随州市华大物业管理有限公司随州市发展实业有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省随州市曾都区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂1303民初4389号

　　原告随州市华大物业管理有限公司，统一社会信用代码9142130068846112XA，住所地：随州市沿河大道水岸国际一期美林阁6号楼。

　　法定代表人黄洪军，随州市华大物业管理有限公司总经理。

　　委托代理人董自先，湖北忠信法律服务所法律工作者。代理权限：参加诉讼，参加调解，签收法律文书。

　　委托代理人余飞，随州市华大物业管理有限公司执行经理。代理权限：代为出庭，参加调解，签收法律文书。

　　被告随州市发展实业有限公司，统一社会信用代码91421300798757976E,住所地：随州市乌龙巷2号（原随州礼堂）。

　　法定代表人金帆，随州市发展实业有限公司董事长。

　　委托代理人陈咏，湖北盈谦律师事务所律师。代理权限：一般代理。

　　委托代理人王燕，湖北盈谦律师事务所律师。代理权限：一般代理。

　　被告随州市城南新区管理委员会。统一社会信用代码114213026703788466，住所地：随州市城南新区涢水社区。

　　法定代表人刘洪涛，随州市城南新区管理委员会主任。

　　委托代理人孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。提交证据，参加诉讼，代为签署和受领有关文书等。

　　被告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会，统一社会信用代码55421303MEA351424R,住所地：随州市城南新区涢水社区办公室七组。

　　法定代表人叶品德，随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会主任。

　　委托代理人代浩军，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。提交证据，参加诉讼，代为签署和受领有关文书等。

　　原告随州市华大物业管理有限公司（以下简称“华大物业公司”）诉被告随州市发展实业有限公司（以下简称“发展实业公司”）、随州市城南新区管理委员会（以下简称“城南新区管委会”）、随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会（以下简称“涢水社区”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华大物业公司的委托代理人董自先、余飞，被告发展实业公司的委托代理人王燕，被告城南新区管委会的委托代理人孙雷骁，被告涢水社区的法定代表人叶德品、委托代理人代浩军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告华大物业公司诉称，被告发展实业公司是云湖佳苑小区的建设单位，其委托被告城南新区管委会和涢水社区对该小区物业管理服务项目进行招标采购，原告中标，成交价格为98.325万元，服务期限为一年。后原告与三被告联系签订前期物业服务合同，三被告以种种理由拒绝。2019年2月13日，原告根据被告涢水社区的通知要求，对云湖佳苑小区进行了一年的物业管理服务，但无合同依据向云湖佳苑小区业主收取物业服务费用。2020年元月，原告要求被告发展实业公司支付未交付业主使用的29户空置房物业服务费用28312.00元，被告发展实业公司仅支付16987.00元。经原告多次上门催收，该小区部分业主仅交纳物业费计96783.60元。2020年2月后，云湖佳苑小区业主委会员要求降低物业服务价款，由招投标价款每平方米1.2元降低至0.6元，再与原告签订物业服务合同，因该价格不足于物业管理服务的运行成本，签约无果。2020年7月，原告公司被迫退场，由云湖佳苑小区业主委会员自主进行物业管理服务，被告发展实业公司和云湖佳苑小区业主下欠物业管理服务费869479.40元索要不能。请求：1、依法判令被告实业发展公司支付29户空置房、建筑面积2359.4平方米未支付的物业服务费11325.00元。2、请求判令被告实业发展公司支付业主未交的物业服务费858154.40元，被告涢水社区和被告城南新区管委会对此项承担连带责任。3、请求判令三被告以各自的欠付款为基数，自2020年3月起，按中国人民银行规定的同期贷款利率，向原告赔偿资金占用利息。4、本案的诉讼费和其他费用，由三被告承担。

　　被告发展实业公司答辩称，原告的起诉与发展实业公司无关，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。

　　被告城南新区管委会答辩称，依照《湖北省物业服务和管理条例》第41条和第42条规定，“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，业主委员会成立后，物业服务人应当与业主委员会签订物业服务合同”，“前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担”。云湖佳苑小区的建设单位是发展实业公司，城南新区管委会既不是建设单位，也不是小区业主，也未接受过原告提供的物业服务，不应承担物业服务合同纠纷的任何责任。本案与城南新区管委会无关，原告主张其承担连带赔偿责任无事实和法律依据，请求依法驳回原告对城南新区管委会的起诉。

　　被告涢水社区答辩称，虽然云湖佳苑小区的物业管理企业系涢水社区以招标方式选聘，但涢水社区系受该小区建设单位即发展实业公司的委托所为，故招标产生的法律后果依法应由委托方发展实业公司承担。依照法律及《湖北省物业服务和管理条例》关于物业服务合同主体的相关规定，当事人一方应为物业服务人，一方应为建设单位或业主。涢水社区不是本案适格被告。故原告主张其承担连带赔偿责任无事实和法律依据，请求依法驳回原告对涢水社区的起诉。

　　经审理查明，2018年度，被告发展实业公司对随州市城南新区（涢水片）进行棚户区改造，投资兴建了云湖佳苑【一期还建房，住宅建筑总面积约76711.15平方米（含一楼架空层5417.95平方米），十栋高层住宅楼，共660户】小区，委托被告涢水社区负责确定物业服务公司。后被告涢水社区以采购人的身份进行招标，原告参与了投标。2018年11月5日，被告涢水社区和采购代理机构湖北大有工程咨询有限公司向原告下达了《成交通知书》，确认原告公司为本项目的成交供应商，成交价格为98.325万元，服务期限为一年。要求原告接到《成交通知书》后30日内与采购人签订合同，并按招投标文件的承诺履行合同。原告接到《成交通知书》后，先后与被告实业发展公司和被告涢水社区联系签订前期物业服务合同，二被告相互推诿拒绝。

　　2019年1月10日，被告发展实业公司向被告城南新区管委会和被告涢水社区发出《工作联系函》：“根据市政府工作安排，我公司负责随州市城南新区棚户区改造（涢水片）项目的建设工作。目前，涢水棚户一期项目建设已全面完工，即将完成房屋分配工作。为保障棚户安置工作顺利推进，经公司与市城南新区管委会商定，根据属地管理原则，由涢水社区负责涢水棚改一期小区的物业服务管理工作。请贵单位确定物业管理公司后，与我公司对接小区物业管理工作…”。2019年2月12日，被告涢水社区向原告华大物业公司发出《工作联系函》：“根据城投发展公司的安排，本社区对随州市城南新区（涢水片）棚户区改造项目前期物业管理进行了招标，贵公司被选定为该项目物业管理单位，目前城投公司分房工作已结束，请贵公司迅速与城投公司对小区范围内的物业设施、设备进行移交接管…”。后原告与被告发展实业公司进行物业管理对接时，被告发展实业公司向原告移交了物业用房、门卫室、监控设施、水电房和路灯等钥匙，但电梯、消防等其他公共设备因没有验收通过，未进行移交。此后原告对该小区进行了一年的物业管理服务。

　　2020年元月，原告公司要求被告发展实业公司按照每平方米1.00元的价款支付未交付业主使用的29户空置房、建筑面积2359.4平方米的物业服务费用28312.00元，被告发展实业公司仅支付了16987.00元，下欠11325.00元拒绝支付。期间，原告多次上门向业主催收物业费，因房屋未取得竣工验收报告及备案资料，又无合同依据，部分业主拒绝交纳。经被告城南新区管委会和涢水社区做工作，有71户业主按每平方米1.00元的价款交纳物业费计92783.52元（建筑面积共计7731.96平方米），另有6户业主按500元、1000元不等预交物业费共计4000元。该小区业主共预交或交纳物业费96783.52元。

　　2019年8月25日，云湖佳苑小区成立随州市云湖佳苑小区业主委会员，未另行选聘物业服务企业。2020年2月至7月，云湖佳苑小区业主委会员要求降低物业服务价款（由每平方1.2元降低至0.6元）与原告签订物业服务合同，原告认为该价格不足于物业管理服务的运行成本，签约无果。2020年7月，原告退出该小区，2020年8月由云湖佳苑小区业主委会员自主进行物业管理服务至今。

　　另查明，该小区房屋除29户空置房、建筑面积2359.4平方米现由被告发展实业公司掌控外，其他房屋由被告发展实业公司向业主交付使用，交付时未就物业服务问题通知原告与业主进行协商完善物业服务合同。在办理物业承接验收手续时，被告发展实业公司没有向原告移交云湖佳苑小区竣工验收等资料，也没有移交各业主物业使用面积、物业使用人的身份、通迅等信息。本案在审理过程中，在本院规定的期限内，被告发展实业公司也没提供云湖佳苑小区的竣工验收报告及备案资料。按中标价格计算，已交付业主使用的住宅，下欠原告物业服务费833934.42元【中标价983250.00元-33975.36元（空置房中标价：2359.4平方米×1.2元×12个月）-96783.52元（业主已交费款）-18556.704元（原告对已交费业主让价款：7731.96平方米×0.2元×12个月）】。

　　本案争议的焦点是：1、被告涢水社区以自己的名义对云湖佳苑小区物业服务项目进行招标，是否系接受被告发展实业公司的委托，委托事项是否明确具体？2、云湖佳苑小区（一期还建房）业主没有支付的物业服务费应由谁承担责任？本院根据各方当事人提供的证据及发表的质证意见，依照法律的相关规定，评判如下：

　　本案发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》实施以前，应适用当时的法律法规调整本案的法律关系。从法律层面上看，国务院颁布的《物业管理条例》明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。双方应当签订书面的前期物业服务合同。湖北省《物业管理条例实施细则》也作了相应的规定。因此，签订前期物业服务合同的法定主体是建设单位和中标的物业服务企业。被告发展实业公司作为云湖佳苑小区（一期还建房）的建设单位，应与中标的原告签订书面的前期物业服务合同，其辩解本案是否签订合同与己无关，与法律相悖，本院不予支持。从事实层面上看，2019年1月10日被告发展实业公司向被告城南新区管委会和涢水社区发出的《工作联系函》以及2019年2月12日被告涢水社区向原告发出的《工作联系函》的内容可以看出，被告发展实业公司笼统要求被告涢水社区“负责小区的物业服务管理工作”，“确定物业管理公司”，故被告涢水社区对云湖佳苑小区物业服务项目进行招标，系接受被告发展实业公司的委托所为。但在审理过程中，当事人未提供证据证明被告发展实业公司向被告涢水社区发出过明确的书面授权委托书，对被告涢水社区有具体委托事项，故其委托事项不明确具体。

　　原告华大物业公司中标，被告涢水社区向原告发出的《成交通知书》中包括物业服务项目的成交价格、服务期限、服务内容，涵盖了合同的实质性内容，故招标文件、投标文件和中标通知书三者相互关联，构成了前期物业服务合同的要约和承诺。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二十五条规定：“承诺通知到达要约人时合同生效”。第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。虽然《中华人民共和国招投标法》基于行政管理方面的考虑，鼓励、提倡、要求双方应当按照招投标文件订立书面合同，但此条规定属于管理性规范，并非效力性规范。且《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”目前，法律并未规定前期物业服务合同应当办理批准、登记手续，故本案双方虽未签订书面前期物业服务合同，但原告华大物业公司已进入该小区履行了一年的物业服务义务，被告发展实业公司已接受并支付了部分物业费用，双方已形成事实上的前期物业服务合同关系，且该合同已实际履行。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。被告发展实业公司在云湖佳苑小区没有取得竣工验收合格报告及备案资料的情况下，将房屋交付给业主使用，违反了上述法律规定，为无效交付。根据《物业管理条例》第四十一条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。《湖北省物业服务和管理条例》第第42条规定，“前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担”。因此，云湖佳苑小区（一期还建房）业主可根据上述规定拒绝交纳物业管理费用，对无效交付使用的住宅物业费，应由建设单位被告发展实业公司承担。此外，被告发展实业公司和涢水社区不与原告签订书面前期物业服务合同。被告发展实业公司在向业主交房时，没有就物业服务问题通知原告与业主进行协商，完善物业服务合同。在办理物业承接验收手续时，没有根据《物业管理条例》和部门规章的规定，向原告移交云湖佳苑小区相关产权资料、技术资料、市政验收合格证和工程竣工综合验收合格资料，也没有移交各业主物业使用面积、物业使用人的身份、通迅等信息，故原告也无合同和其他资料依据向业主主张权利。被告发展实业公司的上述行为不仅违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十六条关于“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，同时也违反了双方在招投标文件中关于“与采购人签订书面合同”的约定，还违反了《合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，应承担法律责任。基于上述法律规定，原告要求被告发展实业公司支付空置房物业服务费11325.00元和已交付业主使用的住宅物业费833934.42元，本院予以支持。

　　被告涢水社区接受委托，代理被告发展实业公司对云湖佳苑小区物业服务项目进行招标。但在招标过程中，其未向投标人披露系委托人，都以“采购人”的名义从事招标活动，因其系自我管理、自我服务的群众自治性组织，投标人有理由相信其系代表业主所为。原告又是根据被告涢水社区发出的《成交通知书》和《工作联系函》进入云湖佳苑小区进行的物业管理服务，根据合同相对性原则，理应独立承担合同责任，但其客观上确实系接受被告发展实业公司的委托所为，由于委托权限和代理事项不明确具体，根据《民法通则》六十五条第三款的规定，“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。…委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。因此，被告发展实业公司应支付给原告的物业服务费，被告涢水社区应承担连带支付责任。

　　综上所述，本院认为，被告发展实业公司未依法与原告签订书面前期物业服务合同，在云湖佳苑小区（一期还建房）没有取得竣工验收报告及备案资料的情况下违法交付业主使用。在向业主交付房屋时，未通知原告与业主协商，协助完善物业服务合同。在办理物业承接验收手续时，未向原告移交工程竣工综合验收合格等资料，也未提供各业主物业使用面积、物业使用人的身份等信息资料，未履行招投标合同关系中约定的签订书面前期物业服务合同的义务和“通知”、“协助”义务，导致原告华大物业公司无书面合同依据和其他相关资料主张物业费权利。原告要求其承担法律责任，本院予以支持。其委托被告涢水社区负责该小区的物业服务事宜，授权不明确具体，被告涢水社区以采购人的身份招标，应承担连带支付责任。原告没有提供证据证实被告城南新区管委会与本案的处理结果有法律上的因果关系，故其请求被告城南新区管委会也承担连带支付责任本院不予支持。被告涢水社区提供了一组2020年5月图片资料，反映云湖佳苑小区脏、乱、差，以证明原告物业管理服务不到位。因2020年3月，原告的合同履行期已满，该组证据不能证明原告在履约期间物业服务有瑕疵，本院不予认定。依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第四十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第六十条、第一百零九条、第一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条和《中华人民共和国招标投标法》第四十六条之规定，判决如下：

　　一、被告随州市发展实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告随州市华大物业管理有限公司支付随州市云湖佳苑小区（一期还建房）物业服务费845259.42元及资金占用利息（资金占用利息自2020年3月1日起至付清时止，按2020年度一年期贷款市场报价利率计算）；

　　二、被告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会对上述债务承担连带清偿责任；

　　三、驳回原告随州市华大物业管理有限公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费12495元，减半收取6247.50元，由被告随州市发展实业有限公司和被告随州市城南新区管委会涢水社区居民委员会负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。

审 判 员　严贤超

二〇二一年二月二日

法官助理　罗　琴

书 记 员　叶济芸