（2022）辽0203民初404号　大连倚中康兴物业管理有限公司与大连市建筑装饰行业协会、第三人大连市住房城乡建设事务服务中心、大连市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案

大连市西岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽0203民初404号

原告(反诉被告)：大连倚中康兴物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街30号。

法定代表人：汪青，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王敏,辽宁建方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓明,辽宁众雯成律师事务所律师。

被告(反诉原告)：大连市建筑装饰行业协会，住所地大连市沙河口区凌河街10号。

法定代表人：孙普，系该协会会长。

委托诉讼代理人：刘艳,辽宁宪御律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘颖,辽宁宪御律师事务所律师。

第三人：大连市住房城乡建设事务服务中心，住所地大连市西岗区八一路131A。

法定代表人：郭春久，系该中心主任。

委托诉讼代理人：王宪孟,辽宁智库律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尤丽,辽宁智库律师事务所律师。

第三人：大连市住房和城乡建设局，住所地大连市甘井子区东北北路101号。

负责人：楚天运，系该局局长。

委托诉讼代理人：白禹龙,辽宁智库律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尤丽,辽宁智库律师事务所律师。

原告大连倚中康兴物业管理有限公司与被告大连市建筑装饰行业协会、第三人大连市住房城乡建设事务服务中心(以下简称“住建事务服务中心”)、大连市住房和城乡建设局(以下简称“住建局”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年12月24日作出(2020)辽0203民初3569号民事判决，被告不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2021年11月5日作出(2021)辽02民终2844号民事裁定，撤销本院一审判决，将本案发回重审。本院于2022年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，2022年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王敏、王晓明、被告法定代表人孙普、委托诉讼代理人刘颖、刘艳、第三人住建事务服务中心委托诉讼代理人王宪孟、尤丽、第三人住建局委托诉讼代理人白禹龙、尤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2013年1月1日至2019年12月31日的房租830375元、物业费498225元、2019年度取暖费10075元；2.请求判令被告支付资金占用利息797160元（利息按照年息6%标准计至被告全额支付欠款本息之日止，暂计至2020年6月30日），本息合计2135834元。事实和理由：大连市房地产开发协会于2005年10月自筹资金在西岗区××街××号建设一座站北办公楼，欠付火车站扩建改造工程指挥部和地下通道指挥部借款。为实现站北综合办公楼投资成本的及时有效回收，大连市房地产开发协会于2005年10月20日将该办公楼的使用管理权授予原告，授权范围中包括房屋出租经营。被告于2008年1月起，租用办公楼三楼的一部分，面积为475平方米，考虑到被告是建委内部协会，费用给予优惠五年的照顾。租赁按照当时市场价格的1／5，即0.6元／天／平方米，物业费0.56元／天／平方米计费，租期为5年，费用一次性支付。由被告、大连市建筑装饰行业服务有限公司、大连市建筑装饰行业协会培训学校三个单位分别签订合同，其中本案被告承租225平方米。在五年优惠期满后，被告继续承租使用案涉房屋办公，因同属建委内部协会，原告对被告使用房屋未提异议，但向被告要求按照租金1元／天／平方米，物业费0.6元／天／平方米的标准计费，被告总以资金周转困难为由拖欠房租，原告碍于情面，不好意思清退，直至2019年12月31日被告自行搬走。在被告承租期间，共拖欠房租574875元、物业费344925元、2019年度取暖费6975元。另被告的全资子公司大连建筑装饰行业服务有限公司承租了100平,拖欠房租255500元、物业费153300元、2019取暖费3100元，现大连建筑装饰行业服务有限公司已注销，按照法律规定，其债务应由投资人即被告承担。在原告多次催要无果的情况下，无奈诉至法院，被告的行为严重损害了大连市房地产开发协会和原告的利益，原告除要求被告支付租金、物业费及取暖费外，还以每年期满应交租金为基数,按照年息6%请求被告支付资金占用利息直至全额偿付租金、物业费及取暖费为止，暂计至2020年6月30日，为797160元。请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告辩称，不同意原告诉讼请求，请求依法驳回。一、原告主张房租、物业费和采暖费的诉讼主体不适格。1.大连市财政局出具的《财政检查处理决定》已界定涉案建筑物系国有资产，且该资产的债权债务归市城建档案馆所有；要求将原告之前收取的房租实际结余资金通过市城建档案馆上交市财政，纳入财政收支两条线管理，原告无权收取或向被告主张未交租金。2.本案二审裁定已就查明的事实明确认定涉案建筑物属于国有资产，涉嫌国有资产流失。据此，可以认定如果将占有使用费(即原告所述的租金)交付给原告则属于国有资产流失。3.住建事务服务中心申请作为本案独立请求权的第三人，主张涉案建筑物系国有资产，租金收入是基于房屋所有权产生的使用收益，亦应归国有，依据有关文件规定，案涉办公楼移交给市城建档案馆，由市城建档案馆享有产权、获得收益并对相关收支财务进行监管，因市城建档案馆在机构改革是整合至第三人住建事务服务中心处，因此应由住建事务服务中心继续行使相关权利，包括租金及与租金有关的款项，被告同意向第三人住建事务服务中心支付占有使用费(租金)，而不应该向原告支付。4.原告无权向被告收取物业费及采暖费。原告对涉案建筑物进行物业管理未依法进行政府采购程序，违反《中华人民共和国政府采购法》的强制性规定，原告无权进行物业管理，也无权收取物业费。在违法进入涉案建筑物进行物业管理服务的前提下，原告与被告于2007年签订的物业合同为无效合同。原告也没有对涉案建筑物进行实质的物业管理，无物业收费资质，被告及涉案建筑物的权属所有者也未委托原告进行此期间的物业管理和代缴取暖费。原告已经收取的租金、物业费被市财政局决定没收，被告无理由再行交付给原告。大连市房地产开发协会与原告具有利害关系，其授权原告对涉案建筑物进行物业管理属于以权谋私，不具有合法性。假设被告应向原告支付物业费的话，原告主张的物业费数额过高，应降低其物业费标准及数额，在住建局委托大连多慧会计师事务所作出的《大连倚中康兴物业管理有限公司专项审计报告》中，原告账载及审计的2010年1月1日-2021年6月30日期间对被告及大连市建筑装饰行业服务有限公司应收物业费合计为199020元。这是原告自认的被告应承担和欠付的物业费，原告根据当时其提供的物业服务情况对物业费进行了降低标准的调整处理，若法院最终审理被告应向原告交纳物业费的话，物业费的数额最高也不应超过此数额。二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告2019年底搬离涉案房屋前没有任何人或单位向被告主张过房租、物业费和采暖费。三、原告诉请计算的房租、物业费、取暖费数额错误，且没有依据，原告主张资金占用利息没有事实及法律依据。1.在被告对涉案房屋使用所产生费用不应交给原告的前提下，原告向被告主张租金、物业费、取暖费则缺少事实上和法律上依据，更谈不上利息问题。2.原告未尽到物业服务义务存在过错，被告未缴纳物业费不存在过错。3.涉案建筑物为违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告自2008至2012年之间的合同为无效合同，假设后续存在合同，那也是无效合同。根据《合同法》的规定，无效合同不存在违约。原告按《最高人民法院关于审理借贷合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定主张6%的利息，系适用法律错误，该条款不适用本案争议及法律关系。原告主张物业费的法律关系系物业合同纠纷性质，在最高院的司法解释中，关于合同未约定违约金而从法定的违约金仅有买卖合同的司法解释，而且是按LPR的标准计算。从而说明不同的法律关系，法律规定的是不同的法定利息或违约金标准，但对于物业合同违约情形，没有任何法律规定的法定违约金或需要支付利息，尤其是6%的利息，也没有规定可以参照借贷纠纷司法解释的6%利息计算，原告要求被告支付6%的利息没有合法依据。综上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，应依法驳回。

第三人住建事务服务中心和住建局共同述称，尊重原告代管案涉房屋的事实，认为案涉房屋租金应归属第三人住建事务服务中心所有。一、案涉房屋实际建设过程中的出资均为财政资金，大连市房地产开发协会或本案原告没有提供任何出资，因此案涉房屋资产以及租赁收益均应为国有资产；二、依据2008年市建委下发的两次会议纪要，同意案涉站北大楼的资产移交给市城建档案馆，尽快办理产权手续，对外出租、物业等经营账目全部移交，由市城建档案馆进行财务监管；三、依据2010年财政检查处理决定以及该决定前后由市建委以及市城建档案馆出具的多次说明函及确认函已经证明案涉房屋经市建委及市财政局认定为国有资产，应当尽快办理资产转移手续，债权债务归属于市城建档案馆，同时该租金等应当通过市城建档案馆上缴给财政；四、根据原审中各方举证的国资委的相关文件也认定案涉房屋归市城建档案馆（现住建事务服务中心所有），应由第三人住建事务服务中心行使收益权，主张收益；五、第三人住建事务服务中心通过掌管财务章和法人章进行监管，并且实际控制租金相关财产的归属，该事实在原告提供的证据中也予以认可，但原告于2021年7月7日擅自登报废除了其财务相关印章，脱离了第三人住建事务服务中心的财务监管，导致本应属于国有资产的租金失控，因此第三人住建事务服务中心作为该国有资产的实际权益单位提起本案诉讼，认为案涉房屋租金以及该租金的逾期支付利息应当归第三人住建事务服务中心所有。

被告向本院提出反诉请求：1.请求依法确认反诉原告与反诉被告之间于2007年12月28日所签订《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告返还反诉原告租金和物业费688025元及利息(自2009年1月1日始至判决生效止，按照银行同期贷款利息计算)。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2007年12月28日签订了5年期租赁站北综合楼的《房屋租赁合同》，反诉原告一次性支付给反诉被告房租及物业费688025元。后经反诉原告了解，反诉被告出租给反诉原告的房屋没有取得产权证明，也没有取得建设工程规划许可证，根据《城乡规划法》的规定，属于违法建筑。违法建筑是不能予以出租的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，签订的租赁合同也是无效合同。据反诉原告了解，截止到目前，反诉被告也尚未取得建设工程规划许可证。因此，反诉原告与反诉被告所签订的《房屋租赁合同》无效。另外，反诉被告出租给反诉原告并进行物业管理的房屋，实质是国有资产，反诉被告对国有房屋进行物业服务，则必须由国有资产所有权部门通过政府采购，其中标后取得物业服务资格，否则其无权提供物业服务，也无权向反诉原告收取物业费，收取的物业费也是无效的。综上，依据《合同法》第五十二条的规定，请求人民法院支持反诉原告的上述反诉请求。

原告对被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求。理由为：一、案涉房屋系由政府相关部门依法建设，不属于违法建筑。根据《城乡规划法》的规定，没有房产证的房屋不必然是违法建筑，违法建筑是指没有经过报建手续而兴建的建筑物。根据《行政处罚法》规定，是否是违法建筑需经过行政机关认定。案涉房屋有合法的批准手续及建设单位，从未有任何行政机关认定其违法，并非违法建筑。即使退一步讲，案涉房屋系违法建筑，根据最高法院房屋租赁合同司法解释第五条规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。反诉原告亦应支付租金及相关费用。二、反诉原告与反诉被告签订的《写字间租赁合同》第六条明确约定了反诉被告的物业服务义务，反诉被告负责办公楼的保安保卫工作，负责办公楼给排水、采暖、消防设备设施的维护维修工作，负责房屋的修缮工作，并负责办公楼公共区域的保洁、绿化工作。反诉被告依此收取反诉原告的物业费用，有事实和合同依据。三、根据2005年3月18日大连火车站扩建改造工程指挥部出具的《站北公用设施建设委托书》明确案涉房屋采取社会化融资形式建设，按“谁投资、谁收益、谁承担风险”的市场化运作模式，其经营操作模式是商业市场化的模式，根据大连火车站扩建改造工程指挥部的委托指示，大连市房地产开发协会委托反诉被告管理运营案涉房屋，有法律及事实依据，不存在违法情形。四、反诉原告称其2013年初即知道案涉房屋的产权问题，但从未向反诉被告主张过，其反诉请求已过诉讼时效。综上，反诉原告采取各种无理理由，拒不缴纳租金及物业费，构成严重违约，请依法驳回其反诉请求。

第三人住建事务服务中心和住建局共同述称，不同意反诉原告的反诉请求。一、案涉房屋建设是经过市政府会议的同意，因此有相关的合法建设手续；二、退一步讲，即使案涉租赁合同因房屋没有规划许可手续而无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，经原审查明的事实，本案被告于2019年底搬离案涉房屋，因此应支付实际占用期间的房屋占有使用费。三、依据《民法典》第157条的规定，合同无效以后的财产返还应当是双方双向的，即如果被告要求原告返还已经支付的租金，则被告也需要返还实际占有该房屋的期间，但该占有期间在客观上是无法返还的，因此本案被告也无权要求返还已经支付的对应租金。因为被告主张认为房屋租赁合同是无效的，无效的话按照被告主张应当回到原始状态，各自返还各自的财产利益，对于被告来讲失去的财产利益是金钱，对于原告来讲收取的财产利益是房屋占有使用期间的利益，但房屋实际占有使用期间是无法返还的，是已经发生的。

第三人住建事务服务中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向第三人住建事务服务中心支付2013年1月1日至2019年12月31日止租金498225元；2.请求判令被告向第三人支付逾期利息，以71175元为基数自2014年1月1日起至2014年12月31日止，以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以142350元为基数自2015年1月1日起至2015年12月31日止，以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以213525元为基数自2016年1月1日起至2016年12月31日止，以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以284700元为基数自2017年1月1日起至2017年12月31日止，以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以355875元为基数自2018年1月1日起至2018年12月31日止，以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以427050元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；以498225元为基数自2020年1月1日起至实际清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算（暂计算至起诉日，上述所有利息约11万元）。事实和理由：2007年12月18日，原告与被告签订《写字间租赁合同》，原告将坐落于大连市西岗区××街××号××楼××室××室共计225平方米房屋出租给被告使用，租期自2008年1月1日至2012年12月31日共计5年，年租金为49275元（0.6元／天／平方米×365天×225平方米）。合同履行期限届满后，双方未续签合同，被告继续使用房屋至2019年12月31日搬离，但此期间租金未支付。2007年12月18日，原告与大连市建筑装饰行业服务有限公司签订《写字间租赁合同》，原告将坐落于大连市西岗区××街××号××楼××室××平方米房屋出租给该公司使用，租期自2008年1月1日至2012年12月31日共计5年，年租金为21900元（0.6元／天／平方米×365天×100平方米）。合同履行期限届满后，双方未续签合同，大连市建筑装饰行业服务有限公司继续使用房屋，但未支付租金。大连市建筑装饰行业服务有限公司系被告独资开办，于2018年9月29日登记解散，债权债务由股东承担，此后9307室由被告使用至2019年12月31日搬离，但此期间租金未支付。故大连市建筑装饰行业服务有限公司欠付的租金应由被告一并承担，共计欠付租金498225元（0.6元／天／平方米×365天×225平方米×7年＋0.6元／天／平方米×365天×100平方米×7年）。案涉站北综合办公楼系国有资产，租金收入是基于房屋所有权产生的使用收益，亦应归国有。依据市财政局及住建局相关文件，案涉办公楼移交给市城建档案馆由其享有产权、获得收益并对相关收支财务进行监管。现市城建档案馆等整合为第三人住建事务服务中心，系住建局所属事业单位，则由第三人继续行使相关权利，案涉《写字间租赁合同》中约定的租金及因此产生的逾期利息应支付给第三人，原告因实际提供物业服务及垫付采暖费产生的债权，仍由原告主张权利。综上，恳请贵院依法支持第三人的诉讼请求，维护第三人的合法权益。

原告对第三人住建事务服务中心的诉请辩称：不同意第三人住建事务服务中心的诉讼请求。上述租金和利息被告应支付给原告，而不是第三人住建事务服务中心。理由如下：一、案涉站北办公楼非国有资产。1999年10月25日大连市人民政府通过大政办发[1999]136号文件通知成立大连火车站扩建改造工程领导小组和指挥部。指挥部负责工程建设的设计、招标、施工管理、质量监理、财务管理及日常工作。之后确定由大连市房地产开发协会投资建设站北办公楼，为了案涉房屋建设的相关手续顺利办理，经指挥部与大连市房地产开发协会协商，2005年3月18日指挥部给大连市房地产开发协会下发《站北公用设施建设委托书》，委托书中写明：按照“谁投资、谁收益、谁承担风险”的市场化运作模式，特委托大连市房地产开发协会采取社会化融资投资建设，并对建成后的公用设施进行使用管理。即：由房地产开发协会投资建设、管理案涉房屋，收益归房地产开发协会，风险也由房地产开发协会承担。由此可见，案涉房屋的实际所有权人为大连市房地产开发协会，并非国有资产。二、案涉房屋的经营管理权归属于大连市房地产开发协会及原告，原告有收取租金的权利。1.大连市房地产开发协会通过合法授权取得案涉房屋的经营管理权，又将管理权委托给原告。虽然初始“选址意见书”是以地下通道工程建设指挥部名义办理的，但指挥部采取了市场化的运作模式，已经将案涉站北办公楼的投资、建设、管理、收益及责任风险全部授予大连市房地产开发协会，大连市房地产开发协会又将经营管理权授权给原告。2.大连市房地产开发协会拥有案涉房屋的经营管理权最主要是基于对案涉房屋的投资建设。案涉房屋工程造价为12371603元，除为火车站配套的站北管理处办公用房、站北公厕由财政支付代建部分工程款151279元外，其余自用部分的工程款均由房地产开发协会支付，其中原告支付了2350770元，大连市房地产开发协会通过向指挥部借款8508454元用于支付工程款，现在仍背负着该笔债务。大连市房地产开发协会实际进行了投资建设，遵循公平原则，大连市房地产开发协会对案涉房屋也应享有使用管理权。三、案涉房屋并未将所有权和管理权实际移交给市城建档案馆，故第三人住建事务服务中心作为市城建档案馆的承继单位也没有案涉房屋的所有权和使用管理权，无权收取租金。大连市房地产开发协会在2008年时提出将案涉房屋移交给市城建档案馆的前提是由市城建档案馆办理房屋产权手续并全部承接债务。同时，市城建档案馆移交还需要市财政局明确收支两条线具体意见、办理各项收费许可、税务登记手续等具体措施。但实际上市城建档案馆除了无偿占用案涉房屋的四个房间办公使用了几年，监管原告的账户几年外，经营管理权一直未进行移交，产权仍归属于大连市房地产开发协会，债务仍由大连市房地产开发协会偿还。第三人住建事务服务中心作为市城建档案馆的整合单位，更是未接手过案涉房屋的任何管理，因此案涉房屋的产权和经营管理权均未发生过实际转移，第三人住建事务服务中心无权收取租金。四、本案系房屋租赁合同纠纷，原告基于与被告签订的房屋租赁合同向被告追索租金，第三人既非房屋租赁合同的相对方，也不是案涉房屋的管理人，无权收取租金。综上，请法院驳回第三人住建事务服务中心的申请，由被告向原告支付欠付租金及利息。

被告对第三人住建事务服务中心的诉请辩称：同意向第三人住建事务服务中心支付2013年至2019年的涉案建筑物占有使用费(即住建事务服务中心所述的租金)，但计算的占有使用费超过审计报告的数额，应予以降低。不同意支付逾期利息，要求被告支付利息没有法律依据，而且被告没有违约性质，法院不应支持逾期利息的请求。一、住建局、住建事务服务中心及国有资产管理部门在此之前没有向被告指令收取涉案争议的占有使用费的合法机构或部门，该费用属于国有资产情形下，被告从未主观逃避交纳或不想交纳，只是不知道向谁交纳。二、涉案房屋占有使用费一直没有任何单位向被告主张交纳，因此不存在利息损失后果，责任也不在被告。三、被告在本案诉讼前一直找过住建局，商讨涉案建筑物租金(占有使用费)交纳问题及向谁交纳合法，住建局没有明确指示，住建事务服务中心也没有跟被告对接。四、本案诉讼后，原告已通过诉讼财产保全的方式查封了被告账户及资金足以支付租金本金，该资金被查封期间被告也没有使用，银行仅支付活期利息均在被查封账户中，即使认为有利息，那么该租金数额产生的活期利息可以属于合法利息(孳息)及损失，住建事务服务中心主张的利息超过活期利息的部分不应由被告承担。五、本案属于租赁纠纷，利息的诉求没有法律依据。

第三人住建局述称：同意第三人住建事务服务中心的诉讼请求及陈述的事实和理由。补充：一、判断该房屋资产性质的依据应当是该房屋建设资金的来源以及性质，虽然指挥部曾经委托大连市房地产开发协会代为建设，但依据大连市房地产开发协会的审计报告以及相关的财务证明，实际建设过程中的出资均为指挥部财政资金以及房租资金，该协会未出一分钱，由此挂账在该协会建设过程中的财政资金借款，该协会也没有予以偿还，同时还要求在2021年往来函件中从移交案涉大楼时一并转移，因此大连市房地产开发协会对案涉大楼没有投资，无权以谁投资、谁收益的内容主张案涉房屋产权以及房屋利用等租金收益；二、依据2008年市建委两次会议纪要，该会议纪要有大连市房地产开发协会的参与，各方已经形成一致意见，即将案涉大楼移交给市城建档案馆作为产权单位全面移交并且进行管理，同时出租。此后2010年市财政局处理决定以及根据该决定，市建委及市城建档案馆作出的相关说明函已经确认案涉资产属于国有资产，因此产生的租金收益应当上缴给市财政，大连市房地产开发协会原委托给原告的经营等相关权利实质上已经废止；三、虽然因为行政机关手续办理进程等因素导致市城建档案馆即现住建事务服务中心未办理房屋产权登记等手续，但从已经举证证明的权利转移以及权利行使的角度，案涉国有资产的管理单位市财政、国资委等已经认定应当由住建事务服务中心行使案涉房屋的使用和管理权利，收取租金收益，因此客观上的手续相关问题，不影响案涉房屋租金收益权利的归属以及行使；四、被告实际占有房屋的事实应当支付案涉房屋租金，同时住建事务服务中心作为该国有资产的管理单位指定的产权收益方，有权主张案涉房屋产生的租金以及逾期利息的归属。更何况2021年本案原告擅自注销了财务章，脱离了财务监管，因此本案第三人住建事务服务中心依据其享有的权利提起本案诉讼，保证国有资产的归属；五、被告刚才提到的审计报告，该审计报告的第10页第5行事项说明，其中明确载明关于本案被告、大连市建筑装饰行业协会培训学校、大连市建筑装饰行业协会服务有限公司2012年12月31日租赁合同到期后，依然在租，未缴纳租金以及物业费的情况，目前案件正在审理中，对于该未决诉讼，本次审计不作评价。因此被告无权以该审计报告主张减免租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对关于成立大连火车站扩建改造工程领导小组和指挥部的通知、关于申请办理建设用地的函、站北公用设施建设委托书、站北综合办公楼房屋出租授权委托书、写字间租赁合同、工商查询卡，股东会决定、关于原告现行财务管理情况的请示报告、通知、进账单、收据、发票、记账凭证、财政检查处理决定、脱钩协议书、证人证言，专项审计报告、原告工商档案材料、民政局档案资料、关于市建委站北大楼移交给市城建档案馆会议纪要、关于市建委站北大楼移交市城建档案馆工作第二次会议的会议纪要、关于市建委站北大楼移交市城建档案馆情况说明函、关于资产转移的确认函、关于站北综合管理楼资产确认和划转到我馆有关问题的报告、关于租用办公用房的请示、住建事务服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定、大连市机构改革方案、案涉大楼照片、原告财务专用章、法人章作废声明、关于安泰公司欠款的说明等，上述证据能够反映案件的真实情况、与待证事实具有关联，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在案佐证。对原告提交的其与华夏银行、大连风情国际旅行社有限公司签订的写字间租赁合同》与本案没有关联，本院不予采信。对原告提交的《关于补交房租和物业管理费的情况说明》，第三人对该证据的真实性、合法性没有异议，认为该证据能够证明原告在事实的代管期间确实向被告催要过案涉租金、物业费；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，质证认为系原告单方制作，该证据不具有证明力等，但被告在向法庭提交证据时，却将该证据作为己方第二组证据向法庭提交，应视为被告认可该证据，对该证据本院予以确认并在案佐证。

根据当事人陈述和举证、质证情况，本院认定如下事实：2007年12月28日，原告和被告签订《写字间租赁合同》，原告将坐落在大连市西岗区××街××号××楼××室××室建筑面积共计225平方米的房屋出租给被告使用；租期5年，自2008年1月1日至2012年12月31日；年租金49275元（0.6元／天／平方米×365天×225平方米），年物业费45990元（0.56元／天／平方米×365天×225平方米），合同签订之日一次性付清5年租金和物业费476325元；年取暖费25元／平方米×225平方米＝5625元，在每年取暖期前一次性交齐当年取暖费。合同还对物业管理义务等做了约定：在租赁期内，1.原告负责办公楼的保安保卫工作，保证出租房的使用安全；2.原告负责办公楼给排水、采暖、电气、消防设施设备的维护维修工作，保证被告正常办公需要，被告应爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施和设备，不得改变房屋用途和装修改造；3.原告负责房屋的修缮工作，如有修缮被告应积极协助配合；4.原告负责办公楼公共区域的保洁绿化工作，室内保洁由被告负责。合同履行完毕后，双方未续签合同，被告继续使用上述房屋至2019年12月底，但未再支付租金和物业费。同日，原告与大连建筑装饰行业服务有限公司签订《写字间租赁合同》，原告将坐落在大连市西岗区××街××号综合办公楼9307室建筑面积100平方米的房屋出租给该公司使用；租期5年，自2008年1月1日至2012年12月31日；年租金21900元（0.6元／天／平方米×365天×100平方米），年物业费20440元（0.56元／天／平方米×365天×100平方米），合同签订之日一次性付清5年租金和物业费211700元；年取暖费25元／平方米×100平方米＝2500元，在每年取暖期前一次性交齐当年取暖费；合同还对物业管理义务等做了约定（与原、被告合同约定内容相同）。合同履行完毕后，双方未续签合同，该公司继续使用房屋，但未再支付租金和物业费。2018年8月6日，该公司股东会决定:公司停止营业，同意注销本公司，公司注销前后如有债权、债务由股东承担，该公司系被告独资开办，于2018年9月29日经大连市西岗区市场监督管理局注销，注销原因为决议解散。此后9307室房屋一直由被告使用至2019年12月底。

另查，1999年10月，大连市人民政府大政办发[1999]136号《关于成立大连火车站扩建改造工程领导小组和指挥部的通知》，成员有大连市建委、大连市计委、大连市开发办、大连市规划土地局、大连市城建局、大连市财政局等各大行政机关。明确指挥部负责工程建设的设计、招标、施工管理、质量监理、财务管理及日常工作。

2005年1月8日，大连火车站扩建改造工程指挥部向市规划局发出《关于申请办理建设用地的函》：根据市计委2001年9月18日给市政府的《关于大连火车站改造北广场工程投资计划的报告》和有关市长的批示。为加强站北地区的管理，完善火车站北广场的使用功能，拟在大连火车站北广场东侧(原大连铁道有限责任公司迎宾楼的位置，已动迁)新建站北地区综合管理办公楼和公厕，占地面积约1000平方米。为此，特向贵局申请办理建设用地，请贵局给予支持。

2005年3月18日，大连火车站扩建改造工程指挥部向大连市房地产开发协会出具《站北公用设施建设委托书》，主要内容为：站北公用设施是大连火车站扩建改造工程指挥部采取社会化融资形式建设的，该公用设施包括站北管理处办公用房和站北公厕，总投资为650万元。为实现站北公用设施全面、有效、灵活使用，大连火车站扩建改造指挥部按照“谁投资、谁收益、谁承担风险”的市场化运作模式，特委托大连市房地产开发协会采取社会化融资投资建设，并对建成后的公用设施进行使用管理。

大连火车站站北综合办公楼位于西岗区××街××号，建筑面积4157平方米，其中站北管理处用房270平方米，站北公厕用房380平方米（已交付给大连市西岗区城建局环卫处），该综合办公楼由市政府1999年10月25日成立的大连火车站扩建改造工程指挥部利用建设站北管理处用房和站北公厕用房批复，委托大连市房地产开发协会采取社会化融资投资方式代扩建而成。2005年12月主体完工，并在未经竣工验收的情况下交付使用，该楼扩建部分建设用地属于沈阳铁路局，一直未办理产权登记。

关于建设资金来源，原告及大连市房地产开发协会在给住建局《关于落实大连火车站站北大楼巡查整改有关事项的告知函》的回复中自认：站北综合楼于2005年12月竣工，工程审定总造价12371603元。2005年3月协会以个人名义通过银行贷款300万元支付前期工程款(次年3月向我会会员单位安泰建设借款偿还了该笔贷款)；财政支付代建部分1512379元；物业支付工程款2350770元；协会分别于2006年12月、2009年8月、11月向指挥部借款共8508454元(其中300万元用于偿还安泰的借款)支付工程欠款；已付工程款12316867元，尚欠54736元。2008年10月20日，原告出具《关于安泰公司欠款的说明》，主要内容为：站北综合楼建设初期，向银行贷款300万元支付前期工程款，后因银行贷款到期，向安泰公司借款300万元还银行贷款。经委领导批准，又向火车站指挥部借款300万元归还安泰公司。目前的情况是安泰公司欠款已清，欠火车站指挥部300万元借款。

2005年10月20日，大连市房地产开发协会向原告出具《站北综合办公楼房屋出租授权委托书》，授权原告：1.站北综合办公楼的保安、保洁、设施设备维护维修、房屋修缮及周边绿化服务管理工作由原告全权负责；2.站北综合办公楼的房屋出租经营权由原告全权负责；3.房屋出租后，回收的租金全部用于偿还站北综合办公楼建设投资；4.原告的财务管理严格按照国家相关法律、法规执行。

2008年9月2日，大连市城乡建设委员会《关于市建委站北大楼移交给市城建档案馆会议纪要》记载：杨冠军为大连市房地产开发协会法人代表、秘书长，刘作军不再担任该协会法人代表、秘书长，回市建设工程交易中心工作；大连市房地产开发协会管理、经营的市建委站北大楼正式移交大连市城建档案馆，并且作为产权单位，市城建档案馆要尽快办理产权等法律手续。8月29日正式开始移交，9月15日结束，该楼工程建设决算，包括尾款、应收款、应付款等由刘作军负责向市城建档案馆移交，计财处参与并监管，全面移交；对该楼经营账目要提出明细，包括对外出租、物业等合同，由杨冠军负责向市城建档案馆全面移交，计财处监管，移交后市城建档案馆正式代表业主重新签订合同；协会本身的财务交接、离任审计由计财处负责；站北大楼工程档案要规范，正式移交市城建档案馆等内容。

2008年11月21日，大连市城乡建设委员会《关于市建委站北大楼移交市城建档案馆工作第二次会议的会议纪要》记载：市城建档案馆已基本搬迁到站北大楼办公，会议再次决定站北大楼归属市城建档案馆，其他单位、部门不能以任何理由继续占用房间；补办所有工程手续，立项手续、工程建设手续等，并办理产权；目前站北大楼仍由原告管理，市城建档案馆监管物业公司财物；站北大楼的安全保卫工作目前仍然由原告负责，市城建档案馆要积极配合制定一些行之有效的措施。

2010年11月15日，大连城乡建设委员会向大连市财政局出具《关于市建委站北大楼移交市城建档案馆情况说明函》记载：市建委站北大楼已于2008年8月29日由大连市房地产开发协会收回，全面移交给市城建档案馆，该楼物业管理暂由原告进行物业管理等。

2010年12月8日，大连市财政局向大连市房地产开发协会作出《财政检查处理决定》，主要内容为：站北综合管理办公楼由于产权证未办等原因，未记入大连市房地产开发协会的固定资产账簿中，委托原告管理大楼，而原告将大楼资产记入其公司的固定资产账簿中。根据《站北公用设施建设委托书》的精神，大楼应记入协会的固定资产账簿中，而不应记入原告公司账簿中；大楼从2005年至今的租金收入，未记入协会收入账，而是记入原告公司收入账，属于设立“小金库”问题；结合大连市城乡建设委员会2008年9月2日会议纪要，建议协会的主管部门，要尽快监督办理资产转移手续，调整相关账簿，将该项资产的各项债权债务转移到市城建档案馆；责令协会尽快督促原告将房租收入实际结余资金，通过市城建档案馆上交市财政，纳入财政收支两条线管理，专项用于偿还工程剩余欠款；责令原告于2010年12月末前完善会计制度，调整有关会计账簿等。

2011年1月5日，大连市城乡建设委员会向市财政局出具《关于资产转移的确认函》，依据《财政检查处理决定》，市建委同意贵局的处理意见，请求市财政局将站北大楼资产及资产的各项债权债务转移到市城建档案馆，并予以审定确认

2011年1月5日，大连市城市建设档案馆向委纪检组、监察室出具《关于站北综合管理楼资产确认和划转到我馆有关问题的报告》，我委需向财政局去函，请市财政局正式确认站北综合管理楼的资产并批准将该楼的资产和资产的各项债权债务转移到我馆，市财政局批准确认将站北综合楼资产划转后，我馆方可办理站北综合管理楼房租收费许可、税务登记等手续，将房租收入上缴市财政，纳入市财政收支两条线预算管理，并请市财政局调整我管年度收支计划等。

2011年9月28日，大连市房地产开发协会向市建委递交《关于大连倚中康兴物业管理有限公司现行财务管理情况的请示报告》，根据财政局检查组意见，大连市房地产开发协会请示市建委将原告公司股权性质变更为大连市房地产开发协会出资的全资子公司。综合楼的财务管理由市城建档案馆监管，市城建档案馆建立综合楼收支两条线管理系统，以便落实市财政局检查组要求。因市城建档案馆没有对外经营权，新的管理模式待批。为保证站北综合楼在市财政批示未下来之前这一阶段时间内能正常对外运营和大楼维护，特请示：站北综合办公楼暂由原告进行管理，房租和物业管理费仍按原程序进行，其租金和物业管理费收入，除维持物业公司正常运营和综合楼维护开销外，其余部分存于原告账户内，用于偿还尚欠的工程款。市建委时任领导批示同意。

2012年11月21日，被告向市建委递交《关于租用办公用房的请示》，称被告自2008年1月起租用案涉房屋，租期5年已到期，申请继续使用该房屋5-10年用于办公。因资金紧张，我会拟每年支付租金及物业费8万元，请市建委领导给予支持。

2018年7月9日，原告向被告发出《关于补交房租和物业管理费的情况说明》，2017年11月7日，市审计局对原告公司财务进行审计时，提出贵单位及其下属单位自2013年1月至今未交房租和物业管理费，属违规行为(因站北办公楼是财政投资项目，对外使用需收取房租和物业管理费，保证国有资产保值增值)，要求原告对使用单位收取租金和物业管理费。2018年5月，辽宁正威会计师事务所在对原告公司法人变更进行财务审计时，同样提出要求使用单位补交租金和物业管理费，否则违反财政部《国有资产管理暂行办法》等有关规定。鉴于以上两次审计要求，为使国有资产保值增值，保证原告有持续维护办公楼运营资金，特要求贵单位及其下属单位补交2013年1月至今2018年6月租金和物业管理费等。

2019年9月2日，住建局向大连市房地产开发协会、原告发出《关于大连火车站站北综合办公楼使用管理事宜的通知》，主要内容：一、自即日起，收回站北综合办公楼使用管理权，由住建事务服务中心负责使用管理；二、原告停止对外出租经营活动，同时做好已出租房屋的善后处理工作，追缴拖欠的房屋租金和物业管理费；三、由原告通知进驻办公楼的所有单位，2019年9月30日前全部搬离该办公楼，自行寻找新的办公场所；四、由住建局财务审计处负责，对原告关于该办公楼经营管理情况进行财务审计，请原告全力配合。

被告于2019年12月底自行搬离综合办公楼9305、9306、9307室。2019年度9305室、9306室、9307室取暖费被告未缴纳，已由原告缴纳10075元(2019年度大连市取暖费收费标准为非住宅31元/平方米×325平方米)。

证人叶某在本案原一审时出庭证明:其是大连市建筑业协会秘书长,2013年其单位在站北综合楼办公,那时候被告就在,与其是邻居，知道被告及培训学校欠付原告房租和物业费的事，原告单位的经理每年都对全楼租户催缴租金和物业费。

2021年7月30日，住建局委托大连多慧会计师事务所对原告2010年1月1日至2021年6月30日房屋租赁情况、租金收取和使用情况进行专项审计，在或有事项说明部分记载：关于大连市建筑装饰行业协会、大连市建筑装饰行业协会培训学校、大连市建筑装饰行业服务有限公司2012年12月31日租赁合同到期后，依然在租未缴纳租金及物业费的情况，目前案件正在审理当中，对于该未决诉讼，本次审计不做评价。

2021年7月7日，原告在大连晚报刊登公司财务专用章、法人章丢失，声明作废。

又查，原告于2005年6月14日注册成立，设立时股东为杨冠军、刘作军二自然人股东，后于2011年8月股东变更为大连市房地产开发协会。

2014年12月10日，市建委与大连市房地产开发协会签订与行政机关《脱钩协议书》，市建委不再是大连市房地产开发协会的业务主管单位，双方在人员、职能、财产、机构、住所上完全脱离关系。大连市房地产开发协会经费自筹、会务自主、独立承担法人责任等。

2018年10月26日，《大连市住房城乡建设事务服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定》，住建事务服务中心由市建委所属市城建档案馆等单位及市国土房屋局所属大连市住房保障中心等单位整合组建，系住建局所属事业单位。

2019年1月16日，《大连市机构改革方案》关于组建市住房和城乡建设局。将市城乡建设委员会的职责，以及市国土资源和房屋局的房屋管理职责，市城市建设管理局的市政基础设施建设职责等整合，组建市住房和城乡建设局，作为市政府工作部门。不再保留市国土资源和房屋局、市城乡建设委员会。

本院认为，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。

本案争议的焦点为：一、案涉两份《写字间租赁合同》的效力；二、被告是否应给付房屋占有使用费、应向谁支付，原告及第三人住建事务服务中心诉请应否支持；三、被告反诉请求应否支持；四、本案是否超过诉讼时效。

关于焦点一，1.案涉合同关于房屋租赁条款效力的问题。政府对规划审批的表现形式主要是建设工程规划许可证，但个别特殊情况下，以批文形式批准“准予建设”的情形也是存在的。经有权部门批准同意后，即实现合同效力的补正，使无效的房屋租赁合同转化为有效。本案案涉租赁物虽未取得建设工程规划许可证，但系大连市人民政府批准成立的大连火车站扩建改造工程领导小组和指挥部决定建设的，成员由市规划土地局、市建委、市城建局等部门组成，该指挥部委托大连市房地产开发协会采取社会化融资投资建设，属于“经有批准权的行政机关准予建设”的情形。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的人民法院应当认定为有效。”况且本案系原、被告在租赁合同履行过程中，因租金交纳等与租赁房屋本身瑕疵无关的原因发生的纠纷，并不影响被告使用租赁房屋的合同目的。故依据该司法解释第二条的规定，案涉合同涉及房屋租赁的条款应为有效。2.案涉合同关于物业服务方面条款的效力问题，原告未经政府采购进入大楼进行物业管理是否违反强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第二十四条及《政府采购法》中的相关规定属于管理性强制性规定，而不属于合同法第五十二条第五项所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的情形”。因此，本案原告虽未经政府采购或招投标的方式对大楼进行物业服务，但并不因此直接导致案涉合同涉及物业服务方面的条款无效。故案涉两份《写字间租赁合同》应为有效，对被告主张的案涉合同违反强制性规定合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。

关于焦点二，《写字间租赁合同》履行期间届满后，被告一方面向市建委递交请示，申请继续使用案涉房屋，因资金紧张请市建委领导给予支持。另一方面，却以案涉房屋系违章建筑权属不清为由，未与原告签订合同，继续占有使用案涉房屋至2019年底，原告对被告继续使用案涉房屋未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。依据该规定，被告应按原合同标准给付合同履行期满后至其搬离前期间的房屋占有使用费。被告请求降低标准，比照审计报告的租金标准支付，本院不予支持。

案涉大楼系大连火车站扩建改造工程指挥部委托大连市房地产开发协会采取社会化融资投资建设，并对建成后的公用设施进行使用管理，大连市房地产开发协会授权原告对案涉大楼进行出租经营及物业服务管理。原告在取得授权后对大楼进行物业服务及房屋出租管理是属于有物业管理权和出租经营权的。即使在2008年市建委决定案涉大楼归属并移交市城建档案馆的情况下，在第二次会议中明确目前站北大楼仍由原告管理。第三人在2019年9月2日向原告发出的书面通知，即日起收回站北综合办公楼使用管理权，同时要求原告停止对外出租经营活动，并追缴拖欠的房屋租金和物业管理费等。由此看出，此前主管部门对原告的对外出租经营和物业管理是认可的，故原告有权收取物业管理费、房屋租金、供暖费。对被告主张原告诉讼主体不适格，无权收取上述费用的意见，本院不予采信。案涉大楼原告在2018年7月9日向被告发出《关于补交房租和物业管理费的情况说明》中自认系国有资产，在2021年7月8日给第三人住建局的回复中自认大楼建设资金除物业支付的工程款235万余元(房屋租金收入)外，均来源于财政资金。大连市财政局作出《财政检查处理决定》，责令原告将房租收入实际结余资金通过市城建档案馆上交市财政，纳入财政收支两条线管理，专项用于偿还工程剩余欠款。此后，原告被纳入财政收支两条线管理。2021年7月7日，原告在未经监管部门同意的情况下，将公司财务专用章、法人章在大连晚报刊登丢失，声明作废，脱离第三人监管。因案涉大楼系国有资产，租金收益是基于房屋产生的使用收益应收归国有，第三人住建事务服务中心在不能对原告履行监管责任的情况下，为避免国有资产流失参加本案诉讼，按原合同租金标准向被告主张房屋占有使用费和逾期支付资金的利息损失，本院予以支持。大连建筑装饰行业服务有限公司系被告独资开办，注销后的债务由被告负担，故大连建筑装饰行业服务有限公司拖欠的房屋占有使用费由被告负担。被告应向第三人住建事务服务中心给付2013年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的房屋占有使用费498225元(0.6元/天/平方米×365天×225平方米×7年＋0.6元/天/平方米×365天×100平方米×7年)，并给付逾期支付资金的利息损失。关于被告逾期给付占有使用费资金的利息损失问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。被告应于每年年底前支付当年的房屋占有使用费，未支付的，于下一年1月1日起视为逾期，应从逾期之日起给付占有使用费资金的利息损失。关于被告承担损失的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消被LPR替代。因此，被告逾期付款行为发生在2019年8月19日之前的，被告应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；逾期付款行为发生在2019年8月20日之后的按LPR计算。第三人住建事务服务中心的该项请求符合法律规定，本院予以支持。

在合同约定的五年物业服务期限届满后至被告搬离前，原告继续对被告及大连建筑装饰行业服务有限公司提供物业服务，原告有权要求被告支付物业费。被告虽称原告未尽物业服务义务，但未提供任何证据予以佐证，对被告的该节抗辩意见，本院不予采信。原告主张物业费按0.6元/天/平方米标准计算，虽与原合同相比每平米仅增加了0.04元，但被告并不认可，且原告未与被告协商一致，故物业费的支付标准应比照原合同标准0.56元/天/平方米标准计算。被告应向原告缴纳拖欠的2013年1月1日至2019年12月31日期间物业费465010元(0.56元/天/平方米×365天×225平方米×7年＋0.56元/天/平方米×365天×100平方米×7年)，并给付逾期支付的利息，给付标准同关于逾期给付占有使用费资金利息损失的标准，对此，本院不再赘述。

被告未支付2019年度供暖费。根据原告提交的证据证明已由原告代为缴纳。被告应按照大连市2019年度非住宅供暖费收费标准和实际使用时间给付原告。大连市2019年度供暖自2019年11月5日开始至2020年4月5日，供暖期共计152天，至被告该年底前搬离，被告实际使用时间为57天，被告应给付原告供暖费3778元{[31元/平方米×(225平方米+100平方米)]÷152天×57天}，并自其向法院主张权利之日起按LPR标准支付3778元的利息损失至款项实际清偿之日止。

关于焦点三，如前所述，案涉两份《写字间租赁合同》为有效合同，原、被告已按合同约定履行了各自的权利和义务，已全面履行完毕，故对被告基于合同无效反诉请求确认原、被告之间于2007年12月28日所签订的租赁合同无效、要求原告返还已交付租金、物业费及给付利息的诉讼请求，本院不予支持。

关于焦点四，被告主张本案超诉讼时效，称其搬离前没有任何单位和个人向其要过房租、物业费和供暖费。证人叶某出庭时证实原告单位经理每年都对全楼租户催缴租金和物业费。在审计局、第三人等相关单位向原告发出要求原告追缴拖欠房租及物业费的情况下，被告称原告从未向其主张也与客观事实不符。况且被告应诉后表示不是不想交，只是不知向谁交，其在等待，并在重审时表示同意向第三人住建事务服务中心支付其占有房屋期间的占有使用费。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第十九条规定，“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”故即使如被告所称，但在诉讼时效期间届满后，被告作出同意支付的意思表示即产生诉讼时效中断的法律效力，本案未超诉讼时效，对被告的该节抗辩意见，本院不予采信。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国政府采购法》第二条、《物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(2020年修正)第十九条之规定，判决如下：

一、被告大连市建筑装饰行业协会给付原告大连倚中康兴物业管理有限公司物业费465010元，并向原告支付逾期给付资金的利息损失，以66430元为基数自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以132860元为基数自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以199290元为基数自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以265720元为基数自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以332150元为基数自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以398580元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付；以465010元为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付；

二、被告大连市建筑装饰行业协会给付原告大连倚中康兴物业管理有限公司供暖费3778元，并自2020年7月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付3778元的利息损失至款项实际清偿之日止；

三、被告大连市建筑装饰行业协会给付第三人大连市住房城乡建设事务服务中心房屋占有使用费498225元，并支付逾期给付资金利息损失，以71175元为基数自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以142350元为基数自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以213525元为基数自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以284700元为基数自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以355875元为基数自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付；以427050元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计付，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付；以498225元为基数自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付；

四、驳回原告大连倚中康兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告大连市建筑装饰行业协会的反诉请求。

上述具有给付内容的条款，均于本判决生效之日起十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30286元(原告已预付23886元，第三人住建事务服务中心预付6400元)，由原告负担14398元，被告负担14429元，退回第三人住建事务服务中心1459元。保全费5000元(原告已预付)、反诉费7350元(被告已预付)，均由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

申请执行期限为二年。

审　判　长　　周　延

审　判　员　　张春艳

人民陪审员　　吴艳红

二〇二二年六月十四日

法官　助理　　李文倩

书　记　员　　张　颖