（2021）苏0481民初5425号　溧阳市民信建设有限公司与王康静租赁合同纠纷一案

江苏省溧阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0481民初5425号

原告（反诉被告）：溧阳市民信建设有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园区勤业路8号7幢203室，统一社会信用代码91320481MA1MB15R4D。

法定代表人：张雪明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许云春、高滔，江苏顺超律师事务所律师。

被告（反诉原告）：王康静，男，1973年9月21日生，汉族，安徽省明光市人，住安徽省明光市。

委托诉讼代理人：徐凡罡，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏燕宇，北京市仁人德赛律师事务所律师。

原告溧阳市民信建设有限公司（以下简称民信公司）与被告王康静租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年9月6日、2021年9月24日二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人许云春、被告委托诉讼代理人徐凡罡、魏燕宇到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告民信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺租金差额款282666元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年12月14日，原告通过常州市公共资源交易平台发布花园排挡5号楼5-9号商铺出租公告，该公告主要载明：标的名称坐落平陵东路125号，挂牌起始日期2020年12月14日，挂牌截止日期2020年12月25日；标的类型5间商铺，租赁期限五年，租金一年一付，先付后用；租金底价138000元，竞价成功后，承租方必须在5个工作日内至出租方处签署《房屋租赁合同书》，按合同约定将首期租金、承租押金支付至出租方指定账户，支付全部款项后出租方开具租金收款凭证，保证金金额41400元；保证金处置方式，（一）、意向承租方被确定为承租方的，由出租方确认其合同签署并租金缴纳后退取保证金（不计利息），其余意向承租方所交纳的保证金将于成交后的3个工作日内退还，（二）、如非出租方原因出现以下任何一种情况时，保证金不予退还，（1)意向承租人在报名截止日后单方撤回承租申请的，（2)以公示的租金底价为起始价格启动竞价系统后，各意向承租方针对标的均不应价造成标的流拍的，（3)成交后，承租人无正当理由不签署或未在规定的时间内签署《竞价成交确认书》或《房屋租赁合同书》的，（4)成交后承租方不支付或者未按期支付首期租金、承租押金及佣金的，（三）、承租方出现上述保证金不予退还情形的，交易中心或出租方有权视作承租方放弃标的，承租方放弃或视作放弃招租标的，该标的可再次招租。2020年12月30日原告通过常州市公共资源交易中心溧阳分中心发布涉案商铺成交公告；2021年1月7日，原告通过常州市公共资源交易中心溧阳分中心发布招租中标通知书，确认被告以32.3万元/年的租金中标。2021年1月25日被告向原告书面提出解除合同；2021年2月3日原告通过溧阳市濑江城市资源运营有限公司向被告发出书面通知，要求被告于2021年2月5日前签订《房屋租赁合同》，逾期则视为自愿放弃招租成交标的并提出缴纳的保证金不予退还；2021年2月7日被告向原告书面发函，提出解除合同并要求退还保证金；2021年2月18日原告再次通过江苏常明律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到律师函后3个工作日内签订《房屋租赁合同》，逾期则视为自愿放弃招租成交标的并提出缴纳的保证金不予退还；2021年2月19日被告再次书面给原告要求退租并返还保证金；2021年3月8日原告向被告发出《告知函》，内容为取消被告租赁的中标权并不退还保证金。2021年5月7日涉案商铺倍原告通过再次公开招租的方式，以288000元/年的价格被第三人谢宝中标。原告认为：被告中标后应在5个工作日内按约签订租赁合同并支付相应的租金，但经原告多次发函通知并未履行且被告发函提出解除合同，已经构成违约，被告的违约导致两次招租的租金产生差额损失，被告理应补足差额部分，故依法诉之法院。

被告王康静答辩称：被告不同意原告的全部诉请。理由如下：一、原告与原承租方存在纠纷，且没有收回房屋，致使无法向被告交付房屋，被告无法正常使用，2020年12月29日被告中标涉诉房产，根据公告房屋状态为2020年12月31日到期，中标后，被告前往溧阳积极与原告的负责人进行沟通，希望尽快办理交接，但原告告知被告原承租方尚未交付，还需要继续等待，直到2021年1月20日被告再次前往商铺发现商铺已经被原承租方全部损毁，墙面、线路、门窗等全部被毁坏，根本无法使用，被告要求原告尽快将房屋恢复原状或毛坯状态，并交付给答辩人，但原告一再推诿，迟迟不予解决，被告认为原告作为出租方有义务对原租赁关系中产生的纠纷进行解决，将与前承租方交接后按招标时的约定交付给被告，但本案中，原告并没有妥善解决，反而完全放任租赁物被拆毁，致使被告无法正常使用，不仅交付时间一再拖延，被告还需要额外投入大量的装修时间和成本，对房产进行修复，因此，由于原告的过错导致房屋不能交接，又因房屋被拆毁，无法正常使用，沟通过后，原告不予理睬，因此，被告有权不签合同。二、原告没有任何损失，无权要求答辩人承担赔偿责任，本案中被告于2021年1月25日明确告知原告不再签订合同，原告没有提出异议，也没有采取任何积极措施，导致商铺空置，与被告无关，至于租金的差额完全是由于原承租方将房屋拆毁所致，与被告是否签订合同无关。三、涉诉房屋属于违法建筑，原告无权出租，答辩人了解到涉诉房屋没有任何审批文件，属于未经许可而搭建的临时建筑，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，该招标标的违反了强制性法律规定，因此无效，原告无权主张权利。

被告王康静提起反诉，向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告保证金41400元及利息（计算方式：自2020年12月15日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.65%计算，暂计至2021年9月6日，共计1397.68元）；2、由反诉被告承担全部诉讼费用。

反诉被告民信公司口头辩称，反诉原告要求退还保证金及利息没有事实和法律依据。

原告民信公司为证明其主张，提供下列证据：

证据一、花园排挡5号楼5-9号商铺出租公告，证明2020年12月14日，原告通过常州市公共资源交易平台发布花园排挡5号楼5-9号商铺出租公告。

证据二、溧阳市2020年第28期房地产公开招租中标通知书，证明2020年12月30日、2021年1月7日原告通过常州市公共资源交易中心溧阳分中心发布了涉案商铺成交公告及招租中标通知书，确认被告以32.3万元/年的租金中标。

证据三、被告向原告发函复印件3份、原告向被告发函复印件，证明双方就签约解约等问题互相发函。

证据四、溧阳市2020年第9期房地产公开招租中标通知书，证明2021年5月7日涉案商铺被原告通过再次公开招租的方式，以288000元/年的价格被第三人谢宝中标。

被告民信公司质证称：对证据一真实性无异议，但是，招标时前一个租赁期限并未到期，该公告中没有披露原告与原租赁户存在租赁纠纷，原告有义务按照招标时房屋现状向被告交付，公告中出租方承诺产权清晰，并对房屋拥有处置权、实施不存在任何限制，客观上与该承诺不符，原告违反了该承诺，存在重大过错，由于原告自身不能移交房屋，被告有权要求退还保证金。

对证据二真实性认可，说明被告依约缴纳了保证金，并按流程竞标成功，成交日期是2020年12月29日，需要注意该通知书的日期为2021年1月7日，已经超过了五个工作日。

对于证据三真实性认可，与本案无关联性，在此之前，被告已经发出解除通知。

对证据四中标通知书真实性、关联性均不认可，房屋成交下降有多种原因，最关键的原因在于原承租方拆毁了房屋，被告在竞拍的时候房屋状况良好，租金可以拍到32万元，现由于房屋被拆毁，只能拍到28万元，同时，被告不签合同的原因也正是基于房屋被拆毁导致无法交付，原告应当向原承租方主张权利，而不是被告。

被告王康静为证明其主张，提供下列证据：

证据一、付款凭证一份，证明被告按照招标要求，履行了缴纳保证金的义务。

证据二、视频录像两份、证明在公开招标时房屋现状是可以正常使用的。

证据三-五、现场照片、现场视频，证明2021年1月16日原承租方将涉案房屋进行了破坏性拆除，涉案房屋还在原承租方的控制之下，并遭到破坏性拆除而无法正常使用。

被证六、高铁票，证明2021年1月5日，被告自滁州前往溧阳要求签订合同。

被证七、八录音两份，证明被告对此就涉案房屋被拆毁与原告沟通，要求原告尽快恢复现状并进行交付，遭到原告拒绝。

被证九、聊天记录一份，被告对此催告原告尽快交付涉案房屋。

原告民信公司质证称：对证据真实性无异议，但不认可其证明目的。说明一点是在2020年12月14日发布的出租公告中其他事项说明里面第一条已经明确载明招租标的不含原承租方的装修或配备。依据被告提供的微信聊天记录和录音可以看出在2021年1月18日前被告一直没有来签订合同，一直到1月20日双方就承租房屋的装修现状在花园排挡办公室进行协商，并且被告不仅没有提出签订合同，反而提出退还保证金。

本院经审理认定事实如下：2020年12月14日，原告民信公司通过常州市公共资源交易平台发布花园排挡5号楼5-9号商铺出租公告，该公告主要载明：标的名称坐落平陵东路125号，挂牌起始日期2020年12月14日，挂牌截止日期2020年12月25日；标的类型5间商铺，租赁期限五年，租金一年一付，先付后用；租金底价138000元，竞价成功后，承租方必须在5个工作日内至出租方处签署《房屋租赁合同书》，按合同约定将首期租金、承租押金支付至出租方指定账户，支付全部款项后出租方开具租金收款凭证，保证金金额41400元；保证金处置方式，……（二）、如非出租方原因出现以下任何一种情况时，保证金不予退还，……（3)成交后，承租人无正当理由不签署或未在规定的时间内签署《竞价成交确认书》或《房屋租赁合同书》的，……（三）、承租方出现上述保证金不予退还情形的，交易中心或出租方有权视作承租方放弃标的，承租方放弃或视作放弃招租标的，该标的可再次招租。2020年12月30日常州市公共资源交易中心溧阳分中心发布涉案商铺成交公告；2021年1月7日，原告通过常州市公共资源交易中心溧阳分中心发布招租中标通知书，确认被告以32.3万元/年的租金中标。2021年1月25日被告向原告书面提出解除合同；2021年2月3日原告书面通知被告于2021年2月5日前签订《房屋租赁合同》，逾期则视为自愿放弃招租成交标的并提出缴纳的保证金不予退还；2021年2月7日被告向原告书面发函，提出解除合同并要求退还保证金；2021年2月18日原告再次要求被告签订《房屋租赁合同》；2021年2月19日被告再次书面给原告要求退租并返还保证金；2021年3月8日原告向被告发出《告知函》，内容为取消被告租赁的中标权并不退还保证金。2021年5月7日涉案商铺倍原告通过再次公开招租的方式，以288000元/年的价格被第三人中标。

本院认为，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务。

争议焦点一、涉案租赁房屋是否属于违法建筑，出租公告是否无效。涉案租赁房屋虽未取得产权证书，但出租公告中已经公布了该情况，且涉案租赁房屋取得了项目批复，故该招标公告合法有效。

争议焦点二、原告民信公司是否存在逾期签署合同、逾期交付租赁房屋问题。出租公告载明“（一）竞价成交后，承租方须在5个工作日内至出租方处签署《房屋租赁合同书》，并提交以下资料……（三）出租方已承诺在《房屋租赁合同书》规定的租赁起算日前将租赁房屋交付给承租方……”。其一，原、被告双方对竞价成交后的5个工作日存在分歧，原告认为以双方收到中标通知书的时间2021年1月7日起计算5个工作日，而被告认为以成交公告所公布的成交日期2020年12月29日起计算5个工作日，本院认为，常州市公共资源交易中心于2020年12月30日发布成交公告，公告日期为5日，公众可以在公告期内提出异议，公告期满后，常州市公共资源交易中心于2021年1月7日向原告民信公司等发送中标通知书，故竞价成交后的5个工作日，应从2021年1月7日起计算，被告王康静以原告民信公司2021年1月5日未与其签约为由，认为原告民信公司违约，本院不予支持。其二，因双方并未签署《房屋租赁合同书》，无法确定租赁房屋的交付日期，故原告民信公司不存在逾期交付租赁房屋的问题。被告王康静以原告民信公司逾期交付租赁房屋为由，认为原告民信公司违约，本院不予支持。

争议焦点三、涉案租赁房屋是否被毁坏，无法正常使用。被告王康静称原承租方将涉案房屋进行了破坏性拆除而无法正常使用，包括墙面、屋顶、门窗、厕所整体被破坏，对于主体结构是否破坏不清楚，原告民信公司称原承租方在搬离前将原有装修的空调、厕所、电线等全部拆除，因此房屋的墙壁有洞，但不存在破坏主体结构的情况，本院认为，通过被告提供的现场视频等证据，可以看出涉案租赁房屋的装饰装修被拆除，房屋的隔板墙面有多处破损，天花板及电线等被拆除，卫生间设施设备破损，但无法证实房屋主体结构是否被破坏，且出租公告明确载明“招租标的不含原承租方的装修或配备”。故被告王康静以原告民信公司的过错，致使涉案租赁房屋无法正常使用为由，认为原告民信公司违约，本院不予支持。综上，反诉原告王康静要求判令反诉被告民信公司返还保证金41400元及利息的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告民信公司要求被告王康静支付商铺租金差额款282666元的诉讼请求。其一，关于闲置期间的损失，本案中原告民信公司通知被告王康静于2021年1月15日签订合同，被告王康静于2021年1月20日就涉案房屋现状与原告民信公司进行协商未果，于2021年1月25日向原告书面提出解除合同，后原告民信公司于2021年5月7日另行公告与案外人签订租赁合同，对于房屋闲置期间的损失，本院认为因被告违约造成原告房屋的闲置，应当给原告一定的期间另行公告出租，本院酌情认定该期间为一个月，损失为26917元（323000元/年÷12个月），其余的闲置损失，应视为原告没有采取适当措施而扩大的损失，不应由被告王康静承担。其二，关于租金差价。原告民信公司通过另行竞价方式，与案外人签订租赁合同，其按合同收取租金，并未产生损失。且当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。显然，对于另外竞价结果是高是低，被告王康静无法预见。其三，出租公告中并未约定违约责任的承担，仅载明“（二）、如非出租方原因出现以下任何一种情况时，保证金不予退还，……（3)成交后，承租人无正当理由不签署或未在规定的时间内签署《竞价成交确认书》或《房屋租赁合同书》的”，中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿，而本案被告王康静并非恶意进行竞价或磋商，其给原告造成的损失未超过保证金，故对原告民信公司的诉讼请求，本院不予支持。

为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十四条以及《中华人民共和国招标投标法》第六十条之规定，判决如下：

一、驳回原告溧阳市民信建设有限公司的诉讼请求。

二、驳回反诉原告王康静的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2770元（减半收取），由原告溧阳市民信建设有限公司负担；反诉案件受理费435元（减半收取），由反诉原告王康静负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

审判员　　周兰

二〇二一年十月十三日

书记员　　潘陈