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协同做好工程建设项目发承包过程中的资产处置问题

2021年09月07日 作者:李驰 打印 收藏

  工程建设项目实施过程中,随着项目发承包合同的执行,往往会发生工程现状或施工期间设备、材料、土地、房屋等动产或不动产的资产权属变动,以及由于资产权属变动而产生的相关资产处置事项,此类问题在改扩建工程项目中尤为明显。例如拆除工程的设备材料回用、土方工程的废弃砂石材料回用、工程现场既有房屋及设施的利用等,在保证项目进度和质量不受影响的前提下,运用“利旧回用、合理处分”的资产处置手段,节约成本、减少工程投资、保护生态环境,从而提高项目实施组织管理效率,是有现实需求的。在符合当前法律政策要求的前提下,可将工程建设项目发承包过程中的招标投标活动与相关资产处置统一实施,探索新的招标发包模式。

  现状和可实现性

  当前,将工程建设项目发承包中的招标投标活动与相关资产处置统一实施,实现“统一招标”“两招合并”的做法并不常见,也许是缺乏法律政策依据,亦或是考虑到潜在法律风险未敢尝试。

  就法律适用体系而言,工程建设项目招标投标活动适用于《招标投标法》及其相关法规和规章,而国有资产处置事项则适用于《企业国有资产法》《土地管理法》《行政事业性国有资产管理条例》等,两者均为民事法律行为,适用于《民法典》,故而可尝试协同两类行为。

  就实施主体而言,工程建设项目招标投标活动的行为主体为招标人和投标人,招标人是建设单位和获得工程建设产品的发包人,投标人是产出工程产品的承包人,两者订立建设工程合同;资产处置活动的行为主体为具有资产处分权的出让人(出售人)和获得资产权益的受让人(买受人)。实践中,招标人多数是待处置资产的所有人或被授权的管理人,具有处分权,而通过平等自愿的资产处置交易,投标人可以同时成为承包人和获得待处置资产权益的受让人(买受人)。由此,两类行为主体是可以统一的。

  就实施原则而言,招标投标活动遵循“公开、公平、公正、诚实信用”原则,资产处置遵循“平等、自愿、公平、诚信”原则,两者的出发点均是保证交易的合法性和公平性。

  就目标价值而言,招标投标活动是通过法定程序完成交易,订立合同;资产处置活动是通过法定程序完成交易,实现资产权益变动。两者在交易过程中必须满足合法性原则,达到交易过程合法性、处置收益有偿性、交易结果合理性的目的。

  需要强调的是,待处置资产必须是工程建设项目实施中确有必要处置的资产,任何单位和个人不得非法侵占、转移国有资产,以保障国有资产的产权归属。

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  资产处置方式和可适用相关法律制度

  所有权属于行政单位、事业单位的资产处置

  依据《行政事业性国有资产管理条例》的规定,行政单位、事业单位的国有资产属于国家所有,各部门及其所属单位将行政事业性国有资产进行转让、置换、报废等处理,须经集体决策和履行审批程序,依据处置事项批复等相关文件及时处置行政事业性国有资产。

  1.处置方式

  工程建设项目发承包过程中涉及的资产处置方式主要包括有偿转让、置换、报废等。

  有偿转让是指转移资产产权并取得相应收益的处置行为。有偿转让原则上应以拍卖、公开招标等方式处置。

  置换是指行政单位与其他单位以非货币性资产为主进行的交换,该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产。

  报废是指对达到使用年限,经技术鉴定或按有关规定,已不能继续使用的资产进行产权核销的处置行为。

  2.资产评估和技术鉴定

  资产有偿转让或置换,应当经具备相应资质的中介机构评估,按照国家有关规定进行资产评估。

  国家或行业对资产报废有技术要求的,应当由具备相应资质的专业机构进行技术鉴定。

  3.交易载体

  行政事业性国有资产以市场化方式出售、出租的,依照有关规定可以通过相关公共资源交易平台组织实施。

  4.资产处置收入

  资产处置收入包括有偿转让收入、置换差价收入、报废报损残值变价收入以及处置资产取得的其他收入。有偿转让收入包含出售收入和出让收入。

  资产处置收入应当纳入公共预算管理,处置收入扣除相关税金、评估费、拍卖佣金等费用后,按照政府非税收入收缴管理有关规定及时缴入国库,实行“收支两条线”管理。

  5.权属变更登记

  需要办理资产权属登记的应当依法及时办理。资产变动应办理权证变更登记。

  所有权属于国有企业的资产处置

  依据《企业国有资产法》《企业国有资产交易监督管理办法》的规定,国有企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权等资产对外转让,应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后,在产权交易机构公开进行。

  对按照有关法律法规要求必须进行资产评估的产权转让事项,转让方应当委托具有相应资质的评估机构对转让标的进行资产评估,产权转让价格应以经核准或备案的评估结果为基础确定。

  矿产资源的处置

  根据《矿产资源法》及其实施细则的规定,建设单位在建设铁路、公路、工厂、水库、输油管道、输电线路和各种大型建筑物前,必须向所在地的省、自治区、直辖市人民政府地质矿产主管部门了解拟建工程所在地区的矿产资源分布情况,非经国务院授权的部门批准,不得压覆重要矿床。

  土地使用权属的处置

  根据《土地管理法及实施细则》的规定,土地分为农用地、建设用地。

  1.国家所有的建设用地

  城市市区的建设用地属于国家所有,建设单位使用国有土地进行工程建设前,应当依法取得国有土地使用权。

  2.集体所有的建设用地

  经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

  集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

  3.建设工程临时用地

  建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。

  临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。

  4.土地权属登记

  依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

  依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

  依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。

  协调招标合并处置的实践做法

  处置流程

  1.审批

  行政单位、事业单位的国有资产属于国家所有,在处置前须履行审批程序,依据处置事项批复等相关文件进行处置。

  国有企业的国有资产属于国家所有,在处置前按照企业内部管理制度履行相应决策程序后进行处置,必要时报同级国资监管机构备案。

  国有土地建设用地使用权不得转让;经规划并依法登记的集体经营性建设用地,经本集体经济组织成员三分之二以上表决同意的,可以处置。

  2.资产评估

  国有资产在处置交易前,所有权人应当委托具有相应资质的评估机构对待处置标的进行资产评估,资产产权处置价格应以经核准或备案的评估结果为基础竞价或受让交易。

  3.处置方式

  (1)行政事业单位国有资产、国有企业的固定资产,应通过评估作价采用公开招标的方式有偿转让。其中设备、材料等动产可以与工程建设项目发包招标竞价出售,房屋、建筑物等不动产可以与工程建设项目发包招标竞价出让。

  达到使用年限已不能继续使用的固定资产,经技术鉴定或按有关规定报废,报废残值通过评估作价,应与工程建设项目发包招标竞价出售或出让。

  (2)数额较小、零星设备材料等国有企业非固定资产,可通过评估作价采用公开招标的方式抵价置换,在工程建设项目发包招标时抵偿工程设备材料购置或工程价款支付。

  (3)国有土地建设用地使用权,可以通过评估作价采用公开招标方式出租,连同工程建设项目发包给承租的承包人;集体经营性建设用地使用权,可以通过评估作价采用公开招标方式出让或出租,连同工程建设项目发包给受让或承租的承包人。

  4.收支分列

  行政事业性国有资产处置收入应当纳入公共预算管理,处置收入扣除相关税金、评估等费用后,按照政府非税收入收缴管理有关规定及时缴入国库,实行“收支两条线”管理。

  企业国有资产处置收入应当按照公司法和公司章程规范管理,处置收入扣除相关税金、评估等费用后,按照财务会计制度计入企业所有者权益类收益。

  5.产权交割

  完成资产处置交易后,及时签订资产转让(出让)协议,按照合同约定的事项完成资产权属交接和交付,涉及资产权属变更登记的,应当按照规定及时到产权管理部门登记备案。

  协调工程建设实施和环境保护

  办理审批手续、编制招标方案、组织专家论证时,重点考虑资产处置协同工程建设项目发承包的合法性和可行性;招标交易时,在保障工程质量、进度、安全的前提下,重点考虑完成资产处置交易,提高工程项目管理效率和合同履约管理,同时通过引入竞争,保障资产处置收益最大化。

  依据《环境保护法》《固体废物污染环境防治法》的规定,产生、收集、贮存、运输、利用、处置固体废物的单位和个人,应当采取措施,防止或者减少固体废物对环境的污染,对所造成的环境污染依法承担责任。

  资产处置后,产生的建筑垃圾等废弃物,承包人、受让人(买受人)应当编制废弃物处理方案,采取污染防治措施,不得擅自倾倒、抛撒或者堆放,及时清运并按照环境卫生主管部门的规定进行利用和处理 。

责编:梁晋
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