行放映公司（下称电影公司）因与被上诉人覃小玲拍卖合同纠纷一案，不服东兰县人民法院(2021)桂1224民初480号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

电影公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回覃小玲要求电影公司返还履约保证金15万元的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定电影公司违约导致覃小玲无法实现合同目的完全背离了客观事实。（1）涉案场地使用权通过委托河池市拍卖中心进行拍卖，拍卖前覃小玲已经实地考察，完全了解场地现状。同时在竞拍前签字承诺遵守本次拍卖文件，如有违反竞买保证金15万元不予退还（签合同后已转为履约保证金）。在拍卖文件中明确约定场地按现状移交，在正式合同中也将该约定列为合同条款。通过这些可以看出，合同履行的顺序是电影公司先按现状向覃小玲移

交租赁场地，然后在5个月的装修期内各自完成消防工作。电影公司依照履约顺序履行了本方义务，而覃小玲则签约后五天内拒收场地，这到底是哪方违约？（2）既然一审判决认定双方签订的合同是有效合同，那就应该按照合同约定履行。而租赁合同第二条第1款约定自合同签订之日起七日内，乙方按拍卖会文件资料规定将履约保证金一次性缴清后，甲方将出租的场地按现状移交给乙方装修（注意:是移交场地装修而不是营业使用）。该约定没有违反任何一条法律禁止性规定。电影公司于2019年2月27日同时与韦宗旺、覃小玲联营体签订《东兰电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》，并于该日向全程操办该场地租赁权竞买手续的韦宗旺发出五日内接收场地的通知书，在一审庭审中覃小玲的委托代理人已承认覃小玲当时也在场并看到了接收场地的通知。但是覃小玲签完合同随即拒绝接收场地，这是什么行为？再明显不过的毁约行为。2、一审判决认定电影公司违约是没有事实和法律依据的。合同约定电影公司将出租场地按现状移交给乙方装修，并没有从移交场地开始计算租金，而是约定了五个月的装修期。在这个装修期内电影公司可以同时完善一次消防，并不会丝毫影响到覃小玲对场地进行装修。如果覃小玲按照合同约定在接到通知后五日内接收场地装修，电影公司没有在五个月内完成一次消防，那才影响到覃小玲使用场地营业。或者说，覃小玲接收场地后发现电影公司没有及时开展一次消防施工或施工妨碍覃小玲装修场地，则应向电影公司发出及时完工或排出施工妨碍的通知，但覃小玲从来就没有做也根本不想做这些工作，签完合同后就认为租金过高反复与电影公司纠缠。一审判决完全忽略合同履行顺序及各方履约时间节点就径直认定电影公司违约是没有任何事实和法律依据的！3、一审判决适用法律明显错误。（1）一审判决一方面认定双方签订的租赁合同有效，而另一方面又引用《消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用”来作为电影公司违约的依据，实际上等同于认定租赁合同违反法律的禁止性规定，间接认定了合同无效。这属于逻辑自相矛盾的论证错误！（2

）《消防法》第十三条第三款是基于人员密集场所的场地使用规定，从其立法本意可以看出，该款“禁止投入使用”是指不得投入营业。而双方的租赁合同是约定移交租赁场地用于装修，这与经营完全不是一码事！但一审判决却理解为移交场地就是《消防法》第十三条第三款所说的“使用”，纯属适用法律错误！如果按照这一逻辑，那在签订合同那一刻电影公司就已经构成违约了，这符合有效合同的基本要求吗？（3）一审判决认定电影公司通过合同约定免除本方法定义务属无效行为，并以此作为电影公司的违约根据亦属乱套法律。合同约定电影公司按现状移交场地给覃小玲装修，同时约定在覃小玲接收场地后五个月内由电影公司完成一次消防，覃小玲完成二次消防。这个约定免除了电影公司的法定义务了吗？如果覃小玲接收场地后电影公司未能在装修期内完成一次消防而又强行计算租金那按照这个逻辑还说得过去，但现在矛盾的爆发点不是电影公司没有在装修期内完成一次消防，而是覃小玲签完合同就拒收场地进行装修！这才是整个案件的重点!一审判决不认真审查合同即把责任扣到电影公司头上，公平正义何在！（4）一审判决认为电影公司直至一审开庭结算前仍未取得消防验收合格，致使覃小玲无法实现合同目的构成违约也是不能成立的。根据合同约定，电影公司完成一次消防的时间是覃小玲接收场地后五个月内的装修期，但覃小玲一签合同即拒收场地，按照租赁合同的特征，该行为已构成根本违约。既然覃小玲没有接收场地，那电影公司完成一次消防的时间就没有了时间起算点。覃小玲的行为表明其根本不打算履行合同，那电影公司也就没有必要投入大量资金去造成场地闲置浪费。所以,一审判决忽视了覃小玲违约在先，反而把责任转嫁到电影公司头上，这种做法是不正确的！4、覃小玲违反诚实信用原则给电影公司造成巨大损失，依法也应承担责任。如前所述，覃小玲从开始参加竞拍之前就明知场地是按照现状移交装修的，但其仍然签字承诺接受并缴纳了竞拍保证金，最终的成交价格也是其一步步加价和别人竞争得来的。而万万没想到一签合同覃小玲即拒绝接收场地，并反复和电影公司要求降低租金。电影公司表示自身是国有企业没有权利

擅自改变竞拍结果，于是覃小玲便耍赖一直拖延接收场地。电影公司单位是困难国有企业，职工工资都不能保障发放，但就算是这种情况电影公司仍然先行完成消防工程并于2020年8月12日竣工验收合格。一审庭审中覃小玲也当庭承认电影公司一直都在催其接收场地，消防工程竣工验收后也还在催其接收场地，但是其均不接收。由此更加明显的证实了覃小玲不接收租赁场地不是因为消防工作没有完成，而是其认为租金太高不想履行合同！电影公司认为，覃小玲明显违反了诚实信用原则，并给电影公司造成了巨大损失，依法应承担相应的法律后果！

覃小玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

覃小玲向一审法院起诉请求：1、判令解除涉案《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》；2、判令电影公司返还覃小玲履约保证金15万元、拍卖保证金2万元及其资金占用费（自起诉之日起至实际付清款项之日止，以17万元为基数，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计）；3、案件受理费由电影公司承担。

一审法院认定事实：电影公司委托河池市拍卖中心有限公司公开拍卖东兰电影大厦一至二楼商场场地和三至四楼影院场地十年租赁权。覃小玲与案外人韦宗旺知道该情况后，组成联营合作体参加竞买，由韦宗旺于2019年2月25日向河池市拍卖中心有限公司缴纳竞买保证金15万元并提交《竞买申请书》，该申请书载明:“我方（注：韦宗旺）已实地勘查了贵公司本次拍卖的位于东兰县，并认真阅读了贵公司提供的有关资料，对其内容均无异议，我方愿意遵守其中的各项规定和要求。”2019年2月26日，韦宗旺以最高价425000元取得电影公司三至四楼场地十年租赁权，并由韦宗旺与河池市拍卖中心有限公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书第二条载明：竞买人已按规定行使查验拍卖物，查阅有关拍卖文件资料等权利，认可拍卖现状。2019年2月27日，电影公司与韦宗旺签订《东兰电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》时一并给韦宗旺送达了《通

知》一份，通知韦宗旺于合同签订之日起七日内缴纳合同履约保证金，并于缴纳履约保证金后5日内到电影公司接受租赁场地。因韦宗旺另有发展，韦宗旺与覃小玲于当日向河池市拍卖中心有限公司递交变更租赁合同承租人申请书，表示韦宗旺自愿放弃与覃小玲联营权利，由覃小玲独自经营，申请拍卖公司变更成交手续。经河池市拍卖中心有限公司核准后，于当日向电影公司致函，确认由覃小玲与电影公司签订场地租赁合同。同日，覃小玲与电影公司签订了《东兰电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》，合同约定：一、出租的标的物：位于东兰县面积约为968平方米的影院场地（使用面积及范围参考出租人提供的场地平面图，以现状为准）。二、合同期限及相关规定：1、本合同自签订之日起七日内，乙方按拍卖会文件资料规定，将履约保证金一次性缴清后，甲方将出租的场地按现状移交给乙方。场地移交后，由乙方进驻装修。装修及筹备开业时间累计不得超过5个月。在出租场地交付后使用条件成熟的情况下，满五个月仍未开业的，自满5个月之次日视同开业，开始计算租期和租金。装修及筹备开业期间免收租金，不计入租赁期限。2、出租场地一次消防由出租方负责，二次消防由乙方负责，乙方安装的吊顶装饰需通过消防核准……九、违约责任和处理办法：……2、乙方在经营中有下列行为之一者，均视为乙方违约，甲方将没收乙方已交的履约保证金作为违约金，乙方还必须赔偿甲方因此造成的一切经济损失：（1）未经双方协商无故终止合同的。合同签订后，覃小玲未按照电影公司给韦宗旺的《通知》要求，如期接收租赁场地。2021年4月6日，覃小玲以电影公司未完成一次消防验收致其无法接受场地为由，主张电影公司存在违约，提起本案诉讼，请求解除租赁合同，由电影公司赔偿17万元，引起本案。

另查明，2019年5月1日，覃小玲给韦宗旺的银行账户转入17万元，次日，韦宗旺给覃小玲出具收条，确认收到覃小玲支付的电影公司三、四楼门面保证金共17万元。2020年8月12日，经柳州大明消防安全监测有限公司对电影大厦的

消防设施进行监测，认为电影大厦工程基本符合国家有关消防技术标准的要求，但截止诉前，电影大厦工程仍未获得一次消防验收合格。

一审法院认为，根据双方当事人的诉辩，本院归纳双方的争议焦点为：1、双方签订的《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》是否应当解除？本案覃小玲诉请解除涉案《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》，电影公司在答辩中认为本案双方所签订的租赁合同已无法继续履行，表示同意解除租赁合同，因双方均自愿解除合同，该院予以照准。

2、关于覃小玲缴纳的履约保证金及拍卖保证金数额如何确定的问题。从河池市拍卖中心有限公司致电影公司《关于转付履约保证金及拍卖佣金结算的函》及中国建设银行的标准回执单，可以证实电影公司从河池市拍卖中心有限公司处收到的履约保证金为15万元，该院予以确认。覃小玲提供韦宗旺给其出具的《收条》及转账明细，仅可以证实覃小玲向韦宗旺支付了17万元，其代理人在庭审中明确表示无其他证据佐证，故覃小玲主张其已向电影公司支付2万元拍卖保证金，该院不予确认。

3、关于电影公司是否应当给覃小玲返还履约保证金的问题。双方于2019年2月27日签订的《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据《

中华人民共和国消防法》（下称消防法）第

十三条第

三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定，电影公司出租的电影大厦三、四楼的面积达到968平方米，双方约定该场地用于经营影院及小食品、KTV娱乐服务，属于人群密集场所，应当依照上述法律规定经过消防验收，未经消防验收合格，不能实际投入使用。电影公司作为电影大厦工程的所有人，依法对电影大厦工程负有一次消防验收的法定义务，该义务不因

当事人的约定而消除，电影公司未履行上述法定义务事实上阻碍了覃小玲行使合同权利，电影公司在本案租赁合同的履行过程中存在违约。覃小玲以电影公司的违约行为导致其无法接收租赁物，致使合同目的无法实现，请求电影公司返还履约保证金15万元，该院予以支持。因截止本案开庭前电影大厦工程仍未取得消防验收合格，本案租赁物未达到交付使用的法定条件，故电影公司以覃小玲在收到接收场地的通知书后拒绝接收场地，主张覃小玲违约，请求驳回其诉请，该院不予支持。综上，判决：一、解除覃小玲与东兰县电影放映发行公司于2019年2月27日签订的《东兰电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》；二、东兰县电影放映发行公司于本判决生效之日起十日内给覃小玲返还履约保证金15万元；三、驳回覃小玲的其他诉讼请求。

本院二审期间，覃小玲围绕其抗辩提交影城加盟合作合同、转账明细、银行账户信息变更说明等证据，证明其对影城进行了前期的准备，并于2019年6月4日转账了116000元进行了投资（覃小花与覃小玲是姐妹关系，两人一起做事）。电影公司质证认为，从该证据的形式来看，无法证明这份合同与涉案项目有任何联系，覃小花的身份我们也不清楚，即使合同是真的，覃小玲也从来没有向我方出示过，反而恰好证明覃小玲招商引资不成功，资金不到位，故而不接收场地。本院认为，覃小玲不接收涉案房屋就是不履行涉案合同，其他的投资信息与本案待证事实无关联性，本院不予采信该证据。

一审认定的事实属实，本院予以确认。

综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1.涉案《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》可否解除；2.覃小玲请求电影公司返还履约保证金15万元的理由是否成立。

本院认为，覃小玲系通过参加拍卖活动获得与电影公司的涉案合同签约权，然后其是否履行或如何履行因该拍卖活动所签订的合同的行为性质，亦属于由规

范拍卖活动的法律来界定，故根据“民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定”的原则，本案案由应确定为拍卖合同纠纷，一审判决确定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。

关于涉案《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》可否解除的问题。涉案《东兰县电影大厦三、四楼影院场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，因为双方同意予以解除，一审判决予以准许正确，且当事人亦未提出异议，本院予以维持。

关于覃小玲请求电影公司返还履约保证金15万元的理由是否成立的问题，本院分述如下：

首先是履约保证金数额问题。一审判决认定该数额为15万元，双方均无异议，本院予以确认。

其次是谁违约问题。既然涉案合同合法有效，依照民法典第五百零九条第一款的规定，双方就应当按照约定全面履行自己的义务。一审判决以电影公司的涉案租赁房屋没有经过一次消防验收合格不能交付覃小玲为由认定违约方为电影公司错误，理由如下：1、拍卖文件及《拍卖成交确认书》和涉案合同均确认涉案房屋是现状拍卖和现状交付，并未注明必须通过一次消防验收合格才能交付装修；2、拍卖和涉案合同都没有将涉案房屋“通过一次消防验收合格”作为拍卖和房屋交付的前提条件，故覃小玲不能以先通过一次消防验收合格作为其接收房屋的先履行抗辩；

消防法第十三条第三款规定的“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的“投入使用”与交付装修是两个不同的法律概念，装修、包括电影公司在此过程中进行的一次消防工程均是投入使用前的工作，故涉案房屋未经一次消防验收合格不是覃小玲拒绝接收房屋的合法理由；4、涉案房屋在拍卖和签订涉案合同时尚未经过一次消防验收合格是覃小玲所知晓的，否则，不会有双方在合同第二条第二项“出租场地一次消防由出租方负责，二次消防由乙方负责”之约定，故涉案房屋未经一次消防验收合格亦不是覃小玲拒绝接收房屋的合法理由；5、一审判决所查明的事实“经柳州大明消防安全监测有限公司对电影大厦的消防设施进行监测，认为电影大厦工程基本符合国家有关消防技术标准的要求”证明电影公司对涉案电影大厦的消防工程是符合国家有关消防技术标准要求的，未通过一次消防验收与验收不合格是两个不同的概念，故涉案房屋未经一次消防验收合格亦不能作为覃小玲拒绝依约接收房屋的不安抗辩理由；6、没有相关法律规定未通过一次消防验收合格之前的建设工程不能交付和不能对外拍卖租赁权，故涉案房屋未经一次消防验收合格同样不能作为覃小玲拒绝依约接收房屋的理由。综上，覃小玲在没有合法理由拒绝依约接收涉案房屋的情况下拒不接收房屋，是一种不履行合同的行为，是合同的违约方。

再次是电影公司应否向覃小玲退还履约保证金15万元的问题。涉案合同系覃小玲与电影公司依照拍卖法律和规则的规定而签订，亦是因为覃小玲的单方违约不履行合同而导致被解除，依照《中华人民共和国招标投标法》第六十条“中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任”的规定，电影公司不但无需退还履约保证金15万元给覃小玲，如果因覃小玲不履约的行为给其造成的损失超过15万元的，其还可以另行请求覃小玲赔偿超过的部分。因此，覃小玲请求电影公司退还履约保证金15万元的理由不能成立，本院不予采纳；一审判决对覃小玲的该诉讼请求予以支持错误，本院予以纠正。

综上，电影公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当导致判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国招标投标法》第六十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、维持东兰县人民法院(2021)桂1224民初480号民事判决第一项；

二、撤销东兰县人民法院(2021)桂1224民初480号民事判决第二项、第三项；

三、驳回被上诉人覃小玲的其他诉讼请求。

一审案件受理费1650元，二审案件受理费3300元，合计4950元，由被上诉人覃小玲负担。

本判决为终审判决。

审判长　李剑峰

审判员　韦海平

审判员　黄美秀

二〇二一年八月二十三日

法官助理　贲玉瑕

书记员　梁　捷

本案适用法律法规：