王鲁宁宁化县翠江镇双虹村民租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省三明市中级人民法院

民 事 判 决 书

2018闽04民终1744号

　　上诉人原审原告、反诉被告王鲁宁，男，1963年7

　　月6日出生，汉族，个体工商户，住福建省宁化县

　　路31号

　　委托诉讼代理人葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。

　　被上诉人原审被告、反诉原告宁化县翠江镇双虹村民

　　委员会，住所地福建省宁化县翠江镇南大街220号，组织机构代

　　码57098695）9。

　　法定代表人邱道贤，该村委会主任。

　　委托诉讼代理人吴秀华，福建清宁律师事务所律师。

　　上诉人王鲁宁因与被上诉人宁化县翠江镇双虹村民委员会

　　以下简称双虹村委会租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县

　　人民法院2017闽0424民初470号民事判决，向本院提起上

　　诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开

　　开庭进行了审理。上诉人王鲁宁及其委托诉讼代理人葛忠恩、被

　　上诉人双虹村委会的委托诉讼代理人吴秀华到庭参加诉讼。本案

　　现已审理终结。

　　王鲁宁上诉请求撤销福建省宁化县人民法院2017闽

　　0424民初470号民事判决第一、二、三项，改判支持王鲁宁的

　　一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由1.根据《招

　　标投标法》、《招标投标法实施条例》规定，招投标活动是否有

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　　效，行监督部门先行处理为前置程序，对行监督部门处理结

　　果不服的方可提起行诉讼。最高院规定了两个相关民事案由即

　　招标投标买卖合同纠纷和拍卖合同纠纷，本案系以租赁合同起

　　诉，法院直接对相关招标投标活动是否有效进行认定，既无法律

　　依据也不符合案由规定。2.案外人龚淑珍、张圣飚主张本案招标

　　投标活动无效一案已向建宁县人民法院提起行诉讼，建宁县人

　　民法院以（2017）闽0430行初10号行判决驳回其诉请，三明市

　　中院维持原判，本案的一审判决与三明市中院判决有冲突。双虹

　　村委会曾于2016年起诉案外人龚淑珍、张圣飚，请求腾空租期

　　到期的涉案店面，龚淑珍、张圣飚以招标程序不合法为由提起反

　　诉，宁化县人民法院与三明市中级人民法院均以反诉与本诉的诉

　　讼请求所依据的事实和理由不是基于相同的法律关系和相同的

　　事实未受理该反诉，该案的审理与判决思路亦足以作为本案的参

　　考。3.一审判决仅凭双虹村委会提供的亿达公司的营业执照和一

　　份招投标程序中的“答疑”，即认定招投标活动无效，证据不足。

　　且无法律依据。4.本案的店面经营权属于集体资产，不属于依法

　　必须强制招投标的项目，无需严格适用招标投标法。《招标投标

　　法》和《招标投标法实施条例》既未规定不属于依法必须强制招

　　投标的项目采取招投标方式的中标无效，也未规定对招标文件进

　　行澄清修改而未顺延开标时间的中标无效合同法既未规定中标

　　无效后相应签订的民事合同无效，也未规定可以解除合同。因此。

　　无论本案招投标活动是否有效，本案双方签订的《租赁合同》均

　　应当认定为一份有效合同。5.合同法第九十四条规定解除合同的

　　情形是赋予守约方法定解除权，王鲁宁均按招标方规定的程序进

　　行，已诚信履行合同义务，本案合同可以继续履行，王鲁宁亦要

　　求继续履行合同。一审判决认为招投标活动无效，解除租赁合同。

　　没有法律依据。

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　　双虹村委会辩称，1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的

　　若干规定》第五十条规定“质证时，当事人应当围绕证据的真实

　　、关联、合法，针对证据证明力有无以及证明力大小，进

　　行质疑、说明与辩驳”。就本案而言，双虹村委会与王鲁宁签订

　　的《租赁合同》是关键的证据，应当对其合法进行审查，没有

　　招投标活动就不会有《租赁合同》（招投标活动的合法有效直

　　接关系到《租赁合同》的合法有效。因此，一审法院对招投标

　　活动的有效进行审查符合法律规定。2.福建省建宁县人民法院

　　2017）闽0430行初10号行诉讼案件，建宁县人民法院并未

　　对招投标活动进行实体审查，而是因龚淑珍起诉宁化县发改局被

　　告主体不适格而驳回龚淑珍的起诉。2016年双虹村委会与龚淑

　　珍、张圣飚租赁合同纠纷案，招投标活动是否有效均不影响龚淑

　　珍、张圣飚是否应当腾退房屋给双虹村委会，宁化县人民法院、

　　三明市中级人民法院未受理其反诉。上述案件与本案一审判决均

　　不冲突。3.根据《中华人民共和国拍卖法》第三条“拍卖是指

　　以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者

　　的买卖方式”之规定，双虹村委会对涉案店面经营权进行公开招

　　租，即是对涉案房屋财产权利中经营权、租赁权的处分，依法应

　　釆当适用我国《拍卖法》所规定的拍卖程序，取公开竞价的方式。

　　釆由价高者得，而不能按照招投标程序、用暗标的方式进行，因

　　为招投标程序的适用范围主要是工程建设项目，且根据《招标投

　　标法》第二十五条规定，投标人是响应招标、参加投标竞争的法

　　人或者其他组织，而根据《拍卖法》第三十二条规定，竞买人是

　　参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。本案双虹村委会

　　委托的代理机构福建省亿达工程咨询有限公司经营范围中并无

　　从事房屋经营权拍卖活动的资质，主持人也无拍卖师的资质。因

　　此，案涉店面经营权的公开招租活动在最开始的程序选择上便是

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　　不合法的、错误的。且该招投标程序也存在多项严重违反法定程

　　序的情况，依据《招标投标法实施条例》第八十一条之规定，依

　　法必须进行招标的项目的招标投标活动违反招标投标法和本条

　　例的规定，对中标结果造成实质影响，且不能采取补救措施予

　　以纠正的，招标、投标、中标无效，应当依法重新招标或者评标。

　　1根据我国《招标投标法》第二十五条规定，参与投标的投

　　标人只能是法人或者其他组织，但本案的投标人都是自然人，违

　　反了我国《招标投标法》的强制规定。2根据我国《招标

　　投标法实施条例》第二十二条规定，“潜在投标人或者其他利害

　　关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提

　　出”，本案的投标人确是在开标当日提出异议，亦违反了该强制

　　规定。3双虹村委会在开标前对招标文件进行了修改，即

　　在招标文件第一页第一项备注二内容“本次综合楼经营权出租招

　　标的原租赁期截止时间为2016年3月30曰”后增加了“若三

　　个月内交付招租标的，中标人投标保证金不计利息若三个月后

　　仍无法交付招租标的，则前三个月按投标保证金银行同期贷款利

　　率赔付，第四个月起按投标人的投标保证金月息1.5%赔付中标

　　人损失”条款，根据我国《招标投标法》第二十三条“招标人对

　　已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件

　　要求提交投标文件截止时间少十五日前，以书面形式通知所有

　　招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部

　　分”、《招标投标法实施条例》第二十一条“招标人可以对已发

　　出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清

　　或者修改的内容可能影响资格预审申请文件或者投标文件编制

　　的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间少3日前。

　　或者投标截止时间少15日前，以书面形式通知所有获取资格

　　预审文件或者招标文件的潜在投标人不足3日或者15日的。

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　　招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件的截止时

　　间”之规定，本案招标活动的投标文件截止时间、开标时间均应

　　当相应顺延，但招标代理公司确没有顺延而是选择继续开标，显

　　然违反了法定程序。4根据我国《招标投标法》第二十八条

　　“投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投

　　标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存。

　　不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。

　　在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招

　　标人应当拒收”、《招标投标法实施条例》第三十五条第二款“投

　　标截止后投标人撤销投标文件的，招标人可以不退还投标保证

　　金”规定，王鲁宁在投标截止后撤销投标文件，后又重新投标的。

　　招标代理公司应当拒收其投标文件，并告知双虹村委会可以不退

　　还投标保证金，但招标代理机构又再次接受王鲁宁的投标文件。

　　允许王鲁宁继续参与投标，显然违反了该条规定。因此，涉案房

　　屋经营权对外公开招标活动的中标结果无效，依法应当予以撤

　　销，双方签订的《租赁合同》是根据中标结果签订的，签订的客

　　观基础发生了根本变化，且涉案房屋今被第三人侵占并未实

　　际交付，如不解除合同不仅不能实现合同的目的，反而会继续扩

　　大双方的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有

　　下列情形之一的，当事人可以解除合同五法律规定的其他

　　情形”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干

　　问题的解释二第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当

　　事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风

　　险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不

　　能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人

　　民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更

　　或者解除”之规定，应当解除该《租赁合同》。4.王鲁宁与双

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　　虹村委会于2016年3月9日签订的《租赁合同》第三条第3项

　　明确约定“合同签订之日起5日内，乙方王鲁宁必须向甲方双虹

　　萬村委会缴纳履约保证金人民币贰拾肆玖仟249000元，待

　　合同期满后，无违约行为全额退还不计利息。乙方未按时交

　　纳履约保证金，甲方有权另行处置房产，并保留追诉和追讨的权

　　利”，而王鲁宁并未在2016年3月14曰以前向双虹村委会足

　　额缴清履约保证金，而是到2016年3月28曰才缴清履约保证金。

　　因此，即使招投标程序不违法，王鲁宁违反合同约定交付履约保

　　证金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事

　　人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除

　　权人可以解除合同”之规定，双虹村委会依据合同约定也有权解

　　除合同。一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回王

　　鲁宁的上诉请求、维持原判。

　　王鲁宁向一审法院起诉请求1.判令双虹村委会按租赁合同

　　的约定将宁化县翠江镇南大街220号双虹村综合大楼一四层

　　交付王鲁宁使用2.双虹村委会向王鲁宁支付保证金利息

　　21（382.8元（该利息计算2016年11月8日，并以249（000元

　　为基数（月利率按15‰继续计算双虹村委会实际交付上述承租

　　房之日止）3.王鲁宁保留就双虹村委会违约而产生的其他损失

　　起诉的权利4.案件受理费由双虹村委会负担。

　　双虹村委会向一审法院反诉请求1.解除双虹村委会与王鲁

　　宁于2016年3月9日签订的《租赁合同》2.案件受理费由王

　　鲁宁负担。

　　一审法院认定事实2016年2月29日，双虹村委会委托福

　　建省亿达工程咨询有限公司通过招标方式，将其所有的位于宁化

　　县翠江镇南大街220号双虹村综合大楼一四层不含二层双虹

　　村办公区域进行招租，租赁资产建筑面积约3000平方米，共

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　　有19人按照文件要求递交投标函。开标前，有投标人对租赁物

　　能否如期交付提出质疑，主持人宣布开标活动暂停，经双虹村委

　　会村委两委、村务监督委员会成员、翠江镇评标小组商议后口头

　　答复“如到期无法交付租赁物，延误的时间按照投标保证金银行

　　同期贷款利率赔付”，其后共有包括王鲁宁在内的11人提出退

　　标，未退标者仍然提出异议，双虹村委会村委两会、村务监督委

　　员会成员、翠江镇评标小组再次商议后确定违约责任为“若三

　　个月内交付招租标的，中标人保证金不计利息若三个月后仍然

　　无法交付招租标的，则前三个月按投标保证金银行同期贷款利率

　　赔付，第四个月起按投标人的投标保证金月利率15‰赔付中标

　　人损失”。随后，王鲁宁等人提出复标，并向双虹村委会缴纳招

　　标保证金200（000元。当日，王鲁宁向双虹村委会出具年租金

　　830（000元，租赁期限为五年的投标函。2016年3月4日，福建

　　省亿达工程咨询有限公司出具编号为亿达招标［2016］027号中

　　标通知书，中标条件为1.中标报价为830（000元／年2.租赁

　　期限为五年（第三年租金在上一年基础上增加12%）;3.其余条件

　　按标文、答疑纪要及中标标函的承诺条件执行，并将该中标通知

　　书主送王鲁宁，抄报双虹村委会。2016年3月9日（双虹村委会

　　（甲方）与王鲁宁（乙方）签订《租赁合同》。《租赁合同》第三条

　　第一款约定租赁期限五年，从2016年7月1日起2021年6

　　月30日止。《租赁合同》第三条第一款第3项约定“合同

　　签订之日起5日内，乙方需向甲方缴纳履约保证金249（000元。

　　待合同期满后，无违约行为全额退还不计利息，乙方未按时

　　缴纳履约保证金，甲方有权另行处置房产，并保留追诉和追讨的

　　权利”，第十二条补充条款约定“若三个月内交付招租标的。

　　中标人投标保证金不计利息;若三个月仍无法交付招租标的，则

　　前三个月按投标保证金银行同期贷款利率赔付，第四个月起按投

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　　标人的投标保证金月利率15‰赔付中标人损失。”2016年3月

　　28日，王鲁宁将剩余履约保证金49（000元通过银行转入双虹村

　　委会的账户。此后，王鲁宁多次请求双虹村委会交付租赁物，双

　　虹村委会均未履行。

　　一审法院认为，双虹村委会对其所有的双虹村综合大楼房屋

　　的租赁经营权进行公开招租，本应采取公开竞价、最高应价者得

　　的拍卖方式，却采取招标投标方式，违反了《中华人民共和国招

　　标投标法》的规定，未能充分体现公平、公正、公开竞争的原则。

　　且在招标投标活动中，在对招标文件作出了实质澄清、修改后。

　　双虹村民委员会并未依法以书面形式通知所有投标人或潜在投

　　标人，没有顺延开标时间，程序违法。因此，双虹村委会对门面

　　房公开招租的招标投标活动无效。双虹村委会以招标投标活动无

　　效为由要求解除其与王鲁宁于2016年3月9日签订的《租赁合

　　同》的反诉请求于法有据，予以支持王鲁宁要求按合同约定赔

　　偿损失的诉讼请求，亦符合法律的规定，予以支持。依照《中华

　　人民共和国招标投标法》第二十三条、第二十五条，《中华人民

　　共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第一百一十四条

　　第一款和《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百

　　一十五条、第一百三十四条第一款第八项的规定，判决一、

　　解除宁化县翠江镇双虹村民委员会与王鲁宁于2016年3月9日

　　签订的《租赁合同》;二、宁化县翠江镇双虹村民委员会应于判

　　决生效之日起十日内返还王鲁宁投标保证金249（000元并支付

　　赔偿金（从2016年3月9日起2016年6月8日止，以249（000

　　元为基数，年赔偿金按4.35%计算（赔偿金为249（000元×4.35%

　　／12个月×3个月＝2（707.8元从2016年6月9日起实际

　　返还投标保证金之日止（月赔偿金按15‰计算）三、驳回王鲁

　　宁的其他诉讼请求四、驳回宁化县翠江镇双虹村民委员会的其

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　　他诉讼请求。案件受理费19（621元，反诉案件受理费21（195元。

　　合计40（816元，由宁化县翠江镇双虹村民委员会负担。

　　二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明认定的事

　　实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

　　另查明，双虹村委会与原承租人龚淑珍就涉案宁化县翠江镇

　　南大街220号双虹村综合大楼一四层房屋店面租赁合同纠纷

　　案件，经福建省宁化县人民法院2016闽0424民初481、482、

　　483、484号及本院2017闽04民终627、628、629、630号

　　案件审理判决，龚淑珍应将涉案房屋腾空返还给双虹村委会，但

　　龚淑珍拒绝履行腾空返还涉案房屋的义务，今仍占据经营，经

　　相关部门多方协调仍无果。

　　本院认为，双虹村委会与王鲁宁于2016年3月9日就宁化

　　县翠江镇南大街220号双虹村综合楼租赁经营自愿签订的《租赁

　　合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行法规

　　的强制规定，合法有效。在《租赁合同》履行期间，因双虹村

　　委会与原承租人龚淑珍之间的租赁合同纠纷未实质解决，经多次

　　协商无果，龚淑珍仍占据租赁房屋店面，使双虹村委会与王鲁

　　宁签订的《租赁合同》客观上无法继续履行。据此，双虹村委会

　　诉请解除与王鲁宁签订的《租赁合同》，根据最高人民法院关于

　　适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条

　　“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见

　　的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合

　　同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请

　　求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则。

　　并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案双

　　虹村委会客观无法实际履行，涉案《租赁合同》应予解除，但造

　　成《租赁合同》无法履行的重要原因是双虹村委会未能协调处理

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　　好与原承租人的租赁合同纠纷，属违约行为，应承担违约责任。

　　返还王鲁宁的履约保证金，并赔偿王鲁宁的经济损失。一审法院

　　判决并无不当，应予以维持。

　　综上所述，王鲁宁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中

　　华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判

　　决如下

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费19621元，由王鲁宁负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　　朱文绣

审判员　　吴青华

审判员　　廖　春

二〇一九年四月十八日

　　法官助理方丽萍

　　书记员李琳

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　　附相关法律条文

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按

　　照下列情形，分别处理

　　一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判

　　决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定

　　二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以

　　判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更

　　三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回

　　原审人民法院重审，或者查清事实后改判

　　四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定

　　程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

　　原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上

　　诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。